星河灣搶跑豪宅降價 兩周銷售31套入賬5億

2011年最后一周，滬上樓盤成交出現了價量齊升。其中原因之一就是浦東星河灣的降價促銷。

金豐易居佑威聯合研究中心（下稱金豐易居）聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅表示，年末最后一周（2011年12月26日~2012年1 月1日）商品住宅環比前周以量價齊升收官，周均價比2011年全年商品住宅的成交均價22012元/平方米還高出了7.16% ，主要原因是浦東星河灣在弱市下單周成交10029平方米，占到成交均價4萬元/平方米以上商品住宅成交量的45.03%，并帶動高端物業成交環比前周上漲13.54% ，從而推動均價上揚。

2011年12月28日，浦東星河灣售樓處內一位來自山西的顧客正在仔細了解該項目的情況。他告訴《投資者報》記者，由于價格回落，交通等條件都還不錯，所以正在考慮是否購買。

該項目的一位售樓小姐表示，目前樓盤均價在5.5萬元/平方米，而之前7月份開盤的時候，價格約為7.5萬元/平方米。

4個多月的時間，價格下降近30%。浦東星河灣打響了上海豪宅降價的“第一槍”。金豐易居數據顯示，截至12月28日，浦東星河灣7月8日開盤總共成交89套，而其中12 月 16 日以來成交了31套?；鼗\資金效果明顯。

黃志堅向《投資者報》記者表示，限購之后，客戶少了，最有效的方法就是降價，爭奪有限的資源。在降價后的一兩周里，浦東星河灣的成交量在上海高端樓盤排名第一位。

八折促銷

2011年12月16日，星河灣宣布上海星河灣和浦東星河灣兩個項目價格下浮至8折～8.5 折甚至更低。同時，公司將對前期業主進行差價回饋。

這在星河灣歷史上是前所未有的，星河灣董事長黃文仔對此表示：“目前整個房地產行業已經遭遇寒冬，這是一個存在的事實。不降價，賣不出去。降價了，對忠誠的老業主是一種打擊。每個企業對此的應對方式不一樣，在星河灣看來，更多是考慮業主的利益，其他的對我們而言，都不重要。”

此前，2011年10月，上海龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等多個樓盤陸續大幅降價，降幅高達20%～40%。雖然，降價措施讓開發商回籠資金效果明顯，但另一方面，如此大幅度的降價使得大批前期購買上述樓盤的業主拍案而起，要求維權。

有了前車之鑒，星河灣此次降價行動已然考慮周詳。其明確表示，將對浦東星河灣二期已購業主和上海星河灣一期已購業主給予回饋補償。只不過，補償是有條件的。

星河灣開出的條件是：老業主必須在2012年1月31日前，完成按揭辦理手續；一次性付清和分期付款的，也必須滿足相關的約定，足見其回籠資金的迫切。

而同時，星河灣董事副總裁梁上燕保證，此番回饋主要是短期行為，上海僅是個案，不會蔓延至其他城市。

只不過，星河灣在上海兩個項目突然降價，已經引發了“多米諾效應”。在星河灣降價一周之后，一向最“抗跌”的上海市中心房價，跌幅明顯擴大，這是上海樓市多年來首次出現的市場狀況。

而最新市場數據顯示，滬中心城區近期二手房價進一步松動，跌幅10%～15%，較2011年11月份降幅放大了至少5個百分點。不僅二手房如此，新房市場也掀起了一股降價大潮，許多中心區域新房都紛紛加入了降價大軍的行列。

不得已的降價

在上海，浦東星河灣項目屬高端樓盤，具有一定的特殊性。

2009年8月8日，星河灣在上海第一個項目浦東星河灣正式開盤，當天星河灣攬金40億元，成為滬上樓市乃至全國市場的經典案例。上述售樓小姐描述，一開盤第一期323套房子就銷售一空，當時的成交均價在5萬元/平方米。

復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民把星河灣稱之為：地段并不見得一流，但是產品規劃一流，非常強調附加價值。綠化上、建材上和規劃上多花三分的錢，而最后多賣八分的價。

正是在這種情況下，讓星河灣降價卻是比較特殊。蔡為民對《投資者報》記者表示，對星河灣來說，降價是一個很難的決定。因為星河灣是很特殊的豪宅產品，不光是豪宅，而且很特殊。價值是創造出來了，這需要聲勢、氣勢、架勢等的支撐。但是一降價，這“三勢”就不攻自破。因此，對星河灣來說，不到關鍵時刻，不輕言降價。

蔡為民認為，從星河灣的降價來說，對后市市場的發展相對比較悲觀，在現在的情況下，只能做出這樣的不得已決定。先把手頭上的處理掉，去庫存化是目前經營中的重中之重。

而一位房地產市場人士也認為，浦東星河灣在一期已經賺了很多錢，資金壓力應該不是很大，主要是現在價格還不錯，能賣多少是多少。即使是5萬元/平方米的價格，還是偏高。合理的價格應該在3.5萬元/平方米，所以能回籠多少資金是多少。

蔡為民則認為，至于貴與不貴，則是市場決定的。

不過，金豐易居數據顯示，在降價促銷后浦東星河灣的成交量還是大幅度攀升。截至2011年12月28日，7月8日開盤的浦東星河灣二期共成交89套，合計3.07萬平方米，總成交價格19.41億元。其中，12月16日降價以來就成交31套共1.01萬平方米，總成交價格5.21億元。

特別是在2011年最后一周，浦東星河灣單周成交已占到成交均價4萬元/平方米以上商品住宅成交量的45.03% 。浦東星河灣成交均價已經從前期的每7萬元/平方米，下降到5萬元/平方米左右。不過，以浦東星河灣二期全部209套房源考核，目前的庫存還很高。

另外，星河灣自稱為銷售“奇跡”的2009年浦東星河灣第一期，目前的入住率仍然很低。據上述售樓小姐介紹，第一期的入住率實際只有30%。而一位經常帶顧客到浦東星河灣看房的某房產中介透露，星河灣第一期入住率1/4都不到。