成交“降”聲一片

與似降非降的房?jī)r(jià)相比，2011年北京商品住宅成交量實(shí)打?qū)嵉亟盗艘换兀?/p>

成交數(shù)據(jù)的層層回落，也為最終價(jià)格質(zhì)變，埋下了一個(gè)伏筆。

調(diào)控效果往往都是以量變促成質(zhì)變的形式呈現(xiàn)出來(lái)，成交量的量變最終都會(huì)顯現(xiàn)到價(jià)格的質(zhì)變上來(lái)。而在這輪“大浪淘沙”的調(diào)控量變之中，成交數(shù)據(jù)的層層回落，也正在為最終價(jià)格質(zhì)變的出現(xiàn)，埋下了一個(gè)伏筆。

成交量創(chuàng)五年新低

供應(yīng)面積、成交面積、供應(yīng)套數(shù)、成交套數(shù)、成交金額無(wú)不“響應(yīng)”政策，降得干脆利落，只有那“望眼欲穿”的房?jī)r(jià)，始終在高位徘徊，堅(jiān)挺依舊。

記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)及房企提供數(shù)據(jù)整理顯示，截止到2011年12月25日，2011年北京樓市全年供應(yīng)面積1021萬(wàn)平米，同比下降15％；全年樓市成交面積873.9萬(wàn)平米，同比下降27％；全年商品房供應(yīng)套數(shù)87963套，同比下降23％；全年商品房成交套數(shù)及成交金額則分別為79990套和1909億元，同比分別下降28％和21％。其中，873.9萬(wàn)平米的成交面積低過(guò)2008年低谷，而商品房成交套數(shù)更是未能突破9萬(wàn)關(guān)口，均創(chuàng)近五年最低值。

“降”無(wú)疑是2011年北京樓市成交量的關(guān)鍵詞，可是從市場(chǎng)走勢(shì)看來(lái)，這一“降勢(shì)”或許還會(huì)延續(xù)到今年。

“金九銀十”落空之后，去年11月和12月，北京市商品住宅項(xiàng)目入市量仍舊一路走低，像往年一樣的歲末促銷、清倉(cāng)場(chǎng)面，也淪落為“只聞吆喝不見成交”。種種跡象已經(jīng)表明，北京樓市的這場(chǎng)大戲，在經(jīng)過(guò)一年的冗長(zhǎng)鋪墊之后，政府、開發(fā)商、購(gòu)房者乃至?xí)簳r(shí)不考慮買房的市民，都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到降價(jià)“閥門”一觸即發(fā)，量降的量變?yōu)閮r(jià)降的質(zhì)變懸于一線之間。

如果我們將北京樓市庖丁解牛般分部分肢解來(lái)看，除了拋開房?jī)r(jià)之后的各項(xiàng)數(shù)據(jù)普降之外，外城區(qū)成交面積的變化，同樣值得關(guān)注。

記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)及房企提供數(shù)據(jù)整理顯示，截止到2011年12月25日，朝陽(yáng)區(qū)以全年154萬(wàn)平米的成交面積依舊獨(dú)占城六區(qū)之首。而近年來(lái)備受剛需置業(yè)者關(guān)注的通州區(qū)，今年成交面積卻排名第五，跌至41.3萬(wàn)平米。大興、昌平則大有后來(lái)者居上之意，以成交面積99.6萬(wàn)平米和82.5萬(wàn)平米分列二、三位。

單盤前10名成交總額下降近一成

成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)批量性回落，但依然有一些樓盤，在這輪調(diào)控的寒冬中綻放。

記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)及房企提供數(shù)據(jù)整理顯示，截止到2011年12月25日，北京成交額前10名的樓盤成交總額達(dá)294.4億元。一期開盤首日便宣告售罄的廣渠路“地王”金茂府項(xiàng)目以45.6億元的成交總額拔得頭籌，因平價(jià)策略暢銷的中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目以35億元的成交總額位居第二。

與2010年北京單盤銷售前10名成交總額317.8億元相比，2011年294.4億元的成交總額同比下降9.2％，減少了23.4億元。此外，2010年有6個(gè)項(xiàng)目單盤銷售額過(guò)30億元，而2011年只有4個(gè)，而北京銷冠金茂府項(xiàng)目成交金額僅45.6億元，同比2010年北京銷冠新里·西斯萊公館55.2億元銷售業(yè)績(jī)減少近10億元。

有業(yè)內(nèi)人士表示，受去年調(diào)控政策的影響，特別是限購(gòu)及限價(jià)政策的影響，是北京單盤前10名成交總額下降的主要原因，而一些樓盤主動(dòng)放慢去化率或延期開盤，也影響了成交總額。

