房地產調控不能半途而廢

初現曙光

自2010年4月“國10條”出臺后，國家2011年仍不斷加大對房地產市場的調控力度，其中重頭戲是2011年1月27日“新8條”出臺和實施，其中發揮作用最大的政策是要求各地確定房價增長調控目標和限購措施。由于持續堅持，房市調控的效果在2011年第三季度以后初現曙光。主要表現在以下方面：

一是房價增幅明顯趨緩，特別是今年一季度終于出現了住房市場“價量齊跌”的良好效果。去年三季度以前，房地產調控的效果不明顯，但由于調控政策的不放松，終于到四季度后房地產調控的累積效果開始顯現。四季度房價環比下降的城市由上季度的17個擴大到52個，明顯增加，下降的覆蓋面達到了74.2%，同時，四季度還有16個城市環比停止了增長，即2011年底70個大中城市中，僅兩個城市環比仍在增長。更為可喜的是，到今年1月份，70個大中城市環比全面“停漲”。

與此同時，人們更關注的是房價同比的下降：2011年底也出現較可喜的變化，70個大中城市中，12月同比下降的城市達到9個，比11月增加5個，即有12.9%的城市房價出現了下跌。今年1月份房價同比下跌的城市則擴大到15個。今年一季度則出現了“價量齊跌”的情況，全國當季商品房銷售面積和銷售額分別下降13.6%和14.6%，銷售額下降的幅度大于銷售面積下降的幅度，說明一季度全國房價同比是下降的，從70個大中城市的房價月度統計數據也可以看到這一顯著變化，3月份房價同比下降明顯大于上升的城市，分別為38個和29個。

二是住房投機需求明顯受遏制。許多城市限制購買兩套以上的住房，實際就是抑制過度的投機需求。我國房價過快增長的最主要原因是投資或投機需求過旺，2011年三、四季度以后，投機需求被明顯抑制，從而導致住房需求明顯放慢，2011年全年住宅銷售面積和銷售額分別比上年增長3.9%和10.2%，比上年明顯回落，今年一季度則出現了明顯的負增長，一季度住宅銷售面積和銷售額分別下降15.5%和17.5%。由于各地出臺的限購政策和國家出臺的差別化信貸政策均未限制自住需求，因此，住房需求的下降正反映了投機需求被有效“擠出”，這樣的成果來之不易，要倍加珍惜，不能半途而廢而前功盡棄。

三是資金流入房市的速度明顯放慢。在房價高漲及暴利的情況下，各種社會資金均看好房市，資金源源不斷地流入房地產行業，從而不斷推高房價，形成較明顯的房地產泡沫。從去年四季度情況看，社會資金過量流入房地產的形勢開始逆轉。2011年，房地產開發企業本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年同期回落12.1個百分點，比三季度末回落8.4個百分點，四季度可以說是直線下降，由高達20%以上的增長轉為零增長，這是極顯著的變化。

盡管今年以來宏觀經濟政策已有較明顯的松動，但流入房地產的資金明顯偏慢，一季度房地產投資資金來源同比增長僅為8.2%，比全部投資的資金來源增長低9.3個百分點，3月當月流入房地產行業的資金下降7.5%，4月份有所反彈，但仍下降4.7%，這說明各類社會資金投資房地產的意愿開始明顯減弱，甚至有不少前期進入的資金開始撤離，這是房地產市場正在發生逆轉的重要信號。

房市調整基礎不牢固

房市調整的成效僅是初步的，基礎很不牢固。這主要表現為兩個“不夠”。首先是調整時間不夠。長達13年的房價高速增長，靠一年兩年是不可能消化的。而且從效果產生的原因看，更多的靠政府的重壓，而非內在的調整，不少政策措施是行政手段，許多投機性購房者和房地產開發商，都在等著房市政策放松，一旦放松政策，便準備“大干一場”。

其次是調整的力度遠不夠。主要是房價遠未調整到位。從70個大中城市的統計看，目前僅30%左右城市房價同比下降，且多數僅是微降。過去3年全國房價平均上漲1倍左右，1998年以來的13年間，我國多數城市的房價都上漲5倍以上，還有部分城市上漲10倍左右，房價收入比多數城市在8倍以上，房價嚴重偏高，大大超出絕大多數家庭的購買力，主要是靠投機需求支撐。多數城市房市泡沫在1倍以上，理論上有下降30%甚至50%的空間。衡量房市調控效果的最重要的標志就是房價出現較明顯的持續下跌，目前看這一效果遠未達到。

同時，還有一個十分關鍵的問題是，人們通過房地產投資謀取暴利的心理還未發生根本變化。在房價過高、一些地方泡沫較為明顯的情況下，許多人在過去的“只漲不跌”、房市投資只賺不賠的示范效應下，投機房地產的心理仍然很濃厚。一直以來，人們對房市的高風險缺乏理性認識，原因是我國房價調控效果一直不佳，甚至給他們的印象是“越調越高”，人們不相信調控。在這種情況下，只有房價明顯下跌或長期不漲才能最終抑制投機需求，其中最主要的是房市調控政策不能放松。

在房市調控剛剛顯現曙光的去年三季度以后，我國宏觀經濟也呈現出較明顯的下行趨勢。特別是今年4月份出口下滑和工業增長放慢的數據大大超出預期，社會上對放松貨幣政策的呼聲很高，領導人也強調要把穩增長放在更加重要的位置，于是新4萬億刺激計劃也開始流傳。與此同時，一些地方政府對房地產調整明顯不適應，采取各種變通的手段刺激房市，與中央政策博弈，有人認為這如同“蟻穴”，可能毀掉為促進房市健康發展而剛剛筑起的“長堤”。

