美國房地產(chǎn)在步履艱難中復(fù)蘇

從就業(yè)率等指標(biāo)來看，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然低迷。但筆者通過走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在利息房價(jià)雙低的推動(dòng)下，消費(fèi)者和投資者已經(jīng)開始重返房市，連心有余悸的金融企業(yè)都重新拋出了橄欖枝。房地產(chǎn)的回暖，將對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)復(fù)蘇和提高就業(yè)率起到不可估量的作用。

很長時(shí)間以來，筆者都強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)：次貸危機(jī)是美國金融危機(jī)的導(dǎo)火線，在房地產(chǎn)業(yè)得到真正意義上的復(fù)蘇以前，美國經(jīng)濟(jì)不可能復(fù)蘇。事實(shí)證明，美股相對(duì)較快的復(fù)蘇和消費(fèi)者信心的逐步恢復(fù)并沒有帶來美國經(jīng)濟(jì)真正意義上的復(fù)蘇，尤其是就業(yè)率的真正改善。人們依然心有余悸，公司照舊持幣觀望，美聯(lián)儲(chǔ)仍然謹(jǐn)小慎微，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們像以往一樣各抒己見。那么，美國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀究竟如何呢？所謂“春江水寒鴨先知”，筆者最近在房地產(chǎn)重災(zāi)區(qū)佛羅里達(dá)和加利福尼亞兩州度假兼調(diào)研，發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)正在步履艱難中復(fù)蘇。我們有充足的理由相信，“更待江南半月春”的房地產(chǎn)復(fù)蘇，將對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)復(fù)蘇和提高就業(yè)率起到不可估量的作用。

“水寒”之一：

房地產(chǎn)就業(yè)依然低迷不振

房地產(chǎn)業(yè)是美國為數(shù)不多的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的上游是建筑業(yè)，就其性質(zhì)而言，在美國蓋房子用美國工人天經(jīng)地義順理成章，這和美國很多公司采取的外包業(yè)務(wù)不一樣，它不可能通過網(wǎng)絡(luò)由數(shù)千里以外的印度員工完成。因此，房地產(chǎn)的低迷首先導(dǎo)致的是建筑業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)驟減，使其成為美國失業(yè)率最高的“重災(zāi)區(qū)”（附表）。

從2006年的就業(yè)高峰迄今，建筑業(yè)共損失了210萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，其中民宅建筑為140萬。美國現(xiàn)有的失業(yè)大軍中約有170萬之眾為建筑工人。2012年1月的最新數(shù)據(jù)表明，美國建筑業(yè)的失業(yè)率在2011年12月20.7%的基礎(chǔ)又上升了2.5%，與美國整體失業(yè)率的下降趨勢(shì)背道而馳。顯而易見，建筑業(yè)這個(gè)龍頭還甩不起來，不但自身失業(yè)率最高，而且大大拖了整個(gè)社會(huì)就業(yè)復(fù)蘇的后腿。

筆者上周在住處附近的小區(qū)里散步，看到一個(gè)6000平方英尺（約600平方米）的兩層新房展示。建筑商蓋茨先生介紹，他專為高檔客戶量體裁衣建造定制房（custom home），像這樣兼做銷售辦公室的樣板房他總是保持一個(gè)在市場(chǎng)上，如果被人看中就賣掉然后再建。過去每年通常會(huì)賣掉兩三個(gè)樣板房，可是眼下這個(gè)樣板房自從2011年10月上市以來就一直無人問津。生意不景氣，公司原本就不多的員工都被裁得差不多，接到活就外包，平時(shí)的瑣事除了太太幫手，有時(shí)正在上大學(xué)的孩子也幫一把。“生意不穩(wěn)定既養(yǎng)不起人，也留不住人。我已經(jīng)很幸運(yùn)了，附近的小建筑商這幾年相繼倒閉好幾個(gè)。”

“水寒”之二：

房價(jià)低谷徘徊，“出走人”雪上加霜

蓋茨推出的定制房每套118.8萬美元，平均每平方英尺198美元（約每平方米2131美元），這比我5年前每平方英尺324美元的購房價(jià)低了幾乎40%！滑稽的恰恰是，處在低谷的房價(jià)讓投資者觀望，讓潛在的房主猶豫，他們?cè)趩栕约海悍績r(jià)會(huì)不會(huì)再跌？

