成都“剎車”城市綜合體 難阻龍湖保利擴張

6月7日，《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定(試行)》正式實施，該文件對新審批的城市綜合體項目在選址、體量和規劃等方面給予了新的要求。這一旨在提高準入門檻的政策，被業界視為成都相關主管部門對綜合體瘋狂擴張的現狀踩下剎車。

成都城市綜合體瘋狂擴張的現象可謂嚴重。上海易居房地產研究院企業研究中心主任周建成在一份研究報告中表示，未來幾年內中西部城市商業地產將面臨供應過剩的風險，成都尤甚，其2012年的城市綜合體存量比2011年幾乎翻了一番。

有業內人士認為，這一限制性新規或使龍湖、保利等意在成都繼續開發的房企擴張受阻。但接受《投資者報》記者采訪的幾位專家均表示，新規對龍湖地產、保利地產、萬達、中糧等大開發商不會有明顯影響，中小開發商或會受阻。

“大牌的開發商影響不大，政府關系比較好，外地的或者中小開發商有可能會在城市綜合體開發上受阻?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉表示。

成都綜合體存量一年翻番

來自四川省商業地產聯盟的最新數據顯示，目前，成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個，而未來5年還將入市1000萬平方米左右。這一數字早已超越作為一線城市的北京和上海。

事實上，成都的城市綜合體過度開發的現象直到近兩年才受各界關注。過去幾年，成都一直在延續著火熱的綜合體開發勢頭。

2006年，當萬達集團在成都競得錦華路地塊，成功引入伊藤洋華堂、萬千百貨、萬達國際影城等十余家主力店，成都人開始真正領略到了城市綜合體的魅力。但當時誰也未料到，成都的城市綜合體開發后來竟會呈現如此瘋狂擴張之勢。

有關機構的統計，從2010年龍湖、保利、華潤、中糧、富力等一線房企大力進軍成都商業地產開始，成都開業、開工、建設立項的商業綜合體項目已經猛增至67個。

2011年，當房地產市場遭遇“限購”、“限貸”、“限價”等近年最為嚴厲的宏觀調控，商業地產特別是城市綜合體更是成為開發商自我救贖的武器，并在2011年引發一場綜合體之戰。因此2011年后成都城市綜合體的數量進一步攀升。

目前，除早前拉開戰幕的新世紀環球中心、龍湖北城天街、世豪廣場、富力天匯MALL、珠江國際新城等“巨無霸”項目外，金牛萬達廣場、中鐵西城、奧克斯廣場、來福士廣場等更是加速了成都城市綜合體角逐的白熱化程度。

就在新規正式實施的6月6日，中糧集團的成都大悅城在成都舉行奠基儀式，項目總體量約為36萬平米方，預計2015年正式對外營業。

《投資者報》記者在成都調查時發現，成都的城市綜合體的確隨處可見。這些規模龐大的綜合體項目，大部分扎堆在成都市南部的天府新城，其余則主要集中于三環以內的東大街金融商圈。

成都近年來良好的經濟發展前景造就了成都商業地產的繁榮。但周建成對《投資者報》表示：“成都的商辦與唐山的住宅、海南的旅游、天津的土地一樣，都是泡沫中的泡沫。”

事實上，商業綜合體過剩的現象不止存在于成都。周建成認為，武漢、昆明等城中村大量存在的中西部城市都面臨著綜合體過剩的風險。

周建成的研究報告稱，近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速。至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3~5年內城市綜合體增量將以中西部城市為主?！拔磥韼啄陜戎形鞑砍鞘猩虡I地產的供應過剩風險將是商業地產的絞肉機。”周建成表示。

周建成認為，除了不限購的原因外，商業地產過分繁榮的原因在于市場的過分熱捧、政府土地出讓的間接誘導，以及欲上市的房企為了增加土儲數量。

政府提高綜合體準入門檻

一直處于調控范圍之外的商業地產，在瘋狂膨脹之后，也逐漸進入了政府的調控視線。

6月7日，《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定(試行)》正式實施。

據悉，早在今年年初召開的成都市委經濟工作會議上，成都決策層就曾反復強調“成都已到了該抓城市綜合體建設的時候了”。

張宏偉認為，從規定作用角度來講，該新規主要還是防止城市綜合體過度過量開發，過度投資，最終導致市場同質化競爭，同時防止爛尾樓現象發生。

有分析人士擔心，該政策的出臺，讓很多已拿地并正在報建的項目，受上述條款的限制，不能再以城市綜合體的形式出現。如若這樣，那今年初剛在成都拿地的韓國樂天集團，其要建設的綜合體項目“樂天世界”或受影響。

但周建成和張宏偉均認為，成都現有的綜合體已經過量了，而這個新規能起作用的，應該是現在還沒拿地的項目，已開工和已拿地的，基本上不會受影響。

“已經拿地的，可以在本月底之前趕快申請，以后的要嚴格執行?！睆埡陚ハ颉锻顿Y者報》記者解釋道。

“但也要看具體執行，如果執行力不夠，或可執行性較差，那么，政策的規定也只能是一紙空文?！睆埡陚ヌ寡?。

“新規這個時候出來已經晚了，目前在建或已經報批的項目在未來兩三年內還會產生大量存量。”周建成表示，“不過目前能開始控制開發，也會有一定作用?！?/p>

如今，低迷了一年的成都土地市場有回暖跡象。6月8日，保利地產成都公司在其官方微博上發布了一條關于求地的信息：“凈地、商業、住宅、來者不拒；收購、合作、轉讓，你說了算。只要能有好資源，保利帶你賺大錢；不怕日子不好過，保利帶你一起過。” 在如今全國土地市場低迷的行情下，此條微博可謂賺足了眼球。而保利這一舉動被業界解讀為其將要在成都繼續擴張。