商人王耀輝的財務秘密

6月2日，有雨，藍色港灣的地下車庫幾乎停滿了車。最近幾年，這個位于北京朝陽公園湖西北側的商業綜合體人氣越來越旺了。

盡管藍色港灣在北京越來越“火”，但即便是地產圈，對其幕后老板也知之甚少。然而，5月末以來，牽連于近日曝光的中國農業銀行第一副行長、執行董事楊琨“協助調查”一事，藍色港灣的實際控制人王耀輝大受矚目。

經《證券市場周刊》記者調查，起家于黑龍江的王耀輝，發跡于京城，投資涉獵房地產、基礎設施建設、礦業以及收藏，但無論哪個行業，王耀輝皆將杠桿“玩”到極致。

藍色港灣究竟有多大？

公開資料顯示，王耀輝，1966年6月1日出生于黑龍江省齊齊哈爾市。坊間傳言，王經營汽車貿易起家，1999年成立中輝國華實業（集團）有限公司（下稱“中輝國華”），中輝國華此后成為王耀輝主要資產的控股平臺。

2004年，王耀輝實際控制的中輝投資有限公司與天竺鎮政府簽訂協議，合作建設天竺商務花園項目，這一項目總投資高達25億元，占地面積500畝，建筑面積30萬平方米。

更為重要的是，一塊備受矚目的“寶地”在北京市土地儲備中心掛牌出讓，即“藍色港灣公園商業配套設施”用地，根據2004年9月29日的出讓公告，地塊的具體位置為：東、南至朝陽公園北湖岸；西至朝陽公園路；北至亮馬河，建設用地面積9.6319萬平米。

仔細研究上述出讓公告便可看出，這塊地的出讓與通常情況有所不同。就一般的土地出讓而言，掛牌及成交時，由于無法提前得知最終買家及最終產品，地塊一般以大致位置命名，不太可能和受讓方的名稱一致。但藍色港灣地塊，似乎一開始便擬好了項目名稱。巧合的是，該項目的最終受讓方就是北京藍色港灣置業有限公司（下稱“藍色港灣置業”）。根據出讓公告，該地塊掛牌階段僅有一次報價，藍色港灣置業“輕松”以起始價10.0862億元摘牌。

目前，在北京市工商局網站上，已經無法查詢到藍色港灣置業公司的情況，僅有一家北京藍色港灣有限公司（下稱“藍色港灣公司”），法定代表人為王耀輝，根據藍色港灣的網站，藍色港灣公司即為項目的開發、運營商。藍色港灣公司是一家法人獨資企業。

值得關注的是藍色港灣項目的規劃建筑面積，根據2004年的出讓公告，該項目的規劃建筑面積為5.9718萬平米，業內資深人士告訴記者，土地掛牌公告中的規劃建筑面積是由容積率推算而來，因此，多指地上建筑面積，企業摘牌后，會對項目進行設計，并報北京市規劃委員會批準，經此次批準，會確定項目的地下建筑面積。企業再去與北京市國土局簽訂補充協議，按照合同約定，補交一部分土地出讓金。該人士還告訴記者，一般而言，相關政府部門很難改動項目容積率，因此，項目的地上建筑面積很難增加。

根據北京市規委、北京市建委、北京市國土局的公示，藍色港灣項目于2007年10月獲北京市規委竣工驗收，11月獲北京市建委竣工備案。2008年3月，北京市國土局發布藍色港灣項目的變更公告，項目的規劃建筑面積變更為13.7625萬平米（包含地上建筑面積，地下倉儲和地下車庫）。此次更改的內容甚廣，包括了宗地位置、總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、規劃用途、出讓年限、地價款、地價水平。

然而，根據藍色港灣的官方網站，該項目的總建筑面積為15萬平米，顯然超過了上述規劃的建筑面積。據大部分藍色港灣的公開資料，項目地上建筑面積為6萬平米，地下9萬平米。

而記者獲得的一份由獨立第三方出具的藍色港灣項目估值報告顯示，該項目的總建筑面積為20.8599萬平米，其中包括6303平米的酒店、16.6351萬平米的商業，以及3.5945萬平米的地下車庫。

這份于2007年12月編纂的報告還顯示，僅商業部分，包括1－3層在內的建筑面積就達到了9.6萬平米。記者采訪了一位曾經參與上述報告編纂的人士，他強調該報告受托于藍色港灣置業公司，項目的樓面面積等數據來源于藍色港灣置業公司。

藍色港灣的財務秘密

北京恒天財富研究部的一份報告顯示，藍色港灣公司2010年末經審計的資產總額為44.3億元，負債為29.7億元，負債率達67.11%。

值得注意的是藍色港灣公司的負債總額。根據前述藍色港灣土地變更公示，項目完成后又補交2億土地出讓金，即總的土地款約為12個億。而一商業地產操盤手告訴記者，即使在目前，類似的矮層高商業地產項目的建安成本不超過5000元/平米，那么即使按照20萬平米的樓面面積計算，藍色港灣項目的建安成本也不過10億元，而管理費用大致為建安成本的3%，即3000萬元。

