房企“試水”海外

無論“走出去”的動因如何，如何安逸地吃上這塊國外房地產“蛋糕”，還真不是一件簡單的事。

伴隨著這幾年國外“置業潮”的興起，部分房企投資目標也紛紛轉向國際市場，海外“試水”動作時有發生。有分析人士認為，國內房地產市場易受政策影響和人民幣匯率的不斷攀升，已成為一些房企走出國門的主要動力。

萬通領軍“走出去”

談及房企海外投資，對“美國模式”大加贊許的萬通是繞不開的話題，而近年來愈顯低調的萬通，在海峽彼岸的臺灣和美國都有不錯進展。

萬通在中國臺灣地區的“臺北2011”項目，去年底已在臺北、北京、上海三地同時開盤銷售。據介紹，該項目由萬通國際開發股份有限公司開發，萬通國際則由北京萬通地產參股在新加坡的投資公司——Vantone Capital Pte.Ltd.在臺北設立。

據萬通地產總經理云大俊公開表示，按中國臺灣地區的相關規定，投資臺灣地產業的大陸資本參股不允許超過30％，所以萬通地產在Vantone CapitalPte.Ltd.的股份比例為29％。

對于萬通在臺灣地區的這次“試水”，萬通控股董事長馮侖也曾公開表示，“我對臺灣有一點偏愛。臺灣有永久產權，貸款利息也只有1.67％；同樣的產品，放三亞就很貴，可放在臺灣就便宜；同時臺灣有精致化的生活”。

相比較已進入收獲期的“臺北2011”項目，馮侖對重建的紐約世貿大廈項目更加上心。早在2010年3月，萬通就簽訂租約，租下世貿大廈1號樓的64層到69層，建筑面積約兩萬平米，租期20年，定名為中國中心。

只做租戶并非初衷，萬通很有可能參與到世貿大廈的管理之中。馮侖早前也曾公開表態，“有一家公司中標，它們希望和我們合資，共同管理這個樓，我們在紐約有機會成為收費開發商，對我們來說，建設全球最高最復雜的房地產項目，我們會積累更多專業經驗”。

就在不久前，馮侖又對媒體表示，“萬通會持續關注紐約市場，接下來還有個5號樓的招標，我們很感興趣，這是全球最頂級綜合房地產項目，位置也無可取代。如果在美國繼續，就要在這個地方，其他地方我們沒有考慮”。

萬通顯然已成為房企海外擴張的領軍者，一些知名房企也緊隨其“走出去”的腳步。

去年5月，海航集團已經與西班牙一家連鎖酒店集團NH Hotels公司簽署協議，以4.316億歐元收購其20％的股權，雙方還將成立合資公司開發酒店。

去年12月23日，綠地集團與韓國濟州國際自由城市開發中心在韓國簽署合作備忘錄，將以綜合性地產開發運營商的身份加盟韓國濟州島國際自由城市的建設，預計總投資近9億美元。

去年12月26日，碧桂園集團發布公告稱，公司同意以每股1馬幣的價格認購合營公司Wealthy SignetSdn Bhd新股，占該公司經擴大已發行股本的55％。這也是碧桂園首次跨出國門在海外開發房地產項目。

碧桂園在公告中表示：董事會對馬來西亞房地產市場持樂觀態度，成立合營公司將令公司與一家馬來西亞知名房地產開發商合作，且與MAYLAND集團共同開發土地將能充分利用雙方的專業知識及資源。

折戟海外非孤例

在2011年房企海外房地產投資案例中，最引人注目的非“中坤集團冰島投資事件”莫屬。

“冰島事件”之前，這家由黃怒波掛帥的民營房企，最知名項目是位于大鐘寺的中坤國際廣場及西直門的中坤大廈。而其在國內旅游度假地產項目上最大手筆則是，整合了新疆五地區的旅游資源，并擁有龐大的景區群及多家酒店。