2011年四季度，美國獨(dú)門獨(dú)戶現(xiàn)房（single-family existing-home）的中間價(jià)為16.35萬美元，同比下降了4.2%。而其中因付不起房貸被債主收回房權(quán)的房屋或是因拖欠房貸金額太大、時(shí)間太久而被迫賤賣的比例竟然高達(dá)30%，這種行為成為壓低房價(jià)的主要?dú)⑹帧Ｎㄒ豢上驳嫩E象是，比2010年同期的34%有所下降。

房價(jià)低的另一個(gè)殺傷力在于，很多房主所擁有的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)低于所欠銀行貸款。最新研究顯示，截至2011年四季度，美國有1100萬個(gè)房主處于“淹在水下（under water）”的狀態(tài)中，占總數(shù)的22.8%，環(huán)比增加3.7%。“淹在水下”是個(gè)非常傳神的說法，水下憋氣時(shí)，面對(duì)著生理承受和心理恐懼的雙重挑戰(zhàn)。在這種窒息中，真正沒有錢的人只有破罐子破摔，搬家走人。但更糟的是，即使是有錢能夠償付房貸的這時(shí)候也坐不住了，只要用每月房貸的一半或是更少的錢，就可以租到相同的住房，省下的房地產(chǎn)稅還不算。面對(duì)金錢利益和情理的天平，美國人非常實(shí)際，他們沒有當(dāng)年香港人在房地產(chǎn)大跌價(jià)時(shí)“欠債還錢”和“人不死債不爛”的道德倫理，而是從法律角度揣著大不了宣布破產(chǎn)的想法，10年后重頭來過—個(gè)人破產(chǎn)在美國的個(gè)人資信報(bào)告上會(huì)被保留長達(dá)10年之久。在這種合法追求實(shí)際利益的心理下出現(xiàn)了一批“戰(zhàn)略破產(chǎn)者（Strategic default）”，這樣的房主被稱為“出走人”（walkaways），占到了“有問題房貸”的20%，使得本來就弱不禁風(fēng)的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

“水寒”之三：失業(yè)率居高不下

除了房地產(chǎn)業(yè)尤其是建筑業(yè)自身的就業(yè)問題外，美國長期居高不下的失業(yè)率是房地產(chǎn)業(yè)遲遲不能復(fù)蘇的一個(gè)重要因素。2012年最新的報(bào)告顯示，美國的失業(yè)率停留在8.3%，比金融危機(jī)后的最高點(diǎn)雖然有所下降，但從歷史的角度看，1948-2010年的平均失業(yè)率為5.7%，其間最高的不過是1982年11月的10.8%。

失業(yè)率居高不下對(duì)房地產(chǎn)的抑制作用顯而易見。首先，在美國，人們往往是一失業(yè)先賣房，一是因?yàn)闆]有了工作根本就付不起房貸，二是賣掉房子往往可以拿回全部或是部分首付，三是賣了房子才有找工作的自由空間—美國人找工作的概念和國內(nèi)完全不一樣，主要是看行業(yè)的需求而不拘限于自己所在的城市，“哪里有工作，哪里就有我的家”是對(duì)美國勞工群體最形象的描述。然而，房地產(chǎn)不景氣，失業(yè)后房子不能及時(shí)脫手，就把失業(yè)者鎖定在原地動(dòng)彈不得。

其次是心理問題。失業(yè)帶來的心理壓力據(jù)說僅次于直系親屬的死亡和離婚，不但失業(yè)者自己恐懼，身邊的親友同事無不人心惶惶。所以，原本要買房的推遲計(jì)劃繼續(xù)租房，原本要換大房的且居蝸室，這種心態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的抑制作用不言而喻。

另外，房地產(chǎn)不景氣，與其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈也勢(shì)必受到影響。比如既是到大公司謀職的白領(lǐng)熱門又是自由職業(yè)者首選的房屋貸款經(jīng)紀(jì)人，就是房地產(chǎn)的衍生行業(yè)。過去5年，這個(gè)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)縮水50%，從2005年最高峰時(shí)的50.5萬之眾到今天不足25萬。

“鴨先知”之一：個(gè)體投資者蠢蠢欲動(dòng)

筆者此次度假的第一站是佛羅里達(dá)州的戴爾瑞海灘（Delray Beach）。2003-2007年我在歐迪辦公任職時(shí)曾在此地住了四年多，離開時(shí)正趕上次貸危機(jī)，本來買了做投資的幾套房子沒來得及脫手就被套住了，后來委托物業(yè)管理公司出租。轉(zhuǎn)眼5年過去，此番故地重游就是想看看那里的市場(chǎng)究竟如何，如果有起色就考慮把房子出手。

