房產(chǎn)稅時(shí)間表

2012年全國(guó)“兩會(huì)”前夕，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控是否即將“政策見(jiàn)底”，成為業(yè)內(nèi)人士關(guān)心的話題。

2月24日，距離上次“降準(zhǔn)”時(shí)間不足3個(gè)月，央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是針對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)的“定向?qū)捤伞保珜?duì)信貸政策高度敏感的房地產(chǎn)業(yè)而言，仍舊難掩“松綁”的預(yù)期。

“松綁”的政策敞口并未出現(xiàn)放開(kāi)跡象。就在此前兩周，以“免契稅”、“發(fā)補(bǔ)貼”刺激剛性購(gòu)房消費(fèi)的安徽“蕪湖新政”剛一出爐，就被輿論解讀為“新年地方政府救市第一槍”。該政策旋即被叫停。蕪湖新政“半日游”，情形與去年10月試探性松綁限購(gòu)令的廣東省佛山市如出一轍。

“去投資、保自住”，這原本是相對(duì)合理的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)取向，可仍有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在沒(méi)有“長(zhǎng)效機(jī)制”作為調(diào)控替代手段的情況下，如果任由地方政府自行“救市”，可能會(huì)使房?jī)r(jià)再度“反彈”，繼而吞噬此前的調(diào)控成果。

上述矛盾揭示出，當(dāng)前中國(guó)住房制度改革面臨一項(xiàng)艱巨挑戰(zhàn)：如何實(shí)現(xiàn)從過(guò)渡性、臨時(shí)性調(diào)控政策，向長(zhǎng)期化、制度化的體制機(jī)制轉(zhuǎn)換。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲悉，中央高層近期對(duì)“研究制定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”問(wèn)題十分關(guān)切。有跡象表明，推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作近期或有具體時(shí)間表。

樓市“限”時(shí)代

政府有沒(méi)有辦法讓房?jī)r(jià)不漲或是降下來(lái)？在多次調(diào)控均在房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性反彈”中被戲謔為“空調(diào)”后，在2010年4月至2011年全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)首次領(lǐng)教到干預(yù)的威力。這一次，調(diào)控效力不再被懷疑。

2011年9月，房企巨頭萬(wàn)科發(fā)布的一份調(diào)查報(bào)告隱約折射出，限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已構(gòu)成“扼喉”威脅。據(jù)萬(wàn)科對(duì)北京家庭的入戶抽樣調(diào)查，在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下，北京只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數(shù)為20萬(wàn)戶。

有業(yè)內(nèi)人士抱怨說(shuō)：“限購(gòu)政策，等于是以行政手段關(guān)閉了市場(chǎng)。是休克式療法。”這也為萬(wàn)科、龍湖、中海、保利等房企巨頭隨后在全國(guó)范圍展開(kāi)降價(jià)潮、“搶收行動(dòng)”埋下伏筆。

事實(shí)上，自限購(gòu)令發(fā)布第一天起，便在房地產(chǎn)界產(chǎn)生震撼。

2010年4月17日，“新國(guó)十條”出臺(tái)，首次提出地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，“在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)”。13天后，北京率先出臺(tái)限購(gòu)令。同年9月29日，多部委出臺(tái)調(diào)控新政，第一條便規(guī)定“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)”。限購(gòu)令全國(guó)大幕由此拉開(kāi)。

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知再度強(qiáng)化限購(gòu)政策，隨后限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)增加到近40個(gè)。同年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨著臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)量增加到近50個(gè)。

“限購(gòu)令的用意非常明確，就是遏制投機(jī)投資購(gòu)房需求。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者說(shuō)。

與限購(gòu)?fù)趫?zhí)行的還有限貸——差別化的住房信貸政策，對(duì)購(gòu)買二套及以上住房行為進(jìn)行限制，是從金融政策層面對(duì)限購(gòu)令進(jìn)行了補(bǔ)強(qiáng)。

限購(gòu)令對(duì)樓市產(chǎn)生的影響直接而明顯。據(jù)2月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年1月份的70個(gè)大中城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市48個(gè)，持平的城市22個(gè)，沒(méi)有一個(gè)城市出現(xiàn)上漲。而自去年起，限購(gòu)城市房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)尤為明顯。