雖然在國內的旅游度假地產行業已有所建樹，但這次收購冰島300平方公里的土地用于旅游度假開發事件，去年8月起冰島方面便幾經反復，至今仍未有實質性進展。

黃怒波也于近期表示，冰島購地計劃雖然暫時“擱淺”，然而海外購地計劃并未擱置，著眼國際市場仍是中坤集團的長期戰略。其實，當前中坤集團正考慮在芬蘭、丹麥等國投資數億美元用于度假地產項目，但鑒于此前被冰島政府以“投資面積太大、沒先例”為由拒絕，所以這次的投資規模將會相應縮小。

如果說中坤集團由冰島事件因禍得福，加快了海外投資計劃的話，那么中航地產去年底卻結結實實地被斯里蘭卡政府“涮了一把”。

去年8月18日，中航地產第六屆董事會同意公司受托經營管理中航國際酒店(斯里蘭卡)有限公司持有的斯里蘭卡科倫坡中航廣場項目。

然而，11月14日，中航地產突發公告稱，公司將停止科倫坡中航廣場項目的運作。同時，公司也不再推進擬受托經營管理斯里蘭卡科倫坡項目事項。

公告透露，主要是由于斯里蘭卡政府取消科倫坡中航廣場項目原土地出售計劃，將該地塊的土地性質由永久產權變更為99年租賃產權。為此，中國航空技術國際工程有限公司決定終止對該項目的投資。有接近中航的人士透露，土地產權變更是終止此次投資的根本原因，因為此前只是意向性協議，所以并沒有對中航地產造成實質的投資虧損。

有分析人士指出，對于中坤和中航兩家房企的海外投資中斷事件，都與他國的政府決策相關。如何將復雜的政治局勢排除到商業運作之外，將是我國企業投資海外必須妥善解決的問題。

海外投資剛起步

從美國到西班牙、韓國、馬來西亞，再從冰島到斯里蘭卡，房企的這輪“出海”可謂得失參半、悲喜交加。然而不可否認的是，許多房企已經從戰略角度認識到，伴隨全球化浪潮的推進，在未來十到二十年內，由大型房地產企業轉變為大型跨國房地產企業是全行業必須面對的現實。

正如馮侖所說，房企“出海”更需要對原有操作模式進行改變，是一種由粗放型向集約型的轉變過程。其不止一次提到，房企盈利能力并不是簡單地來自建筑面積和開工量，而是看每一平米的回報率有多高。

有業內人士提出，雖然海外房產投資在我國才剛剛起步，但或許當前也正是房企嘗試海外投資的最好時機。國信證券一位不愿具名的分析師表示，在國內信貸緊張的情況下，許多銀行反而在對外投資放貸口徑上一松再松，而國外許多土地購地價格相對國內來說，大多也便宜不少。貸款便利、土地便宜，嘗試一下，何樂而不為呢?

馮侖也認為，市場效率更高、資產配置多元化需求和海外華人市場壯大，是促成中國房地產企業投資海外市場的三個主要因素。而只需10％到15％的海外地產投資資本金，相對于國內30％的資本金，對房企而言，同樣有巨大的吸引力。

也有業內人士直言，開發模式不同，將是國內房企海外投資面臨的最大挑戰。中國房企已習慣自己解決地產開發各階段中的難題，而國外則大量使用專業公司來解決各層面的問題，例如融資、建設、銷售等都會雇傭相應的公司，中國房企短時間內恐難以適應。

單就商業領域與世界接軌而言，哪怕需要一段時間磨合，也終究無法阻止我國房企走向世界的腳步。但許多國家對中國房地產投資的態度，或許才是真正的“攔路虎”。對此，黃怒波就曾談到，“中國早已將所有的領域向外國人開放，我們早已被國際化了，但為何我們走出去時就會遭遇這么多的問題，這種偏見是中國企業走出去面臨最大的挑戰”。