“現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)大約有35個(gè)單元在出售，價(jià)格7.5-12萬美元不等。”經(jīng)紀(jì)人艾麗絲介紹說。我一聽就懵了，這個(gè)高爾夫球場(chǎng)小區(qū)總共不過200多戶，在售單元比例超過17%，并且這四套住房當(dāng)年的成交價(jià)格是每套32.5萬美元，也就是說5年后它們最多只值當(dāng)初買價(jià)的1/3。艾麗絲看出了我的沮喪，多少帶點(diǎn)安慰地說：“價(jià)錢雖然不高，但是交易開始頻繁起來，這個(gè)月就賣掉了好幾套。基本上全是職業(yè)投資者買了出租。已經(jīng)有租戶的房子，不但搶手而且賣得價(jià)格也好。而那些付不起房貸被銀行收回的空房就不行了，7.5萬美元都沒人要！”

和太太一商量覺得這房子不能賣。美國的職業(yè)房地產(chǎn)投資者，嗅覺特別靈敏，動(dòng)作異常迅捷。既然這些家伙在買房，肯定房價(jià)是到底了，這時(shí)有錢應(yīng)該買房才對(duì)，至少不應(yīng)該賣房子。艾麗絲同意我們的分析，她說全美2012年1月售出的房子有23%的買主是投資者。房地產(chǎn)怕靜（沒動(dòng)靜）不怕賤，有了動(dòng)靜庫存就減少，庫存一少，價(jià)格就開始回升。

“鴨先知”之二：

利息房價(jià)雙低，消費(fèi)者躍躍欲試

在洛杉磯，為了保證可比性，我們把要看的房子定位在300萬美元左右的高檔海景洋房。

第一座城市是位于洛杉磯市郊的 Rancho Palos Verdes，這里人口不到5萬，是一個(gè)頗為富裕的小城。參觀的海景房最初要價(jià)374.9萬美元，后因?yàn)闊o人問津跌至349.9萬美元，就在我們抵達(dá)的前一天又降了10萬美元，住房面積5810平方英尺，每平方英尺585美元（相當(dāng)于每平方米6298美元）。接待我們的賣方經(jīng)紀(jì)人喜滋滋地告知，價(jià)格剛一下來就有三個(gè)詢價(jià)，這在次貸危機(jī)后的幾年里是不多見的。可見只要價(jià)格到位，消費(fèi)者是有的。陪同的朋友介紹，美國房地產(chǎn)的特點(diǎn)向來都是利息低時(shí)房價(jià)高，房價(jià)低時(shí)利息高，眼下是房價(jià)基本觸底，而利息則幾乎是前所未有的低，是千載難逢的雙低時(shí)機(jī)，對(duì)購房者特別有利。而且大家都知道如此低的利息不會(huì)長久，所以消費(fèi)者的購買欲望開始回升。待我們回到達(dá)拉斯后，房子已經(jīng)易手成交。

第二站停留的城市圣芭芭拉（Santa Barbara），原本是加州富人和好萊塢明星度假或是定居的首選，然而典型的內(nèi)需消費(fèi)和服務(wù)性經(jīng)濟(jì)讓其在經(jīng)濟(jì)蕭條期間備受打擊。

按圖索驥來到要看的待售海景房，主人因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣已經(jīng)拖欠房貸按揭好幾個(gè)月，在銀行逼迫下無奈同意“短售（short sale）”。所謂“短售”，與銀行收回房權(quán)后再賣有所不同，“短售”時(shí)房主仍擁有房權(quán)但同意降低價(jià)格盡快出售，售房款雖然低于所欠房貸，但銀行同意免去所缺款項(xiàng)，這樣房主可以避免個(gè)人破產(chǎn)或是資信受損，說不上是皆大歡喜但也算是“兩害取其輕”。這棟三層樓的住宅共5610平方英尺，當(dāng)年房主以400萬美元購入并貸款360萬（首付10%），現(xiàn)在房主和銀行商定的短售價(jià)格為300萬美元，是原房價(jià)的75%。也就是說如果成交，銀行光是貸款本金就要凈虧60萬美元。不過代表銀行的經(jīng)紀(jì)人告知，虧歸虧，銀行還是寧愿“短售”而不收回房權(quán)，因?yàn)槟菢拥姆孔右驔]有房主的呵護(hù)而急速貶值，銀行的損失更大。就在我們看房的同時(shí)至少有三對(duì)夫婦也來看房，而前一天也有好幾對(duì)夫婦前來，大多數(shù)都是因?yàn)楣墒袕?fù)蘇后感覺“變富”了的“嬰兒潮”一代在為自己的退休尋找人間天堂。

