保障房“中考”

按照中央要求，各地最晚必須在11月底，完成2012年保障房開工任務。目前，在已經提交的保障房答卷中，包括北京市、陜西省、安徽省、河北省等15省（市）都已經完成或超額完成保障房開工任務。

在我國，保障房的建設速度、規模、難度有太多特殊性。為了彌補近10年來保障房供應體系的缺陷，我國創造了獨一無二的保障房集中建設記錄。

一邊建設、一邊探索住房制度和住房保障體系，這是必須要走的路。在頂層設計尚未完善前，中央各部門從政策和行政支持等多方面，鼓勵和推動各地方已經開始的各種創新。

比如《公共租賃住房管理辦法》的施行，在現有的土地供給制度、融資和籌資機制下，試點集體土地上建設公租房，建立政府支持下的企業融資平臺，利用公積金貸款建設保障房，商品房配套、配建公租房等等。

住房和城鄉建設部部長姜偉新認為，在保障房建設實踐過程中，我國住房制度的頂層設計正從“零敲碎打”走向成熟完善。“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房供應體系，正逐漸從藍圖變為現實。

重啟住房制度新雙軌制

保障房任務從2010年的580萬套，提高至2011年的1000萬套，到2012年的700萬套以上（約為740萬套），“十二五”期間我國共將建設保障性住房3600萬套，住房覆蓋率達到20%。

根據住房和城鄉建設部的公開數據，今年1至9月份，全國城鎮保障性安居工程新開工720萬套，開工率為97%，基本建成480萬套，完成投資9600億元。

截至目前，已有20個省市完成保障房的考卷，公布的開工量均超額完成計劃指標。其中四川省在6月底時就已經完成開工任務的92.75%；江西、河南等省早在8月底就已經完成；江蘇省、云南省、安徽省等8省早在9月底完成。

1998年住房制度改革以來，曾經一度出現保障房供應不足、商品房過度市場化的制度扭曲。直到2007年，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次將大規模集中建設保障房提上施政議程。

2012年，全國保障房建設任務是700萬套。住房和城鄉建設部部長姜偉新在年初曾表示，700萬套的保障房任務，是綜合考慮了資金、土地和續建項目等多項因素后確定的，各地方最遲要在11月底前全部開工。

雖然建設任務比上年減少，但在資金上，財政部在2012年安排的保障房補助資金比2011年明顯增加。今年初，財政部、國家發展改革委會同住房城鄉建設部等部門向地方下達了1543億元的補助資金，其后又追加65億元用以支持各地的城市棚戶區改造。僅此一項，較2011年就超出了78億元。

同時，國土資源部、銀監會、農業局等國家各相關部門也在積極落實城鎮保障性安居工程的各項政策指標。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，保障性住房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素，它加劇了商品房市場供求緊張局面。“十二五”期間加大保障性住房建設的力度，主要是解決供應不足的問題。

全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生認為，當前保障房建設最值得肯定的成績，是它重新開啟了住房供應雙軌制的格局。

資金和土地兩大難題

在保障房建設中，資金和土地是最難解決的兩大桎梏。不過，從中央到地方，一直在積極應對。

近年，國土資源部一直加大土地供應規劃，2010年落實保障性住房用地2.51萬公頃，2011年落實用地4.36萬公頃，2012年計劃安排保障性住房用地供應4.76萬公頃。

今年8月初，國土資源部在縮減20個城市的土地供應規劃總量時，反而增加了保障性住房的土地供應量。在當月的保障性住房國際研討會上，國土部副部長胡存智就表示，4.76萬公頃，彼時已落實到位的有2萬公頃。

此外，為了加大土地供應，國土部在有頗多爭議的情況下，大膽允許保障性住房用地“先上船后補票”。

在各地方，北京市為確保保障房供地任務做出規定，確保住宅供地的50%以上安排用于保障房建設。

財政支持上，中央財政投入力度不斷加大，從2007年的72億元增加到2011年的1522億元，僅僅5年的時間，用于保障性安居工程建設的資金實現了20多倍的增長。

財政部還要求，各地方發行的地方債券籌集資金，要優先用于保障性安居工程，提高土地出讓收益和地方債券收入用于保障性安居工程的比重，繼續落實好保障性安居工程的稅費減免政策，探索鼓勵企業參與公共租賃住房建設和運營試點。

為了多渠道籌措保障性住房建設資金，各地都在發揮公司的融資作用。比如陜西省由省財政和延長石油集團分別出資10億、30億元成立的省保障性住房建設工程有限公司，通過市場化方式融資，放大資金規模，予以支持資金困難的市縣建設。

中房集團理事長孟曉蘇建議，可通過成立REITs引導社會資金進入保障房領域。通過設計退稅優惠的激勵措施，調動私人資金進行低收入出租住房的建設，以此達到整體提升出租房的存量。開發商還可以把這項退稅優惠出售，進行融資。

另外，保障房的分配和退出機制也亟需建立，質量監督體系也尚待建設。江西省堅持“省每半年、市每季度、縣每月”開展拉網式質量檢查，黑龍江省嚴格落實“三審兩公示”和網上公開制度。

在這樣的監督機制建立之前，難免會出現保障房成變相福利房的情況。國務院常務會議明確要求，對此要切實防范并嚴厲查處。住房和城鄉建設部副部長齊驥也曾表示，下一步還要健全糾錯機制，處罰違規違紀公職人員，特別嚴重的還要移送司法機關。

應將政策上升到法律層面

近日，國務院辦公廳下發了關于保障性安居工程建設和管理的指導意見，意見提出從確保用地供應、增加政府投入、規范利用企業債券融資、加大信貸支持以及落實稅費減免政策這五大方面來落實新政，確保順利推進保障房建設。

住房和城鄉建設部部長姜偉新曾表示，要通過大規模的保障房建設，繼續深入研究住房保障的政策和機制，逐步完善頂層設計。

今年2月，廣東省《住房制度改革創新方案》就在住房保障制度上做出創新。方案中，廣東省提出將逐漸淡出經適房和限價房，以租賃為主；并首次明確配建新開發項目中，配建公租房比例為住宅建筑總面積的10%。

“中國的保障房政策應該上升到法律層面。”中國房地產研究會副會長顧云昌認為，保障房遇到的問題是國家政策沒有上升到法律體系，違規成本較低。既要有法律的制度，又要依法治理，才能使保障房發展得更好。

2012年10月6日，四川省成都市，人們在2012年成都市秋季房交會上的住房保障展區參觀

住房和城鄉建設部部長姜偉新認為，我國住房制度的頂層設計正從“零敲碎打”走向成熟完善