保障房減量不減壓

今年我國保障房開工任務較此前有所減少。相關部門表示，下調目標一是迫于資金壓力，二是為了科學保證工程順利進行。

近期，從全國住房保障工作會議上傳出消息，今年我國保障性安居工程的開工任務，已由此前的1000萬套縮減至700萬套。

早在去年年初，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強就將保障房五年計劃比作“大躍進”，認為我國土地、資金和生產力均不具備五年完成3600萬套保障房的能力。此次國家主動降低開工量，是到了“巧婦難為無米之炊”之境地嗎?

如此“前多后少”的安排，實則政府已經考慮到前兩年開工建設的保障房，將在后三年形成集中建設壓力，降低后三年開工數量，是為了平衡財政投入和建設進度。

實際在建1800萬套

對于今年保障房建設目標的下調，早在去年下半年就已經有了預兆。

去年10月份，住建部部長姜偉新在十一屆全國人大常委會第二十三次會議上表示，保障房的合理工期大概在兩年半左右。2010年新開1590萬套，當年竣133萬套，實際2011年在建的保障房是1500萬套左右，年內能夠投入使用的不到300萬套。

由于前幾年結轉的保障房將在2012年進入建設高峰期，姜偉新隨后也曾公開表示，迫于資金壓力，政府將重新評估明年及“十二五”期間的保障房建設規模，而對2012年的開工目標進行下調，也是為了科學保證保障性安居工程順利進行。

據了解，北京市近期也相應下調了明年保障房建設規模。按照有關方面公布的2012年北京市住房保障工作目標和任務：新開工建設、收購各類保障性住房16萬套；全年竣工各類保障性住房7萬套。

按照“十二五”安居工程原定計劃，2011年和2012年連續每年開工1000萬套保障房，接下來3年按照每年400萬到600萬套保障房的建設規模安排，在“十二五”期間共計完成3600萬套保障房的目標。

如此“前多后少”的安排，表明政府已經考慮到前兩年開工建設的保障房，將在后三年形成集中建設壓力，降低后三年開工數量，是為了平衡財政投入和建設進度。

但從2011年底，住建部等部門組織全國調研反饋回來的情況來看，2011年全國大部分地方政府建設保障性安居工程投資壓力明顯大于預期，且完成質量均有不同程度的折扣。

住建部在2011年初確定1000萬套保障房任務時，就明確標明開工標準是，三分之一達到主體結構基本完成，三分之一進入樓層施工，三分之一開始基礎施工。其調研顯示，盡管開工量超額完成，但竣工量并未達標，不少保障房項目仍處在“挖坑待建”狀態。

雖然政府及時調整目標，將今年新開工數量減少300萬套左右，但累計在建工程量仍在增加。住建部政策研究中心主任秦虹曾公開表示，根據粗略估算，今年保障房實際在建工程量有1800萬套左右。

對此，瑞銀證券分析表示，過于激進的目標會給地方政府帶來過大壓力，使得建設質量難以保證、任務完成情況難免摻雜“水分”，因此政府下調2012年保障房新開工目標的決策是合理、審慎的。但即使按目前這一較低目標，考慮到前兩年結轉的未完工項目，地方政府仍面臨著艱巨的任務。

資金困局仍難打破

盡管已經下調了三成的保障房開工數量，但今年保障性安居工程總投資規模并不會比去年少。

北京中原市場研究部總監張大偉指出，去年在建保障房1600萬套，竣1330萬套，加上今年還要新開1700萬套，2012年全年在建保障房已經超過了1800萬套，其資金壓力遠超2011年。

而對于當前已下達目標的保障房建設任務所需資金量，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭算過一筆賬：700萬套保障房在未來兩年多時間里，至少需要投資9100億；而2011年開工任務在接下來的兩年內還要繼續投入約8000億；按三分之一的工程投資來算，2010年轉結下來的160萬套，2012年也需要繼續投入后期資金700多億；也就是說未來兩年半時間里，保障房需要后續資金差不多1.8萬億元。

去年保障房所需的1.3萬億元資金籌集完成情況不容樂觀。根據2011年規劃，1000萬套保障房建設資金由中央財政預算安排補助資金1210億元，地方政府籌集4000多億元，其余的8000億元則通過社會機構的投入和保障對象以及所在的企業籌集。

雖然財政部數據顯示，2011年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金，但社會資金對保障房投入仍舊不夠，地方財力更是捉襟見肘。

中國指數研究院的監測數據顯示，2011年前11月，全國133個城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6％，但出讓金總額卻下降了1.8％。有業內人士表示，在土地收入縮減的情況下，過度依賴土地財政的地方政府，自身財務負擔已經加重，面對大量基礎建設投資和保障房建設任務，實難支撐。

任志強曾指出，“地方政府的實際支出并非只有建房成本，還有土地開發成本、征地拆遷成本、市政交通配套成本、教育醫療配套成本等等。如此算來，地方財政支出大約要翻一倍左右。”

為籌措資金，去年年末中央政府率先表態，2012年中央補助資金將比2011年明顯增加。同時各地還將加大政府投入，并通過貸款支持、發行企業債券等方式吸引社會資金，多元籌措資金。

新措施助力保障房

為應對保障房問題，近期政府有關部門也出臺了一些新措施，力求完成保障房建設目標。在最近的一次全國住房保障會議上，就提出地方政府可通過購買合適的普通商品房來增加保障房。對此，有業內人士認為，這看似為地方政府解決保障房問題提供了新思路，但如果地方政府連自建保障房資金都面臨缺口，又哪里拿得出錢去購商品房充抵保障房的量呢?

亞豪房地產服務機構品牌推廣總監郭毅卻認為，這其實是政府打出的一副“雙贏牌”。郭毅告訴記者，政府有可能以相對低的價格，去購買一些資金鏈緊張房企的樓盤，助其挺過難關，這些房企可能會在政府的鼓勵下，參與保障房建設。

同時，為緩解地方土地財政壓力，2012年住建部也為部分用地緊缺的地方放寬了政策，允許部分地方政府試點在集體土地上建設保障房。北京，即是試點地區之一。實際上，在2010年5月，國土資源部曾經出臺《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農村集體土地興建公租房。對此，秦虹近期公開解釋，集體土地建保障房僅僅是試點，不存在為“小產權房”正名，“試點需得到國土部特批。”

就在政府為保障房多層面尋求出路的同時，保障房工作的重心也在逐漸向狠抓質量和公平分配方面轉移。國務院副總理李克強近期就強調，保障房分配過程要做到“程序公正、過程透明”，并盡早實現個人住房信息系統的聯網，提高分配的效率和準確性。

比起單純追求開工量和建設進度，完成高質量的保障房建設工程更為重要。面對近兩年即將面市的上千萬套保障房，如果分配上有失公允，則將背離建設保障房的初衷。