在西海岸“解剖”的最后一只“麻雀”位于舊金山。這是一棟三層樓的海景房，歐洲現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，坐在陽臺(tái)上可以遠(yuǎn)眺金門大橋和海灣。房子總價(jià)269.5萬美元，每平方英尺的均價(jià)高達(dá)1009美元，比前兩個(gè)海景房要貴70-80%。舊金山的房價(jià)高主要有兩個(gè)原因，一是靠硅谷近，高科技行業(yè)的復(fù)蘇和一些公司的上市為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)注入了一針及時(shí)的強(qiáng)心針；二是舊金山素來就是華人移民的首選地，眼下的中國富人移民潮也推動(dòng)了這里的房價(jià)。賣方代理表示最近一個(gè)月就成交了三套百萬美元以上的房子，這在次貸危機(jī)以后尚屬首次。

三個(gè)城市三只“麻雀”，雖然情況完全不同，但是歸根到底殊途同歸：或是股市恢復(fù)提高信心，或是高科技創(chuàng)造就業(yè)刺激市場(chǎng)，總之房產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)蘇。消費(fèi)者依然小心翼翼，所以降價(jià)是關(guān)鍵，只要價(jià)格夠低，消費(fèi)者在經(jīng)歷了幾年風(fēng)聲鶴唳的恐慌之后終于又重新開始躍躍欲試。就業(yè)一上，股市一漲，價(jià)格一降，利息一跌，買方市場(chǎng)正在悄悄地向賣方市場(chǎng)進(jìn)行質(zhì)的轉(zhuǎn)換。

“鴨先知”之三：

金融企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢重返地產(chǎn)界

說到銀行業(yè)，更確切地說是整個(gè)金融業(yè)，它們既是房地產(chǎn)次貸危機(jī)的始作俑者，同時(shí)又是最大的受害者。用“一年挨蛇咬，十年怕井繩”來形容銀行業(yè)對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度再準(zhǔn)確不過了。

次貸危機(jī)引發(fā)金融危機(jī)后，房地產(chǎn)變成一只燙手山芋，銀行業(yè)對(duì)其丟之唯恐不及。這種心有余悸的感覺迄今還非常明顯。筆者最近做了一次“再貸款（refinance）”，即用利息較低的新貸款取代利息較高的原有房貸。銀行所要的資信文件之復(fù)雜、審核的程度之細(xì)致和所走的程序之繁瑣，與2008年在次貸危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)時(shí)相比，有過之而無不及。除了過去三年的納稅紀(jì)錄（證明經(jīng)濟(jì)實(shí)力）和過去兩個(gè)月的工資單（證明還沒有加入失業(yè)大軍），更是要所有銀行過去兩個(gè)月的賬單細(xì)節(jié)和社會(huì)保險(xiǎn)的細(xì)節(jié)等。筆者常常調(diào)侃銀行業(yè)的朋友，說他們的行業(yè)是“天生嫌貧愛富，總是錦上添花，絕不雪中送炭，一定落井投石”。金融危機(jī)后的銀行業(yè)在對(duì)待房貸業(yè)務(wù)上連傳統(tǒng)的錦上添花之舉都戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，這與當(dāng)初導(dǎo)致次貸危機(jī)的不顧一切降低標(biāo)準(zhǔn)放貸的做法簡直就是天壤之別，這樣的直接后果無疑是推遲和延緩房地產(chǎn)本來應(yīng)有的復(fù)蘇。

那為什么說銀行業(yè)“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢重返房地產(chǎn)”呢？銀行畢竟是靠貸款賺錢，它們最終總是離不開房地產(chǎn)這塊巨大的餡餅，并且已經(jīng)開始重新聞到其香味。《華爾街日?qǐng)?bào)》3月19日刊登的一篇報(bào)道指出， 2008年9月，美國政府接管搖搖欲墜的兩大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”，意在遏制次貸危機(jī)蔓延，挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，美國財(cái)政部開始大量收購無人問津的劣質(zhì)房貸債券，截至2009年底，美國財(cái)政部共購進(jìn)2250億美元的房貸債券，現(xiàn)在回頭看，不能不說這是一個(gè)極具遠(yuǎn)見的大手筆“救市”。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的信心開始回升，財(cái)政部從2011年3月開始分批拋售這些債券，每次100億美元。結(jié)果市場(chǎng)看好，財(cái)政部不但不賠錢還有得賺，美國政府宣布已經(jīng)在這筆“救市”交易中賺了250億美元！而購買這些債券的恰恰是當(dāng)年被嚇破了膽、對(duì)這些債券不聞不問的金融機(jī)構(gòu)！