由上可得，藍色港灣項目的成本大概為22億元，當然每年還會有一部分息稅方面支持，但對比項目公司的負債總額29.7億元，不難看出，王耀輝可能早已將自己投入的土地出讓金套現。

恒天財富的報告顯示，藍色港灣公司2010年經審計的主營業務收入為2.1億元，凈利潤為1.1億元。由此可見，該公司的財務費用不足1億元，對比公司負債總額，公司的融資成本不足3.4%。

顯然，在當下的環境中，上述融資成本基本不可能實現。財務人士分析，此種情況的出現有幾種可能，其中包括：公司借了錢后做了其他投資賺了錢，或者公司又將錢借給了別人，產生了利息收入等。

北京市國土局朝陽分局網站的土地抵押公示表明，坐落在朝陽區朝陽公園內的藍色港灣商業配套一共9.63萬平方米土地抵押給了農行北京東城支行，兩份抵押登記的起始日分別為2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金額分別為9000萬元和4.062億元。

業內人士告訴記者，農行兩次抵押貸款在程序上并不一定違規，只要總抵押金額不超過土地的評估價值即可。根據抵押登記公示，藍色港灣土地的評估價值先后被評為了15億元和65億元。雖然短短5個月內，土地評估值飆升了50億元。事實上，記者獲得的第三方對藍色港灣項目的估值顯示，2007年12月前已經達到72.47億元。

顯然，由于商業地產的特性，企業可以不斷地根據市價進行重估，從而獲得更多的融資，這便是王耀輝的財技之一。

與信托公司及銀行的合作顯然是王耀輝的重要財技。2008年2月，吉林信托開始發行“北京藍色港灣置業有限公司股權投資信托計劃”，該信托計劃發行規模為9.9998億元，與之相對應的是同期發行的民生銀行非凡理財“T87”計劃人民幣理財產品，該產品為吉林信托募集收購藍色港灣置業股權之經費。

民生銀行還與藍色港灣公司發生了其他形式的關聯。

公開資料顯示，2011年5月，民生銀行發售非凡理財人民幣T934-1期理財產品(高端)，該理財產品銷售所匯集的資金全部投資于云南中豪置業有限責任公司持有的吉林省信托有限責任公司發起的“藍色港灣有限公司股權收益權（一期）單一資金信托”項下的全部信托受益權。

同時，該行還發售非凡理財人民幣T934-3期理財產品(高端)，該理財產品銷售所匯集的資金全部投資于中國華能財務有限責任公司持有的吉林省信托有限責任公司發起的“藍色港灣有限公司股權收益權（三期）單一資金信托”項下的全部信托受益權。

由于民生銀行未披露上述兩款理財產品的詳細信息，外界只能猜測此藍色港灣公司可能為王耀輝的藍色港灣公司。

玩轉地產

記者了解到，在王耀輝的中輝系中，除了藍色港灣公司、天竺商務園區項目等地產項目外，還有一家京發置業有限責任公司（下稱“京發置業”）。據了解，京發置業手中至少握有朝陽區六里屯的3.2萬平米項目。

2010年3月，北京國際信托有限公司成立“北京信托穩健系列房地產集合資金信托計劃II期”，募集資金約7億元，募資對象即為京發置業全資持有的京發房地產，信托計劃相關報告中載明，此次募集資金的用途為投入北京CBD的一個項目，而京發置業甚至還在等著北京市政府“拍地”，如該公司不能摘牌，則北京國際信托有限公司將收回資金。

目前，并未聽說上述用地已經被京發置業取得，但從上述信托計劃不難看出，京發置業募集資金的目的就是買地，以便繞開北京市政府規定的“買地資金必須為開發商的自有資金”這個限制。

顯然，王耀輝已經將信托融資的功能用到極致。2010年4－5月，民生銀行先后發行4期非凡理財人民幣T647期理財產品(高端)，為安徽國元信托發起的“中輝國華實業集團有限公司股權受益權項目單一資金信托”募集資金，該資金信托的投資范圍是受讓北京宏世通達商貿集團所持有的中輝國華實業集團有限公司股權（簡稱“標的股權”）收益權，在信托期限屆滿時，由北京宏世通達商貿集團（簡稱“收購人”）溢價收購上述標的股權收益權。

北京市朝陽區國土局的文件顯示，京發置業于2010年將坐落在朝陽區六里屯（A區）（B區）的3.2萬平方米住宅、商業、辦公物業抵押給安徽國元信托有限責任公司，抵押期限自2010年3月22日至2012年4月23日。2011年8月，北京京發置業有限公司在朝陽區國土局做了抵押變更登記，抵押金額19億元，土地評估價為50億元。

2011年5月，京發置業還將上述地塊分為兩份再度抵押給吉林省信托有限責任公司，期限是從2011年5月10日到2012年5月15日，兩份抵押的金額分別是9億元和14億元。該地塊的土地評估價值為52.4億元。

藝術品信托玩家

除了是地產玩家外，王耀輝還是收藏玩家。

在《noart》2011年3月評出的《中國最具影響力收藏家前十》中，王耀輝名列第六。王耀輝為北京雅盈堂文化發展有限公司(下稱“雅盈堂”)的實際控制人，根據一份名為《2011中國藝術品基金排行榜》的調查，雅盈堂為當年第二大藝術品基金，截至2011年年底，這家公司目前已發行4只信托，融資總額達8.7億元。

