韓國的房產市場

最近以首爾為中心的首都圈房價一直在不斷攀升，韓國媒體接連有報道稱“年租價上升將推動房產交易價”，或者干脆提醒市民“此時不要購房”。

年租價上漲真會推動住房價格上升嗎？的確，在20世紀80年代后期和2000年初時，年租價大幅上升后房產交易價格出現了明顯的上升趨勢。

參考圖表，圖表1是首爾公寓實際價格指數走勢，顯示了1986年以后首爾地區住房價格周期變化。圖表2表則顯示了首爾住房交易價和租金趨勢，以及租金指數與交易價指數間的差異。

觀察圖表可發現，初期出租金大幅上升，可以說在這一時期租房的需求量大，但供給不足。這之后乘著房產投機的熱潮樓市價格在短期內劇升，為了趕上急劇上漲的樓市的腳步，房東們不斷向租戶們要求更多的保證金。

對于一般的潛在租房者來說，房市繁榮時期，房屋租金會上漲，當樓市整體衰落期時，擁有房產的交易者們期盼著房價升溫暫時擱置房產交易，轉而投向房屋租賃市場，租金價格也會呈現短暫的上漲趨勢。

這種現象在過去已經出現過。從圖表上看，1991年4月以后首爾的房產交易價格呈現下落趨勢，此期間的房屋租金價格從1991-1997年第一季度一直保持著緩慢的增長態勢。這一比率雖然在外匯危機前后急速下降，但在2000年左右又急速上升。

最近房租的上漲可以說是通過租金收入彌補了買房人的金融負擔。也有部分人認為房價很難再像以前一樣上漲了，從而放棄房屋交易而轉向了租房市場。

由于房產市場處于停滯狀態，只要銷售業績和銷售數量有所減少，一些開發商和房地產業界就會散布“供給不足”的言論。也就是說，他們宣揚“住房供給量減少，2-3年后房價會暴漲”的論調。其實這種觀點只是用以煽動一般家庭的不安心理，誘導他們盲目購買房產的虛無飄渺的說法罷了。

2000年前后住房價格暴漲時，買得起房的家庭幾乎傾其所有供房。然而開發商依然堅守著高昂的住房銷售價，這就導致了住房售出數量的減少。存在樓市泡沫的核心地區首都圈地區的情況是，即使國家積極實施支持政策，仍無法解決樓市積壓的狀態。

開發商或房地產界主張的是絕對數量的供給不足，從供需相對的層面來看，這算是一種歪曲和誤導。在需求減少的情況下，應解讀為供過于求。

首都圈人口凈流入和自然增加率正在逐年減少，與增加的人口數量相比，住房建設反而降到了2007年以后的最低點。而且房產建設業表示2012年以后要減少在首都圈中心地帶或核心地區建設蝸居和新型小區，讓人們以為住房將要減少，達到煽動效果。

考慮到多方因素，最近首爾房租的上升推動房價持續上漲的可能性是很小的，房價可能在某種程度上有回落的可能性。另外，一直等待國家支援的大型房地產企業也有可能會支撐不下去，導致房租價格和交易價格出現同時下落的可能性。

[譯自韓國《時事》]