百億軍團

2011年，房企經(jīng)歷了史無前例的調(diào)控陣痛，此時掉隊者有之，深受資金之痛者有之，但沖破百億者仍大有人在。中國房企銷售門檻已經(jīng)邁進千億時代，地區(qū)乃至分公司的百億業(yè)績也已成為房地產(chǎn)大勢的縮影，超大型房企領(lǐng)軍、大中型房企逐鹿的格局已經(jīng)形成。

在市場低迷的2011年，沖破百億的房企仍大有人在，萬達集團擠入第一梯隊，而恒大則從去年的第五位一舉成為今年銷售金額榜的亞軍，萬科以1210億元依然遙遙領(lǐng)先。京城房企陣營也加速分化，形成了強者愈強的局面。

不但單個房企沖破百億的大有人在，就連單個區(qū)域破百億的陣營也在逐漸增多。在北京，2010年只有SOHO中國和首開沖破百億，而今年，北京的銷售百億軍團已由5曾至四。

本刊記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)整理得出，在今年北京房企銷售額中，首開、金隅、遠洋、中海同時躋身“百億俱樂部”，首開以122.36億元奪冠(以上數(shù)據(jù)，包括開發(fā)商在北京地區(qū)所有開發(fā)物業(yè)總成交業(yè)績，截止時間為2011年12月25日)。由于檢測渠道、統(tǒng)計口徑的不同，尤其在一些數(shù)據(jù)上更涉及到部分房企的權(quán)益問題，難有絕對完整、精準的數(shù)據(jù)。因此會造成數(shù)據(jù)一定出入，使得百億榜單也略有不同。

北京百億四強

2011年北京經(jīng)歷最嚴厲的樓市調(diào)控，在京開發(fā)商業(yè)績普遍滑坡，但多數(shù)標桿房企的銷售業(yè)績依然呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。

若以純住宅銷售金額而論，中海今年取得了最好的成績，以100.2億的成績奪冠，首開則以93.5億緊隨其后，萬科剔除非北京地區(qū)項目的住宅成交額約為80.6億，位居第三。

另外，如果考慮到整個北京大區(qū)的業(yè)績，2011年，北京純商品住宅房企檢測業(yè)績過百億的有萬科、龍湖、中海。

然而，在住宅相對遇冷的時代，多元化變陣更能體現(xiàn)房企的實力，因而包括住宅及商業(yè)上的銷售更能體現(xiàn)出開發(fā)商在限購時代的實力。本刊根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站及相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)整理得出，2011年北京房企銷售破百億的共有四家，其中首開股份以122.36億奪魁，金隅股份以107.80億居第二，遠洋地產(chǎn)以104.42億、中海地產(chǎn)102.51億分別位居第三、四名，而SOHO中國以96.53億，北京萬科以89.81億緊隨其后(以上數(shù)據(jù)截止日期為2011年12月25日，按照房企在京開發(fā)所有物業(yè)銷售總額包括住宅、商鋪、寫字樓、保障房、車庫等可售物業(yè))。

首開、金隅、遠洋、北京城建等北京老牌房企，在2011年調(diào)控中顯示出更強的區(qū)域抗風險能力，銷售額和榜單排名都有所提升。尤其是首開、金隅、遠洋，更是占據(jù)了前三名。以深耕北京多年的老牌房企遠洋地產(chǎn)為例，其自1997年正式介入北京房地產(chǎn)開發(fā)市場直到2004年的近7年時間里，北京一直是遠洋地產(chǎn)最大的發(fā)展核心。截至目前，遠洋地產(chǎn)在全國19個城市有共60余個處于不同開發(fā)階段的項目，形成了以北京為基地，擁有多區(qū)域、多元化開發(fā)項目及投資物業(yè)組合的地產(chǎn)公司。

值得注意的是，2010年沒有入榜的中海，在2011年沖到榜單第4位并晉身“百億俱樂部”。中海2011年在京憑借優(yōu)越地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)和合理的定價沖破百億。中海九號公館以及中海紫御公館年度的銷售皆破30億，成為支撐業(yè)績的大盤。

各家房企在2011年北京市場的表現(xiàn)不盡相同，萬科、龍湖等北京市場的“后起之秀”，銷售額與排名相對去年均有所下滑，SOHO中國更是大幅縮水，成為最失意者。

多層次布局

中房信研究中心認為，從全國各城市房企的2011年銷售業(yè)績解讀，房地產(chǎn)業(yè)將進入“后高周轉(zhuǎn)時代”，房企面臨“去政策紅利、去存量、去杠桿”的三大壓力，有質(zhì)量的增長將逐步取代過去單純的規(guī)模化增長。

首開集團董事長劉希模此前對記者表示，首開堅持現(xiàn)金為王的策略，在樓市寒冬之下，放慢擴張速度，通過積極銷售、發(fā)行信托產(chǎn)品等多渠道回流現(xiàn)金。而在項目定價上，提倡合理定價，絕不定高價。

首開集團目前在京有8個商品住宅項目在售或待售。首開董秘王怡表示，首開今年在北京的項目涵蓋房山長陽、亦莊、望京、昌平等熱門置業(yè)區(qū)域，并且其購房人群涵蓋了高端與剛需。另據(jù)劉希模透露，首開存貨壓力并不大，存量房按現(xiàn)行銷售速度，今年中下旬即可基本售罄。

盡管首開相關(guān)負責人表示，首開今年并未統(tǒng)計過北京地區(qū)的住宅成交金額。但顯而易見的是，作為京城的保障房大戶，首開通過大面積保障房建設(shè)，及擴大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，為此次首開奪冠積累了雄厚資本。

作為北京百億軍團的亞軍金隅股份在京共6個項目，其項目一半集中在京北區(qū)域，主要是昌平以及海淀西三旗區(qū)域，其中金隅·觀瀾時代以及金隅萬科城在2011年取得了不錯的銷售成績。

對于老牌房企遠洋，今年應該說收獲頗豐。在業(yè)態(tài)上，既有瞄準區(qū)域800萬－1000萬左右的市場空白的遠洋傲北，也有以靈活價格贏得市場的遠洋一方。尤其在高端市場上收獲不小，旗下的遠洋傲北、遠洋天著等熱銷高端項目，以及一直較受市場關(guān)注的望京地王項目遠洋萬和公館，都為遠洋在2012年施展拳腳贏得了不小籌碼。

中海北京單個市場銷售額突破百億，北京成為中海今年單個城市銷售額最高的城市，這對于之前在北京市場默默無聞的中海而言是第一次。早在2011年11月月報里中海就曾披露，11月份，環(huán)渤海地區(qū)是中海在國內(nèi)銷售額及銷售面積增長幅度最快的地區(qū)。

多名受訪的業(yè)內(nèi)人士均認為，盡管北京2012年市場百億軍團能維持幾個不好判斷，但不論從單個北京市場，還是全國房企銷售業(yè)績上看，第一房企梯隊的門檻都已經(jīng)有所提高。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強也表示，降價預期會進一步加大開發(fā)商降價的壓力，而隨著市場壓力加大，行業(yè)無可避免地加速分化，呈現(xiàn)強者愈強的局面。