“改良式預(yù)售”大有可為

社科院“一石激起千層浪”，“期房預(yù)售制會(huì)否取消”被炒作得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，各方表態(tài)五花八門(mén)，令人目不暇接！

大致的意見(jiàn)是長(zhǎng)期來(lái)看“取消”是趨勢(shì)，但現(xiàn)況不宜，因?yàn)榇伺e勢(shì)將因供給量瞬間銳減，進(jìn)而導(dǎo)致暴漲，而這不符合中央調(diào)控的目標(biāo)云云。

我只認(rèn)可最后的結(jié)論，即預(yù)售制當(dāng)前不會(huì)取消！其他則難以茍同。

首先是“取消預(yù)售會(huì)使房?jī)r(jià)暴漲”的觀點(diǎn)過(guò)于表淺，屬于水平而非垂直思考，大有可議之處。表象上來(lái)看，禁止預(yù)售之后供應(yīng)量銳減，在“供小于求”的情況下，房?jī)r(jià)勢(shì)必水漲船高，惟其只是假設(shè)。需要知道的是，“市場(chǎng)由供需決定”，但“政策決定供需”，當(dāng)政府都敢于犧牲一時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而取消預(yù)售了，說(shuō)明打擊、壓制房?jī)r(jià)的決心無(wú)比堅(jiān)強(qiáng)，此際，需求是會(huì)進(jìn)場(chǎng)還是繼續(xù)等待、觀望？答案不言自明。畢竟，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”是普世價(jià)值，如此一來(lái)，“房?jī)r(jià)上漲說(shuō)”無(wú)法成立。

從供應(yīng)方的角度來(lái)看，由于旗下所擁有的樓盤(pán)相當(dāng)比例尚未成為現(xiàn)房，不具備回款能力，使資金鏈面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，迫使開(kāi)發(fā)商只能加速“以?xún)r(jià)換量”而非相反，甚至因需求的極度萎縮，引發(fā)大規(guī)模倒閉潮的風(fēng)險(xiǎn)，但這哪是官方所樂(lè)見(jiàn)？中央要的是“房?jī)r(jià)合理回歸”，并非對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“趕盡殺絕”，而現(xiàn)階段取消預(yù)售，無(wú)異“殺雞用牛刀”，效果適得其反。

尤其關(guān)鍵的是，預(yù)售制度只要稍加調(diào)整與改良，便能“趨利避害”，使長(zhǎng)期以來(lái)為市場(chǎng)所詬病的建筑品質(zhì)、消費(fèi)者權(quán)益等積弊得到有效解決，乃至建立買(mǎi)賣(mài)雙方相互信任之機(jī)制，何樂(lè)而不為？

茲將個(gè)人認(rèn)為理想的預(yù)售制度說(shuō)明如此。

土地在完成規(guī)劃并取得建造執(zhí)照后，便可進(jìn)行房屋的預(yù)售，但需引進(jìn)保險(xiǎn)及履約保證機(jī)制，以使消費(fèi)者購(gòu)房款安全無(wú)虞。購(gòu)房款采分期付款，以80%銀行按揭為例，定金5%、簽約5%，開(kāi)工后按工程進(jìn)度付款，每一兩個(gè)樓層付一次款，且明訂付款間隔（譬如：15天），直至完工總計(jì)支付購(gòu)房自備款20%，而80%的銀行貸款自交屋之同時(shí)，才由銀行劃撥至開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。

這么一來(lái)，目前預(yù)售制度的所有缺失幾乎都可以規(guī)避，更顧及現(xiàn)房交易的安全與品質(zhì)兼得之優(yōu)勢(shì)。

因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都在交屋后才能夠?qū)崿F(xiàn)（按揭于交房同時(shí)生效），“迫使”其必須在意建筑品質(zhì)，否則交屋勢(shì)必困難重重，而保險(xiǎn)機(jī)制的引進(jìn)，足可使?fàn)€尾樓絕跡。

分期支付購(gòu)房款且注明付款間隔，令交易雙方關(guān)系不再對(duì)峙，更有利于購(gòu)房者規(guī)劃財(cái)務(wù)預(yù)算，以防房款交付的措手不及（譬如：開(kāi)發(fā)商趕進(jìn)度）；當(dāng)然，從預(yù)售開(kāi)始到交屋長(zhǎng)達(dá)三四年的施工期間，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，等同以強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄的方式購(gòu)屋，而不必像現(xiàn)在一次性支付全部房款，大幅降低購(gòu)房門(mén)檻與難度。

此外，由于預(yù)售期間尚未動(dòng)工，開(kāi)發(fā)商在過(guò)程中可視市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整房型與面積，購(gòu)房者同樣可以依自己的需求及喜好，調(diào)節(jié)格局及規(guī)劃，以減少交屋后敲墻挖洞的可能性與困擾，這對(duì)雙方都是有利無(wú)害的。

以上房屋預(yù)售制的改良建議，其實(shí)并非無(wú)的放矢，而系由所本，這套模式在臺(tái)灣已執(zhí)行超過(guò)六十年，過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)次修改，直到十七年前才算是固定下來(lái)，而房地產(chǎn)交易也從占所有商品買(mǎi)賣(mài)糾紛的最高點(diǎn)（約30%），逐步降低至現(xiàn)在的不足5%，至于爛尾樓更是聞所未聞，顯然應(yīng)有值得借鑒之處。