問題不僅如此，房地產的長期過度發展已對國民經濟的長期穩定發展構成重大障礙，對產業結構升級、城鎮化和社會公平構成巨大的隱患，必須下決心根治這一發展病。住宅問題是重大的民生問題，到不到位，效果如何，要聽人民的呼聲，要看人民是否滿意，是否達到他們預期的目標。穩增長不是穩房價，不是讓房地產泡沫繼續發展，來支持經濟增長，穩增長主要是擴大消費需求和促進實體經濟發展，為此，要堅定的去房地產泡沫化。

房地產調整是導致去年下半年以來我國經濟下行的重要原因，為防止調整過猛及應對歐債危機的沖擊，適度松動貨幣政策是必要的，但不能全面放松貨幣政策。如果全面放松貨幣政策，房地產泡沫將會轉頭重來，更大的泡沫將會使未來經濟調整付出更大的代價，因此，貨幣政策只能微調，不能全面放松。千萬不能過于遷就于房地產業的利益，而過早地放寬房地產的調控政策。

房市去投資化

抑制投機需求是房市調控的“牛鼻子”。堅持房地產調控政策不放松，核心是堅持抑制投機性需求不放松，使住房從長期投資化轉為消費主導的功能。去除了過度投資的功能，房價就會向合理水平回歸。

抑制投機需求，不僅要靠短期政策的收縮，更需要建立一套長效的約束機制。中國的城市化目前剛超過50%，還有較大的空間，如果任由房價暴漲，將會嚴重阻礙城市化的進程，高房價將會抑制城市化，增加城市化成本，產生嚴重的需求不足問題，因此，政府要從以下幾個方面，建立抑制住房投機需求長效機制。

差別化政策要更顯“差別化”。要嚴格抑制家庭對第二套以上住房的需求。二套以上的住房就帶有明顯的投資或投機性質，現在的限購政策比以前嚴厲，以前是對家庭購買多少住房都無限制，也無信貸政策的差距，“新8條”對本地居民二套以上住房需求采取了嚴格限制，但對第二套住房仍然沒有采取差別化政策，而且二套以上住房信貸差距化政策不明顯，在利率嚴重偏低的情況下（高達-2%的實際利率持續一年多），1.1倍的差別利率對抑制住房投機需求作用有限。國家的住房政策的長期取向應是一戶一套住房，只鼓勵一戶一套住房，對一套住房需求（不管是自有房還是租賃）都給予優惠支持，而對二套以上的住房則采取差距化明顯的抑制政策，即按揭貸款利率很高、首付比例很高、征收較高的利得稅等。

擴大房產稅改革試點。國際經驗表明，抑制住房投機的最好辦法是在保有環節對住宅征稅。并制定差異化很大的稅收政策，即住房越多，稅收越高，對二套以上住房征收懲罰性的稅收，使投機者無利可圖。1998年房改和當時出臺的個人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場的發展，但由于房改政策制定時間倉促、考慮不周，其存在一個根本的制度缺陷。

我們可以把房地產市場比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因為其系統設計和性能的完善，汽車包括四個子系統，一是動力系統，通過踩“油門”給其提供行駛的動力，就像我們為刺激房地產發展，而采取許多金融、稅收鼓勵政策一樣；二是剎車系統，是保障行駛安全的最主要的裝置；第三是電子系統；第四是車身系統。在遇到各種緊急情況時，汽車的安全保障主要是靠剎車系統完成，而汽車的剎車系統是一個設計非常精巧完善的系統，它包括四種選擇：一是剎車片，二是離合器，三是手剎，四是ABS裝置，是發生萬一情況時的保護生命的最后裝置。

而我們的房地產業發展，在一開始，為了把房地產培育為經濟的新增長點，安了大馬力的“發動機”，卻忘記了安裝剎車系統。房地產業的剎車系統或裝備是什么呢？就是稅收和金融調節裝置，其中最主要的是稅收調節裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過度投資的工具，使住房市場成為具有負反饋機制的有效市場，避免房地產泡沫不斷強化。如果當買房投資獲取的暴利多數都成為稅收、占有過量的住房要交更高稅率的稅收時，市場投機行為將會被內在地抑制。因此，抑制住房市場的過度投機行為，關鍵是征收房地產稅。要在總結上海、重慶征收房地產稅的經驗和問題上，進一步改革和完善房地產稅，擴大征收試點范圍。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強不久前在《求是》上發表《在改革開放進程中深入實施擴大內需戰略》的文章，指出要逐步擴大房產稅改革試點。

嚴把信貸關。最嚴的房地產調控政策，如果信貸關把不嚴，信貸和貨幣過量供給，貸款利率偏低，那么，投機需求也難以抑制。全球金融危機后，我國房價之所以連續幾年大幅上漲，一個重要原因就是2009年和2010年貨幣政策偏松，信貸投放過多，2009年新增信貸達9.6萬億元，比前兩年的總和還要多，2010年新增信貸也接近8萬億元。

在實體經濟增長受限的情況下，過量的貨幣和信貸供給，必然產生資產泡沫化。堅持穩健的貨幣政策，就是把好抑制住房投機的第一道閘門，第一道閘門把好了，第二道閘門（限購政策、差別化的信貸政策）效果就會比較明顯。堅持房地產調控政策不放松，也就是堅持房地產信貸政策不動搖，不受利益集團所動，不為經濟增長合理下調所動。