同一天《華爾街日?qǐng)?bào)》頭版的另一篇題為《華爾街做起了房東的買賣（Wall Street Keys On Landlord Business）》的文章，更能說明金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的巨大變化：“房利美”和“房地美”因?yàn)榉恐魍锨吩赂妒栈亓舜罅康姆繖?quán)，截至2011年底，它們手上共有18萬個(gè)這樣的房產(chǎn)，價(jià)值147億美元。這在金融危機(jī)時(shí)是最讓人頭痛的東西，因?yàn)闆]有房主的精心呵護(hù)收回的房產(chǎn)往往急劇貶值，同時(shí)殃及池魚連帶周邊的房產(chǎn)貶值。“房利美”和“房地美”原本是用零售方式把收回的房地產(chǎn)賣給新房主或是個(gè)體投資者。可是現(xiàn)在情況不同了，華爾街的大牌金融機(jī)構(gòu)愿意用批發(fā)的方式購買這些地產(chǎn)，然后出租盈利。行業(yè)內(nèi)的估計(jì)顯示，出租房產(chǎn)行業(yè)的回報(bào)率高達(dá)8%，非常具有吸引力。甚至連金融大鱷巴菲特都在一次電視訪談上發(fā)話說“要買它幾萬個(gè)房子出租”。為穩(wěn)定市場(chǎng)，“房利美”和“房地美”要求購房的金融機(jī)構(gòu)必須要持有房產(chǎn)一定的年數(shù)，也就是說不允許“炒房”。顯而易見，上述變化不僅僅表示金融界對(duì)房地產(chǎn)信心的恢復(fù)，而且將會(huì)加速房地產(chǎn)的復(fù)蘇。

中國沒義務(wù)也沒必要救市

雖然美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然低迷并可能已經(jīng)觸底，但中國既沒義務(wù)也沒必要在此時(shí)參與救市并提前抄底。“沒義務(wù)”是因?yàn)殡m說世界是平的，依我看國界在金融危機(jī)中其實(shí)變得日益清晰，在當(dāng)今世界雖然很難獨(dú)善其身，不能完全“莫管他家瓦上霜”，但是“各人自掃門前雪”常常更加重要；“沒必要”是因?yàn)槊绹?008年的救市從宏觀上看是成功的，美國房地產(chǎn)的復(fù)蘇大局已定，復(fù)蘇只是個(gè)遲早和快慢的問題。至于從投資的角度抄底，以筆者在美國做房主多年的經(jīng)驗(yàn)和投資房地產(chǎn)的得失體會(huì)看，雖然此刻抄底是天賜良機(jī)，但是中國已經(jīng)錯(cuò)失機(jī)會(huì)。理由是，雖然美國房地產(chǎn)復(fù)蘇當(dāng)中也有外資包括中國資金流入的影響，但是其所占的比例和所起的作用可以說是微乎其微。中國政府、企業(yè)和個(gè)人無論從心理上、組織上或是資金的調(diào)動(dòng)速度上以及投資后的管理方面都沒有做好準(zhǔn)備，也就是不具備抄底的理念、經(jīng)驗(yàn)和工具。這樣的大手筆海外戰(zhàn)略投資需要三者俱全，缺一不可，而中國的海外投資尚在襁褓之中，既冒不起這個(gè)險(xiǎn)，也沒有能力和必要去冒這個(gè)險(xiǎn)。

美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)對(duì)中國最大的借鑒意義在于，“天下沒有不散的宴席”，泡沫之后必然是破滅，泡沫越大，破滅得越慘烈，恢復(fù)得越緩慢。筆者一向不認(rèn)同用歷史來預(yù)測(cè)未來，因?yàn)闅v史是不變的，而未來卻是多變的，但是觀察和研究歷史必定影響我們的行為。以中國擅長以前車之鑒防后車之覆的文化看，美國房地產(chǎn)危機(jī)的教訓(xùn)不可能不為制定政策者們所關(guān)注，當(dāng)然在這之前的還有記憶猶新的香港地區(qū)和日本房地產(chǎn)泡沫的破滅。中國出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策好比在即將要爆炸的輪胎上及時(shí)地扎上幾個(gè)漏氣的針眼。說不痛是不可能的，但是所避免的災(zāi)難和損失卻顯而易見。

作家梁曉聲說：“影響現(xiàn)實(shí)的，是離現(xiàn)實(shí)最近的史。”言簡意賅，一語中的。