2010年6月的保利春拍，成立剛剛兩個月的雅盈堂以4.368億元的價格拍下了黃庭堅的《砥柱銘》，隨后的9月29日，吉林信托發布的《雅盈堂藝術品收益權集合資金信托計劃》，期限為2年，信托規模為4.5億元。該信托的募集用途即支付雅盈堂拍賣藝術品的款項，顯然主要是為了支付《砥柱銘》之價格。

即便《砥柱銘》刷新了國內藝術品的拍賣價格，學界仍然對其真偽有所爭議，但拍賣界資深人士表示，一般來說拍到這樣的價格，品質上還是有所保證，尤其其拍賣公司為保利等大型機構。

上述人士表示，藝術品資本化才是大量富有階層涌進收藏市場的原因。該人士表示，通常的藝術品拍賣，拍賣公司均能給買家一個很長的付款周期，類似上述情況，雅盈堂幾乎不需要自己出很多錢，即可搞定名作。

一位拍賣界資深人士告訴記者，一旦用藝術品發行了信托，或者向銀行融了資，相關作品即要抵押給債權方，作為買家，并無太多時間來欣賞藏品。“就現在而言，國內70%的藏家都是為了投資，而非真心喜愛收藏。”該人士表示。

調查顯示，至少有國投信托、北京信托和吉林信托三家公司曾為雅盈堂發行過信托產品。

2010年8月19日，國投信托有限公司發布的《國投飛龍藝術品基金9號集合資金信托計劃》，信托規模為1.5億元，期限為1.5年-2年，這項信托計劃于當年12月29日正式成立。對于信托資產配置情況，該計劃發布的2010年四季度報告稱，項下信托資金用于受讓雅盈堂合法擁有的藝術品的收益權，轉讓價款為1.5億元。

2011年3月，北京信托發行《盛藏財富-寶騰一號藝術品投資集合資金信托計劃》披露，信托規模4億元，期限為兩年，雅盈堂是投資顧問。

值得關注的是，藍色港灣置業則作為計劃的連帶責任保證人為上述信托計劃提供擔保。

據媒體報道，盛藏財富－寶騰一號計劃擬投資的書畫類藝術品為北京保利國際拍賣有限公司、北京瀚海拍賣有限公司及上海天衡拍賣有限公司三家拍賣公司的藝術品。不過，市場并不看好，當時的實際發行規模僅為7392萬元。

同年5月24日，寶騰一號開始第一次擴募，并于2011年6月8日結束，預計發行規模2.29億元，實際募集2.65億元，共簽約63份信托合同。至此，寶騰一號總規模為3.39億元。

上述拍賣界資深人士表示，現在的藝術品拍賣后很多都被資本化，這樣藏家根本不需要出太多錢，便可享受藏品的升值空間。在一些小的拍賣公司中，還會有一些違規做法，例如虛增交易價格，使成交價嚴重背離市場價值，買家一邊付很少的錢收下藏品，另一邊又以更高的價格去融資。

中輝產業網

王耀輝投資房地產前，中輝實業集團首先涉獵汽車制造業，成立于2001年5月的中天高科特種車輛有限公司為中美合資企業，中方為中輝國華和北京宏世通達商貿集團，外方為美國安德西國際貿易股份有限公司。王曾是美國安德西國際貿易股份有限公司北京辦事處總經理。

2004年，中輝系通過房地產開發進入發展快車道。但和很多小開發商一樣，雖然王耀輝已經在北京地產圈撈了一桶金，但由于起步比較晚，也很難趕上一線開發商那班“快船”。因此，希望以多元化投資的形式來獲得另一條“生財之道”。

公開資料顯示，中輝國華除了投資房地產，業務范圍還涉及車輛制造、基礎設施建設、礦產、藝術品投資與金融業務等多個領域。

根據公開資料，2003年10月22日，呼和浩特市保安服務總公司與北京市中輝投資有限公司聯合投資500萬元，成立了呼和浩特市中安護衛有限公司。該護衛公司為呼和浩特市地區銀行、金融機構和易燃易爆危險物品等提供專業押運護衛服務。

2005年6月開工的京津塘高速公路二線起于天津濱海新區的北塘鎮，在北京朝陽區西直河附近與五環路連接，2008年奧運會前全線通車，中輝投資與首創集團等機構同為投資人。

中輝國華實業還入股了一家基金公司天治基金，該基金公司的大股東則為吉林信托。中輝國華同時也是東方基金第二大股東，占其18%的股權，而東方基金的大股東為東北證券股份有限公司，股權占比達46%。東北證券正是吉林省證券有限責任公司和吉林省信托投資公司證券部合并重組而來。吉林信托還是東北證券的第二大股東。

此外，2005年，中輝系參股的河北永和房地產開發有限公司、石家莊江山房地產開發有限公司曾參與東方熱電（000958.SZ）的重組，后因中電投重組了東方熱電，王耀輝等人黯然離場。