在本輪調(diào)控當(dāng)中，主打“限”字訣的政策，不僅僅是限購(gòu)和限貸。

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，首次強(qiáng)調(diào)“落實(shí)地方政府責(zé)任”，要求地方“合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”。因?yàn)榘硕鄠€(gè)頗具新意的調(diào)控政策，此次國(guó)務(wù)院的通知也被公眾稱為“新國(guó)八條”。

為順利完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，一些城市出臺(tái)“限價(jià)”、“限賣”政策。北京東部某住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)告訴記者：1月以來(lái)，他已經(jīng)連續(xù)三次申請(qǐng)預(yù)售許可證，均未得到審批，原因即在于該樓盤(pán)單價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，超出政府“限價(jià)”政策容忍范圍。

實(shí)際上，在2011年全年，北京因售價(jià)過(guò)高而被暫停銷售的樓盤(pán)并不是個(gè)案，上海、廣州等一線城市也出現(xiàn)過(guò)類似的“限賣”情況。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控措施已經(jīng)收到了明顯成效。“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期一般要2到3年，由于有效遏制了大量的投資投機(jī)性購(gòu)房需求，樓市由供不應(yīng)求變成供大于求，庫(kù)存不斷積壓，成交量、價(jià)格勢(shì)必下滑。”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)657個(gè)城市均按要求公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部匯總的材料看，絕大多數(shù)地方基本實(shí)現(xiàn)了年初制定的目標(biāo)。

雖然“限”式調(diào)控收效明顯，可一年來(lái)也不斷有爭(zhēng)議。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，限購(gòu)使房地產(chǎn)又回到“憑票供應(yīng)”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代。

限購(gòu)?fù)顺錾袩o(wú)時(shí)間表

限購(gòu)令還將持續(xù)多久？這是2012年業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問(wèn)題。

至少?gòu)亩唐诳磥?lái)，限購(gòu)令并沒(méi)有松綁的跡象。最近一段時(shí)期，無(wú)論是中央高層定調(diào)，還是相關(guān)部委表態(tài)，“繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有政策”、“堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”，是2012年調(diào)控樓市的基調(diào)。

各地方政府則受制于行政壓力和輿論壓力，絕不敢輕易對(duì)限購(gòu)令松綁。從此前的佛山、成都等曾試探性放松限購(gòu)但被立即叫停，即可見(jiàn)一斑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京、上海、濟(jì)南、青島、廣州、南京、蘇州等近30個(gè)城市已明確表示將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認(rèn)為：“2012年的限購(gòu)城市只會(huì)更多，不會(huì)更少。”

在“繼續(xù)限購(gòu)”的政策預(yù)期下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)2012年似乎不持樂(lè)觀態(tài)度。北京市近期二手商品房成交量開(kāi)始出現(xiàn)一波回暖行情，觀望一年之久的剛性需求陸續(xù)入市，甚至因?yàn)閾?dān)心政策變調(diào)致房?jī)r(jià)反彈，市場(chǎng)一度彌漫恐慌性購(gòu)房情緒。但京城最大的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉卻對(duì)當(dāng)下的“回暖”不樂(lè)觀，他表示：“可能只是曇花一現(xiàn)的春節(jié)后效應(yīng)，并不意味著市場(chǎng)底部的出現(xiàn)。因?yàn)槟壳斑€看不出調(diào)控政策有收手跡象。”

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，“限購(gòu)令的退出是有條件的，就是必須保證樓市不動(dòng)蕩。”在朱中一看來(lái)，當(dāng)前調(diào)控初見(jiàn)成效，應(yīng)該繼續(xù)鞏固成果，“除非有更好的政策替代，否則限購(gòu)一旦松綁，必將帶來(lái)樓市的報(bào)復(fù)性反彈”。

朱中一所說(shuō)的這個(gè)“替代條件”，目前在住房制度建設(shè)層面還沒(méi)有徹底形成。

有業(yè)內(nèi)人士分析，唯一可能讓限購(gòu)式調(diào)控“止步”的變量因素，就是房地產(chǎn)的明顯下滑且觸及經(jīng)濟(jì)衰退的底線。在目前國(guó)內(nèi)外輿論中，也有對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)“崩盤(pán)”的擔(dān)憂。

