觀點

房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該微調(diào) 陳則明

在房價未達到預(yù)期之前，調(diào)控政策還將延續(xù)，合理性的界定仍具有彈性。

近年來的調(diào)控政策一直圍繞“少數(shù)城市房價增長過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序混亂”等問題。對房價的調(diào)控措施越來越嚴厲。政策口徑從“穩(wěn)定房價”到“抑制房價過快上漲”，再到“遏止房價過快上漲”，調(diào)控的基調(diào)不斷加碼。2012年國家進一步促進房價合理回歸，將會是調(diào)控政策的主線，在房價明顯下降或達到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會貿(mào)然放松。這包含兩個含義，一是調(diào)控政策有延續(xù)，二是合理性的界定仍具有彈性。

從2010年開始到2011年的從緊性調(diào)控，采取了行政手段與金融稅收工具結(jié)合的方式，對住房需求的抑制逐步從嚴。回顧2011年房地產(chǎn)政策，圍繞“遏制房價過快上漲”展開。2011年建立房價控制目標成為本年各地政府調(diào)控的首要目標。在具體措施上采取了限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障房四個主要工具。這一年，全國有超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。央行總共進行3次加息，6次上調(diào)存款準備金率。“限價”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段作用下，調(diào)控效果日漸顯著。

2011年嚴厲的限制性政策的執(zhí)行效果，在打擊投資和投機性需求的同時，也難免抑制了剛性和改善性需求。剛性和改善性需求是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。只有剛性和改善性需求恢復(fù)，才可能帶來房地產(chǎn)交易量和開發(fā)量的逐步企穩(wěn)，也才能保證房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進”的發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議確定了2012年中國宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”的發(fā)展基調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進”發(fā)展依然舉足輕重。因此，在現(xiàn)有的政策框架中，逐步放開剛性和改善性需求的靈活調(diào)整是非常有可能的，可能會由“短期政策”向“長效機制”轉(zhuǎn)變；由“行政措施”向“經(jīng)濟手段”轉(zhuǎn)變。

1月4日，人民日報發(fā)表《我國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸》，提出以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式。如擇機調(diào)整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調(diào)整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵居住、限制投資”政策信號。對政策適當放松，社會各方面都有所期待，相信決策部門也會有所調(diào)研和準備。

2012年貨幣政策依然會“穩(wěn)健運行”。但是微調(diào)是必然的。11月30日晚，央行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度釋放，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動。

在貸款方向上，“一刀切”貨幣緊縮使得剛需購房成本陡增，房價調(diào)控結(jié)果距調(diào)控根本目的漸行漸遠。個人住戶貸款方面，基準利率上浮一成的城市，已經(jīng)有所松動，恢復(fù)按基準利率貸款。對于剛需型和改善型購房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實施條件。但是，動態(tài)、差別化的個人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機性購房。

在開發(fā)貸款方面，隨著保障房建設(shè)全面鋪開，需要更多更大地傾斜政策。截至去年11月底，全國1000萬套保障房已全部開工。所需要的資金可能還主要需要銀行貸款支撐。對于劃撥土地的貸款是否可以作為抵押，是保障房建設(shè)資金的重要支撐。

限制購買多套住房，對打擊投機和抑制投資具有顯著效果。但是，對戶籍和居住年限的限制帶有歧視嫌疑；對商品物權(quán)流轉(zhuǎn)的限制在法律上也缺乏依據(jù)。“限購令”一旦取消，可能會引起報復(fù)性反彈，各方表態(tài)都非常慎重。更多業(yè)內(nèi)人士解讀為：房產(chǎn)稅擴容之時便是限購令取消之日。各級政府不會輕易放開限購措施，放開限購措施的前提是找到其他替代方式來轉(zhuǎn)換，如增加交易稅、資本的利澤稅、房產(chǎn)稅等手段，只有這樣才會避免下一輪房價的快速上漲。