京城再現準日光盤 合展“漲價”仍進賬3億

雖因開盤定價大幅高于宣傳價而頗受爭議，但合生世界花園開盤當日還是銷售紅火。

該項目人員介紹，1月3日合生世界花園首期新推341套房源，半天即售出307套，銷售率達90%。據了解，此次開盤多為小LOFT和小戶型住宅，均價在13000元/平方米左右，如按每套房100萬元的平均價格計算，此次售出300多套將能攬得3億元資金。

分析人士認為，在調控嚴厲的當下，商品房已逐漸回歸到常態的住宅需求，低價入市房源會更受剛需青睞。這在合生世界花園及此前開盤“日光”的龍湖時代天街上皆有體現。

剛認購了合生世界花園小LOFT的張先生表示，雖然勉強買下了合生的房子，但項目用9980價格吸引人氣，結果推出的房源售價都“漲到”12000以上，高的居然有16000，自己內心難免有“受騙感”。

開盤當日售出300多套

在經歷了1個半月的宣傳造勢以及延遲一周多開盤后，合生世界花園終于在1月3日正式開盤。

現場工作人員告訴《投資者報》記者，項目早上9點開盤，新推341套房源，至中午已售出307套（認購），銷售率達90%。

此次開盤為合生世界花園的首期開盤。據悉從2011年11月18日在北京地鐵首次打出“9980起價”的廣告后，就有大量購房者前來看房，開盤前排號已超過500人，成為2011年底最熱門的新盤之一。

該項目策劃經理杜輝告訴記者，合生世界花園首期開盤的戶型為90～150平方米住宅（70年產權）和55～75平方米MINI空間(50年產權)，目前9980元/平方米起價的低價房源基本售罄，現住宅均價為13000～14000元/平方米。杜輝表示，MINI空間（小LOFT）由于是商業立項，不受限購影響，且總價較低，因此很受80后的剛需青睞。

不過，《投資者報》記者發現，位于該項目旁邊的合生世界村，均價則在20000元/平方米以上。

很顯然，低價策略才是合生世界花園再造“日光盤”的首要因素。

快速銷售應對“錢緊之痛”

銷售人員向《投資者報》記者透露，合生世界花園是因開發商想要快速回籠資金而打造的一個項目，項目附帶3000元/平方米的精裝修，僅能實現“微利”。

記者調查發現，該項目地塊由北京珠江和合生創展于2010年12月競得，樓面地價為5301元，加上3000元的精裝和建安成本以及各種稅費等成本，的確利潤不大。

但即便“微利”，對于不久前被頻繁曝出“遭受錢緊之痛”和“業績存隱患”的合生創展來說，或許已能解個小渴。

據了解，合生世界花園此次開盤均價在13000元/平方米左右，平均面積為80平方米，如按每套房子100萬的平均價格計算，此次售出300多套將獲得約3億元的銷售額。

而同在北京的合生創展的高端樓盤合生霄云路8號，2011年9月第三批許可銷售的104套房源，目前僅售出2套，雖單價和面積都較大，但只入賬4000萬元。

緊鄰合生世界花園的合生世界村項目以及合生創展的其他項目，2011年的銷售情況也不容樂觀。按照2011年半年報透露的數據，下半年合生創展新開盤的項目達到10個，其中大部分位于廣州和北京等一線城市。由于身陷限購且多為高端住宅，銷售較為低迷。

新浪樂居發布的《2011年度中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，合生創展2011年實現銷售額111億元，位列銷售排行榜第39名。此銷售數字與2010年的110億元基本持平，但遠遠低于2009年時的150億元。

在受標普和穆迪接連降低評級之后，合生創展又頻繁被媒體曝出“遭受錢緊之痛”和“業績存隱患”。媒體引用合生創展2011年半年報數據表示，截至上半年合生創展的賬面資金僅40余億港元，但未來1年內需償還的借款則超過110億港元，資金壓力可想而知。

另外，合生創展太原地王項目拖延四年后才于近日開建。

對此，有評論人士表示，轉型高端地產及投資大體量受挫的合生創展或許已意識到低價小盤對資金流轉的重要性，因此快速拿地、快速立項并最終實現合生世界花園快速銷售。

低價入市房源受剛需族青睞

不光是合生創展，在樓市持續低迷而債務接踵到期的現階段，越來越多的房企已意識到資金流的重要性，開始更加重視住宅快速周轉率和去化率。而這種關注正開始陸續收效。

2011年12月，上海星河灣降低促銷一周即攬3.7億元（詳細報道見B07）；11月，北京龍湖時代天街以11800起價實現開盤“日光”。再早些，金隅萬科城等中低端典型項目同樣實現了高成交。

世聯地產董事長陳勁松在近日舉辦的世聯地產營銷論壇上表示，2012年是中國房地產價格理性回歸的一年，世聯地產給開發商們的建議就是“尋找消費者認可的價格”。

在深圳，世聯地產代理的萬科金色領域、綠景香頌等項目，因為合理降價拉低了市場預期，從而實現快速銷售。陳勁松指出，“降價的時機把握很重要，越早降價越好。”

鏈家地產市場研究部統計，北京2011年新增項目中，簽約率最高的十個項目均為中低端，單位成交均價高于2萬的有四個，除了一個較高達到2.5萬元外，其余都只略高于兩萬，6個項目在2萬以下，包括密云兩個不足一萬元的項目。

鏈家地產市場研究部首席分析師張月分析認為，在商品住宅市場，價格一直都是購房的首要因素，尤其2011年市場以剛需為主，購房者對價格的接受程度有一個相對集中的范圍，一般情況下，單價低于兩萬基本可以進入剛需可接受的范圍，近郊在1.5萬左右，遠郊在1萬左右的項目容易熱銷。合生世界花園和龍湖時代天街即為近期的典型案例。

但一些樓盤以低價宣傳為噱頭吸引人氣，最終開盤定價卻大幅高于宣傳價，此舉也遭致購房者不少詬病。