2011年北京單盤銷售前10名中有6個(gè)樓盤單價(jià)過(guò)3萬(wàn)元/平米，而2010年只有4個(gè)。其中2010年榜首金茂府成交均價(jià)為44279元，平米，而2010年第一名新里·西斯萊公館當(dāng)時(shí)成交均價(jià)只有19623元/平米，高端住宅在2011年更受推崇。

對(duì)于一些高端項(xiàng)目的熱銷，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，處在限購(gòu)時(shí)代，購(gòu)房資格十分珍貴，不少資金實(shí)力允許的改善型置業(yè)者傾向于一次到位，更愿意選擇資源配置豐富的高端樓盤，從這一層面看來(lái)，限購(gòu)政策也促進(jìn)了高端樓盤的銷售。

二手成交三年來(lái)最低

如果說(shuō)一手房供應(yīng)和成交放緩，是開發(fā)商順應(yīng)調(diào)控有意而為之，那么二手房成交量一蹶不振則是樓市狀態(tài)的最真實(shí)反映。

北京中原市場(chǎng)研究部根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年北京市二手房交易套數(shù)為121512套，相比較2010年全年的196547套，下降38.2％；同比2009年的266854套，降幅則達(dá)到了54.5％。

除去2011年1月份成交的23478套、3月份的11102套以及12月份的128％套之外，其余月份成交量均在萬(wàn)套以下，其中10月份的7262套更是創(chuàng)近3年來(lái)月成交量新低。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，近三年來(lái)，月成交低于萬(wàn)套的月份共有12個(gè)，其中有9個(gè)就出現(xiàn)在2011年。

面對(duì)2011年全年月成交平均套數(shù)剛過(guò)1萬(wàn)套的現(xiàn)狀，中原地產(chǎn)華北及西南區(qū)總裁黃雄向記者表示，當(dāng)前北京市場(chǎng)二手行業(yè)處于全面虧損狀態(tài)。

另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前大約有6萬(wàn)個(gè)二手經(jīng)紀(jì)門店，以保守估計(jì)全年店均虧損5萬(wàn)元來(lái)算，預(yù)計(jì)去年全年整個(gè)行業(yè)共虧損30億元。

事實(shí)上，由于二手房中介行業(yè)在2009年的瘋狂擴(kuò)張，北京市二手經(jīng)紀(jì)門店一度達(dá)6000家以上，在去年成交量大幅縮水之后，有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，2011年北京二手經(jīng)紀(jì)門店至少已關(guān)閉1400家。

對(duì)于二手房市場(chǎng)的低迷，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，目前市場(chǎng)上經(jīng)紀(jì)公司的戰(zhàn)略差異較大，最悲觀的是裁員關(guān)店甚至退出市場(chǎng)，中間派則是保持規(guī)模、拓展業(yè)務(wù)，樂(lè)觀者則是逆勢(shì)擴(kuò)張。而鏈家已經(jīng)關(guān)掉一些位置不好的門店，并對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行整理，實(shí)行更為謹(jǐn)慎的預(yù)算制度。

年內(nèi)供應(yīng)或過(guò)剩

據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年1至11月，全市商品住宅新開工面積為2445.2萬(wàn)平米，比上年同期增長(zhǎng)45.5％，政策性住宅新開工面積為1303.4萬(wàn)平米，增長(zhǎng)95.2％。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預(yù)測(cè)，2011年新開工的商品住宅項(xiàng)目有望在2012年大規(guī)模入市，而政策性住房也會(huì)顯著分流商品住宅市場(chǎng)上的大量剛需置業(yè)人群，之前因受悲觀預(yù)期影響而在2011年一再推遲入市的項(xiàng)目，在年底政策走向最終明確之后，也會(huì)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、盡早入市。因此，各種因素疊加和累積，2011年溫和的供應(yīng)態(tài)勢(shì)將在2012年極度過(guò)剩，而2011年項(xiàng)目整體開盤均價(jià)的首次下調(diào)，也正成為2012年價(jià)格全面進(jìn)入下行通道的重要信號(hào)。

從目前一系列成交走低的情況看來(lái)，本輪調(diào)控的成果已經(jīng)初現(xiàn)，而后市到底會(huì)走向何方，或許正像一些業(yè)內(nèi)人士所言，只要調(diào)控政策不放松，種種成交量上的變化，終究還是會(huì)直接反映到成交價(jià)格上來(lái)。