國有房屋中介入場

北京市將成立國有房屋中介的消息一經出爐，便引起爭議。

質疑源頭來自北京市政府辦公廳5月31日發布的《關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》(下稱《意見》)。《意見》中，將鼓勵和支持北京市相關機構、區縣政府、集體經濟組織成立國有房屋租賃經營機構。

與國有中介公司的對《意見》表示高興不同，包括房地產開發商、民辦中介、地產專家等在內的一些社會人士對于北京市成立公辦中介則表達憂慮。他們認為，北京市通過成立國有中介來規范租賃市場穩定租金水平的“初衷良好”，實操則困難重重。

打量“先行者”

北京市鼓勵支持成立國有中介，是出于對民生的考量。北京市住建委給記者發來的一份答復顯示，鼓勵成立國有中介的目的是“凈化市場環境、穩定租賃關系與租金價格”。

事實上，北京住房租賃市場確實魚龍混雜，囤積房源漲價、吃差價、克扣押金、打隔斷群租等糾紛屢禁不止，不但給房主帶來騷擾和損失，租戶也對黑中介深惡痛絕。

對于這一初衷，業內人士認為執行難度較大。

實操已經走在《意見》前面的是北京市天河興業房地產經紀公司。作為國有房屋中介，天河興業已運作一年半時間。

北京市天河興業房地產經紀公司是北京市首個“改造安置小區富余房屋代租”的國有中介平臺，隸屬于北京天河浩宇資產管理有限公司。資料顯示，北京天河浩宇資產管理有限公司成立于2008年8月，由大興區黃村鎮政府主導創辦。2010年12月，公司下屬的北京市天河興業房地產經紀公司成立，主營業務是黃村鎮改造安置小區村民富余房屋的代租。

據天河興業總經理婁蕊介紹，天河興業與民營中介的“賺差價”模式不同，房源采取“平價進出”方式，支付給房主的租金和收取租客的租金相同，只多收取租客一個月的租金作為管理費用。目前天河興業已經收集到棗園尚城小區內的359套房源，并已經全部實現對外出租。2011年，天河興業支付給房主的租金大約有1000萬元，2012年至今有400萬元左右。因為要承擔房屋空置期付給房主的租金、企業租戶開發票產生的稅費，以及辦公人員的工資等各項辦公管理費用，包括初期啟動的資金在內，總公司天河浩宇自天河興業成立至今，已經為其墊資約700余萬元。

“國有企業也要追求經濟效益，不可能一直賠下去。”北京天河浩宇資產管理有限公司總經理李國強表示，下一步將改變經營模式提高企業增收能力。

面對資金困境，婁蕊建議對于國有中介不以盈利為目的的業務，要出臺鼓勵政策，“一是能不能減免租金收入5.5%的稅收，二是能不能享受公租房擁有的優惠補貼政策。”她還建議，北京市應該建立一個規模為幾億元的專項扶持基金，專門用于獎勵各區縣做得比較好的國有中介。

正如北京天河興業當前遭遇的運營資金困境一樣，業內人士對于北京市鼓勵各區縣成立國有中介后的運營能力及效果，也持有疑慮。

“從市場競爭角度考慮，無論是房源收集還是服務能力，民營中介的市場效率會高于國有中介，除非國有中介掌握特殊資源，有行政支持。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，北京、上海十余年前啟動二手房交易市場的時候，曾經建立國有的住房租賃中心和住房交易中心，但經過十幾年的競爭已經被淘汰。

據了解，天河興業最初開展業務時，也曾遭遇過房源收集和租房的困境。有的房主認為其定的租金低且漲價不便，不愿意將空余房源交給天河興業，有的租戶也因為要遞交各種身份收入等證明材料，不愿通過天河興業租房。

天河興業在租金收取模式上與民辦中介并無不同，除了多收取一個月的租金作為管理費，也會多收取一個月的租金作為租房押金。

“開始時他們的房子不好租，后來規定只要拿著拆遷證明來租房，房租可以打折，就全租出去了。”一位小區住戶說，棗園尚城小區因靠近地鐵大興線棗園站需求很大，住戶更傾向于自己將房子租給親朋好友介紹的租戶，同樣安全。

小區附近的一家“鏈家地產”的工作人員表示，天河興業經營房源有限，這個國有中介的存在對于他們的業務經營沒有產生任何影響。

“安全”優勢

“政府的最好角色是規則的制定者和行業的監管者，如果政府親自去做，按照中國現在的國情，可能容易走偏。”胡景暉說。

萬科地產副總裁毛大慶認為，政府作為市場規則的制定者，理應擔當裁判的角色，通過精準合理的吹罰來引導比賽良性精彩的進行。“現今問題在于，政府部門不是在提升執裁水平上想辦法，而是直接跳進了賽場。”

“如果要平抑房租，不是自已設立中介，而是降低稅費，減少審批。”深圳世聯地產董事長陳勁松認為，房地產中介服務是針對每家每戶的服務，這是政府部門不太擅長的領域。

胡景暉說，“如果讓我決策，我不會主張去做（國有中介）。如果政府連法規都沒有制定到位、監管都沒有到位，就擼起袖子自己去干，難以發揮作用。”

面對上述質疑，北京市住建委表示，國有房屋租賃經營機構是對現有租賃經營模式的一種探索與創新，原則上應遵照市場運行規律，采取市場運作模式運營，通過機構自身優質、規范服務，與其他房地產經紀機構平等競爭。

《意見》鼓勵各區縣成立國有房屋租賃經營機構，具體成立時間、設置方式以及經營模式，由各區縣政府根據本區縣實際情況研定。各區縣在成立機構過程中，可能會出現一些新情況、新問題，會及時總結與逐步完善。

身處國有中介平臺中的婁蕊對上述質疑也有耳聞。“有質疑是正常的，但好還是不好，我們要看政策執行后的效果。”婁蕊表示，運行一年多來，房主和租戶對于天河興業的運作模式比較認可。

記者走訪棗園尚城小區得知，選擇這個國有中介，房主和租戶出發點都是“安全”。

介入小產權房？

北京市政府辦公廳發布《意見》的第七條顯示，鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構，支持集體經濟組織組建或委托房屋租賃經營機構籌集本集體經濟組織富余住房，集中開展房屋租賃經營。

針對這一點，胡景暉則認為，除了為公租房廣尋房源外，北京市鼓勵成立國有中介，是解決現行的已建未售的小產權房的一個方案。可使一些地處城郊地帶的集體經濟組織建設的小產權房，借政府“支持集體經濟組織籌集本集體經濟組織富余住房，開展房屋租賃經營”的名義，成立國有中介“陽光”性地出租獲利。

他們為此而產生的擔憂是，在此種現象的刺激下，可能促使一些村鎮集體經濟組織以建房租賃的名義繼續新建小產權房。

資深業內人士表示，北京市政府可能還有更為重要的訴求——外地人可在京申請公租房的敞口給北京市帶來了龐大的公租房建設壓力，北京市可以借此廣籌房源，同時，也可為大量的在建、已建未售的小產權房尋找解決方案。