拆解房產(chǎn)稅

上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果如何，至少?gòu)臉鞘谐山涣俊⒎績(jī)r(jià)和稅收收入上看，效果都相當(dāng)有限，而未來(lái)可能的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大又會(huì)有哪些變化呢？

重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)已實(shí)行一年有余，近期湖南、湖北、廣州和深圳等地陸續(xù)傳出將接棒試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在日前舉行的嶺南論壇發(fā)言中明確表示，“目前住建部正和財(cái)政部、稅務(wù)總局總結(jié)重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收城市，但具體擴(kuò)大的范圍還沒(méi)定。”

如果要擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，首先自然要評(píng)估重慶和上海試點(diǎn)的效果和經(jīng)驗(yàn)。然而，受2011年限購(gòu)令、緊房貸等嚴(yán)厲政策的同步作用，要準(zhǔn)確評(píng)估過(guò)去一年多的房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果顯得尤為復(fù)雜。多位專家都認(rèn)為，無(wú)論是對(duì)樓市成交量還是房?jī)r(jià)而言，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響都相當(dāng)有限，即使是從其創(chuàng)造的稅收收入來(lái)看，相對(duì)于重慶和上海兩地的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅帶來(lái)的收入也少得可憐。

那么未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)上可能會(huì)有哪些變化呢？財(cái)政部科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康告訴本刊記者，“未來(lái)試點(diǎn)的城市不會(huì)簡(jiǎn)單套用滬、渝的房產(chǎn)稅征收模式，還得結(jié)合具體地區(qū)進(jìn)行一些具體設(shè)計(jì)。不過(guò)，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的改革推進(jìn)過(guò)程中，有一些基本的問(wèn)題將始終不變，比如房產(chǎn)稅必定要涉及到一些消費(fèi)性住房?！?/p>

房產(chǎn)稅試點(diǎn)收效甚微

財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在2012年兩會(huì)期間曾指出，“滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革進(jìn)展還是比較順利的，因此現(xiàn)在正在積極總結(jié)兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，并在此基礎(chǔ)上制定方案，適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍。”

也許進(jìn)展是“比較順利”的，要確切界定房產(chǎn)稅的效果也比較困難，但從樓市成交量、房?jī)r(jià)和創(chuàng)造的稅收收入來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果相當(dāng)有限。

中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬向記者表示，相較于同期進(jìn)行的限購(gòu)等措施，房產(chǎn)稅對(duì)樓市需求的影響著實(shí)相當(dāng)有限?！吧虾７慨a(chǎn)稅的征收模式是緊跟交易行為，新購(gòu)住房后才對(duì)其存量房進(jìn)行核定征收房產(chǎn)稅，而如果沒(méi)有新購(gòu)住房，即便已有多套住房也不征收。理論上講，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于打擊投機(jī)和投資有一定的作用。但是，始自2010年的限購(gòu)，2011年更加嚴(yán)厲，在一定程度上削弱了房產(chǎn)稅的作用?！?/p>

由于限購(gòu)，市場(chǎng)上的投資需求基本上被抑制，剛性需求和部分改善需求是成交主力，而這部分人群多數(shù)不滿足房產(chǎn)稅征收范圍，或者因?yàn)槊娣e扣除征收有限。房產(chǎn)稅對(duì)短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響有限，左右目前市場(chǎng)的調(diào)控措施仍然是嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸。

從對(duì)房?jī)r(jià)的影響來(lái)看，房產(chǎn)稅作用甚微也是各界人士的普遍共識(shí)。

安信證券分析師柳世慶指出，對(duì)于上海等大城市，房地產(chǎn)更可能作為資產(chǎn)配置的選擇，一個(gè)極端狀況就是買了房子之后長(zhǎng)期空置，無(wú)任何租金收入。在這個(gè)背景下，除非投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好本身發(fā)生急劇改變，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響未必會(huì)很大。

賈康也曾表示，房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)榫植吭圏c(diǎn)應(yīng)聲而落，房產(chǎn)稅的開征并不能改變中心區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)上揚(yáng)曲線，只會(huì)使曲線斜率降低，不會(huì)頻繁大起大落，而對(duì)社會(huì)生活產(chǎn)生負(fù)面沖擊。

盡管不少財(cái)稅學(xué)者和官員寄望于房產(chǎn)稅的開征能逐漸取代賣地收入，進(jìn)而成為地方財(cái)政主要財(cái)源之一，但至少?gòu)倪^(guò)去一年的征繳情況看，現(xiàn)實(shí)離理想還很遠(yuǎn)。

以上海為例，陳延彬表示，2011年上海房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)稅收73.7億元，同比2010年增加了18.3%；但由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅目前尚沒(méi)有入庫(kù)額統(tǒng)計(jì)，因此房產(chǎn)稅的增加主要是原先已經(jīng)在征收的營(yíng)業(yè)類房產(chǎn)的房產(chǎn)稅收入增加所致。而個(gè)人住房房產(chǎn)稅的稅率較低，并不足以造成整體房產(chǎn)稅收入大幅提高。

海通證券房地產(chǎn)分析師侯凌中根據(jù)2011年上海全市住宅房產(chǎn)成交金額（約1830億元）測(cè)算，2011年上?？烧魇盏膫€(gè)人住房房產(chǎn)稅總額應(yīng)低于3億元。相較于上海政府2011年3430億元的財(cái)政收入或1510億元的土地出讓金收入，房產(chǎn)稅帶來(lái)的財(cái)政收入都是杯水車薪。

盡管房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)目前尚未出現(xiàn)令人振奮的成績(jī)，但不少財(cái)稅專家仍對(duì)其長(zhǎng)期可能給財(cái)稅體制帶來(lái)的變革寄予厚望。賈康曾表示，房產(chǎn)稅的改革將產(chǎn)生四方面值得肯定的直接效應(yīng)，一是增加直接稅比重，降低中國(guó)中低收入者的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”；二是將會(huì)為地方政府提供支柱稅種，解決中國(guó)地方稅體系不成型的問(wèn)題；三是促使正在實(shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控體現(xiàn)應(yīng)有的治本水準(zhǔn)；四是有利于優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)的再分配機(jī)制，抑制收入差距的擴(kuò)大。

或擴(kuò)至存量房產(chǎn)

盡管如此，對(duì)于下一步房產(chǎn)稅試點(diǎn)的模式仍有跡可循。

從目前上海、重慶兩地實(shí)施的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案來(lái)看，除重慶將個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅納入征稅范圍外，對(duì)于個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅均不對(duì)存量房產(chǎn)征稅，這可能大大限制了房產(chǎn)稅的作用。

一向沖在改革前沿的廣州近期動(dòng)作頻頻，4月1日即將上線存量房計(jì)稅系統(tǒng)。據(jù)媒體報(bào)道，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)廖俊平在《2012廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上透露，4月1日起廣州要上線存量房（即二手房）計(jì)稅系統(tǒng)，改變?cè)任蟹康禺a(chǎn)登記部門課稅的方式。一旦開征房產(chǎn)稅，存量房計(jì)稅系統(tǒng)也可用于計(jì)征房產(chǎn)稅。

無(wú)論房產(chǎn)稅的下一個(gè)接棒者是否是廣州，華泰聯(lián)合行業(yè)分析師郭春燕表示，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)都將向全國(guó)一、二線城市繼續(xù)推進(jìn)，個(gè)人住房存量房征收、小產(chǎn)權(quán)房征收可能成為趨勢(shì)；而如果未來(lái)地方政府開始對(duì)個(gè)人存量房也實(shí)行征稅，那么這個(gè)規(guī)模相當(dāng)龐大。