但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專家表示：“分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要從國(guó)情出發(fā)，既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也絕不宜過(guò)度夸大。”這位專家認(rèn)為，當(dāng)下許多城市的房?jī)r(jià)已顯著超過(guò)普通老百姓的購(gòu)買力，推高了社會(huì)的生活、商務(wù)成本，不利于下一步結(jié)構(gòu)調(diào)整和保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不可動(dòng)搖”。

在2011年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，2012年要繼續(xù)“堅(jiān)定不移地執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控措施”，堅(jiān)持實(shí)施“差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施”，實(shí)現(xiàn)“房?jī)r(jià)合理回歸”。

最新的信息是，2月6日至10日，溫家寶總理聽(tīng)取社會(huì)各界人士對(duì)《政府工作報(bào)告（征求意見(jiàn)稿）》的意見(jiàn)和建議。在談到進(jìn)一步完善保障性住房和商品房的相關(guān)政策時(shí)，溫家寶總理指出，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。他說(shuō)，作為13億人口的大國(guó)，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的需求從長(zhǎng)期講是剛性的。當(dāng)然，將來(lái)住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房，但租房的價(jià)格也要合理。保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。從長(zhǎng)期看，保障房應(yīng)該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。他指出，房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進(jìn)公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松。

房產(chǎn)稅或?qū)⑻娲拶?gòu)

接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的一些專家認(rèn)為，限購(gòu)政策作為行政調(diào)控手段，是“臨時(shí)性舉措”而非長(zhǎng)效制度。

“未來(lái)肯定會(huì)出現(xiàn)一些更為長(zhǎng)期的政策，來(lái)取代當(dāng)前的限購(gòu)政策，比如說(shuō)房產(chǎn)稅改革、差別化信貸稅收等，而這些牽涉到信息制度和稅收制度的健全，還需要一定的時(shí)間和過(guò)程。”朱中一說(shuō)。

房產(chǎn)稅改革是眾多專家認(rèn)為最能夠有效替代限購(gòu)令的政策。

陳國(guó)強(qiáng)表示，房產(chǎn)稅改革的實(shí)施，既有利于地方政府?dāng)[脫土地財(cái)依賴，形成正常穩(wěn)定的地方財(cái)源，也會(huì)使調(diào)控長(zhǎng)期化和常態(tài)化。更重要的是，房產(chǎn)稅既能體現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者個(gè)人消費(fèi)權(quán)利的尊重，又能通過(guò)差別化的征稅體現(xiàn)土地及城市資源的公平分配。

種種跡象表明，2012年房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)容，已是箭在弦上。

今年年初，重慶、上海兩地正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，效果頗為理想。2011年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。同期，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都在年度工作會(huì)議上表示，2012年將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

“房產(chǎn)稅改革的實(shí)施，還需要一定時(shí)間。”朱中一認(rèn)為，限購(gòu)令恰好可以制造一個(gè)緩沖期。

全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)也正在籌備當(dāng)中。目前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)完成了該信息系統(tǒng)的軟件開(kāi)發(fā)工作，最快將在2012年上半年實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息與部委聯(lián)網(wǎng)。這也意味著，房產(chǎn)稅改革的前提條件正日趨成熟。

無(wú)論從當(dāng)前的調(diào)控思路，還是從長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)來(lái)看，“去投資、保自住”，針對(duì)需求面進(jìn)行控制，將是未來(lái)中國(guó)樓市調(diào)控的主導(dǎo)思想。正如國(guó)務(wù)院參事任玉嶺此前所言：住宅建設(shè)應(yīng)牢牢把握一個(gè)方向，即為解決剛性需求而建，“要堅(jiān)持遏制將住宅當(dāng)作投資品炒賣的行為”。

據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)明確表示，2012年要“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，建立和完善“符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位專家表示，在今后的住房制度設(shè)計(jì)當(dāng)中，消減房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能、強(qiáng)化其社會(huì)功能，將成為主要政策導(dǎo)向。

“制度要更加體現(xiàn)住房資源公平分配的原則，同時(shí)要堅(jiān)決遏制過(guò)度投機(jī)的文化。”在這位專家看來(lái)，“打擊投機(jī)、保障實(shí)干、鼓勵(lì)創(chuàng)新”，將會(huì)成為住房領(lǐng)域長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的要旨所在。