變數(shù)

調(diào)控一年，樓市“變數(shù)”橫生，這些“變數(shù)”預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入深度調(diào)整，商品房市場、土地市場乃至房企境況都發(fā)生了階段性的改變，而眾多“變數(shù)”的層層堆疊，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)變，這也傳遞出一個信息——樓市正在走向理性。

銷售金額前20名入榜門檻升至180億，昔日大佬未必穩(wěn)坐江山，后起之秀“寒冬”業(yè)績直上，房企彎道超車者多于掉隊(duì)者。

2011年，上有調(diào)控，下有調(diào)整。針對嚴(yán)厲的限購政策，經(jīng)歷銷售不暢和融資渠道緊縮的各大房企，也采取了降價沖量，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等策略，年終大考成績單交出，盡顯變數(shù)。昔日大佬未必一直穩(wěn)坐江山，后起之秀“寒冬”中采取得當(dāng)戰(zhàn)略，業(yè)績直上?？傮w來看，大房企調(diào)控下依舊業(yè)績普漲，而彎道超車的房企也多于掉隊(duì)房企。

門檻“調(diào)整”陣營分化

2011調(diào)整年，企業(yè)入榜門檻發(fā)生了變化。記者綜合中國房產(chǎn)信息集團(tuán)和已經(jīng)發(fā)布公告的上市公司業(yè)績發(fā)現(xiàn)，雖然調(diào)控嚴(yán)厲，但前20名的入榜門檻依舊提升明顯，銷售金額榜單前20門檻達(dá)到180億，而2010年則為135億，增加45億。

與此同時，值得注意的是，銷售金額前10名的門檻則下調(diào)，為3104L左右，而2010年若要進(jìn)入前10名，則需達(dá)到320億。與之相對應(yīng)的是，銷售面積前10的門檻提升了45萬平米，達(dá)到300萬平米。這與2011年調(diào)控下的房企戰(zhàn)略調(diào)整不無關(guān)系，面對2011年的常態(tài)性調(diào)控，舍棄部分利潤快速銷售的企業(yè)在今年的大勢中更占據(jù)主動性，如萬科、恒大、碧桂園就是代表。

2011年的房地產(chǎn)處于盤整期，各梯隊(duì)間差距進(jìn)一步拉大的同時，同等規(guī)模企業(yè)之間的競爭則異常激烈。

在銷售金額方面，500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)十分穩(wěn)定，依然保持在6家，且以801億元的均值穩(wěn)居第一梯隊(duì)，其中萬科以1215.4億元依然遙遙領(lǐng)先。

2010年邁過千億門檻的萬科，曾大幅度甩開其后保利、綠地等6004L身家的房企。但2011年，恒大一躍進(jìn)入800億元軍團(tuán)，緊追其后。而綠地、保利、中海也進(jìn)入7004L陣營，在縮短與千億陣營距離的道路上奮戰(zhàn)。

在其后梯隊(duì)中，碧桂園、龍湖、華潤之間的差距并非不可趕超逾越，2012年將有一場陣營內(nèi)的排位爭奪戰(zhàn)。

“新四軍”奮進(jìn)綠城掉隊(duì)

如同生活，有人到來，有人離開。調(diào)控下的房企業(yè)績排名，變化顯著。

一直不避諱趕超萬科千億目標(biāo)的恒大地產(chǎn)，在2011年實(shí)現(xiàn)了較大的業(yè)績飛躍。憑借布局三四線城市、積極促銷快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略，在2010年527億居排行第五位的恒大，2011年上升為第二位。

此外，逆勢表現(xiàn)搶眼的“新四軍”，在2011年躋身300億軍團(tuán)。這使得2011年300億以上軍團(tuán)由10家房企擴(kuò)容至14家房企，他們分別是雅居樂、世茂、華潤、金地。

華潤置地早在2011年11月份已提前完成全年銷售目標(biāo)，而在目前房地產(chǎn)市場整體低迷的環(huán)境之下，截至目前實(shí)現(xiàn)366億元的銷售業(yè)績；而世茂307億元、雅居樂310億元，僅完成了年初計劃的80％左右，也一路跌跌撞撞沖破了3004L大關(guān)，金地近日發(fā)布公告顯示，2011年僅完成年初制定的400億元銷售目標(biāo)的77.3％，但同比依然增長9.1％，309億的業(yè)績也踩在了3004L軍團(tuán)的門檻之上。

雖然房企銷售排名門檻提高，傳遞出行業(yè)總體大勢上行，但是不乏房企業(yè)績回落。比如一直被高負(fù)債、資金問題困擾的綠城，2010年以5224L位列第六，2011年跌到300億，緊卡300億軍團(tuán)門檻，從第一梯隊(duì)中黯然掉隊(duì)。一直困擾綠城的高負(fù)債隱患病情在調(diào)控年發(fā)作，資金周轉(zhuǎn)不靈，致使綠城最終尋求出賣股權(quán)，斷臂求生。此外，富力2010年銷售為321億，2011年也剛剛擠進(jìn)300億軍團(tuán)。

北京銷冠總金額降近四成

2011年，在延續(xù)調(diào)控之下，北京的百億房企繼續(xù)擴(kuò)容。但是與去年相比，仍可以得出部分?jǐn)?shù)據(jù)走弱的變化，諸如第一名房企銷售額大幅下降。在2010年，該榜單上的企業(yè)依次為s0HO中國、首開等房企，其中SOHO中國的銷售額達(dá)到200.76億元，對照今年榜首房企首開股份122.36億銷售額，同比減少78.4億元，降幅達(dá)到39.1％。

總體來看，北京十大房企總銷售額略降，從2010年的993.03億元，下降到2011年的952.35億元，同比降幅4.1％。但入榜門檻卻在提高，2010年榜單第十位的北京城建銷售額為68億元，而在2011年榜單中第十位的龍湖銷售額為73.94億元。

千億企業(yè)或達(dá)5家

中國房地產(chǎn)測評中心報告表示，全國企業(yè)梯隊(duì)將明顯拉開。按照2011年企業(yè)業(yè)績的增長速度，2012年銷售額達(dá)千億以上的企業(yè)很有可能會達(dá)到5家左右，而500億以上的企業(yè)預(yù)計會有七到八家。

高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)董事長陶紅兵表示，對2011年來講，大開發(fā)商的銷售業(yè)績還是好過總體市場大勢。開發(fā)商的業(yè)績特點(diǎn)是波動的，這與此前拿地形成可售項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)較大。比如中海此前土儲不乏好地，在市場檢驗(yàn)下2011年形成不錯的銷售。萬科中糧長陽半島百萬平米大盤，形成了一定的銷量來支撐業(yè)績。2010年及2011年在京出手拿地的企業(yè)預(yù)計在未來兩年業(yè)績還會保持，不過可售項(xiàng)目不多。銷售高峰期過去的房企，比如龍湖、富力等，如不補(bǔ)充項(xiàng)目，2012或2013年業(yè)績可能會顯現(xiàn)一定程度的下滑。