商務樓的經營績效評價模型研究

施金亮 張嘉齡

［摘 要］績效評價作為企業管理的一部分,在整個企業管理中占居重要的地位。一個良好的企業績效評價能夠幫助和協調決策過程,個體在組織中采取一致的行動。由于經營績效的復雜性,不確定的因素越來越多,單純通過財務數據和指標已難以對企業作一個全面的綜合的評價,因此本文運用層次分析法,從實證上,對商務樓的經營績效作研究,全面分析各種因素所造成的經營績效數據,做到評價商務樓的真正經營效果。

［關鍵詞］商務樓；層次分析；經營績效評價

［中圖分類號］F832［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）1-0034-03

1 上海通翼物業有限公司背景

1.1 公司背景概況

上海通翼物業有限公司是按現代企業制度建立的獨立法人企業,公司創建于1995年12月,由兵器工業部上海兵工房地產開發公司(國營企業公司注冊資金1000萬元)、上海華莘建設發展公司合資組建(國營企業公司注冊資金500萬元),注冊資本300萬元,具有物業管理二級資質并通過ISO 9001∶2000國際質量認證標準。

1.2 商務樓物業狀況分析

上海通翼物業公司在商務樓物業方面目前只有一個項目,為上海金天地國際大廈項目,其總占地面積為3272 m2,占管理總面積份額較少。與住宅物業相比,新材料、新技術在商務樓建設中得到了廣泛的應用,高智能化已成為商務樓宇發展的方向(詳見表1)。

2 模型的含義及分析

2.1 含義

所謂數學模型即用數學的方法對所要解決的問題進行描述。用數學模型的方法對管理公司經營策略績效評價進行描述,用定量的方式對其進行計算,更直觀地顯示出經營策略績效,這樣有利于更好地理解,更有針對性地解決問題。單純用財務數據作為測評公司運營績效的主要指標是不夠的,產品質量、消費者滿意程度、市場份額和創新能力等能夠反映公司發展前景的指標組合,比財務報表中的收益指標更有用。信息社會使信息的傳遞更加迅速,獲取信息的成本更加低廉,信息加工和分析的技術更加完善,使企業在關注內部的同時,更加關注外部,因此,對上海通翼物業有限公司經營策略績效測評指標體系設計也要滿足這種需求。

2.2 層次分析法

層次分析法力圖模擬人在決策思維過程中的三個基本特征：分解、判斷、綜合。對復雜問題進行分層次、擬定量的、規范化的處理,在整個過程中加入統計檢驗。

①建立層次結構模型：分析構成評價系統的目標、指標等要素之間的關系,建立系統的多級遞階層次結構模型。②構造判斷矩陣：對同屬一級的要素以上一層次的要素為準則進行兩兩比較,根據評價尺度確定相對重要度,據此構造兩兩比較判斷矩陣。③層次單排序及其一致性檢驗的計算：計算判斷矩陣的特征向量,確定各要素的相對權重。④層次總排序及其一致性檢驗的計算：計算綜合權重(測評體系中的準則層權重和要素指標權重),對各指標進行逐層排序,得到總排序。⑤必要時,對判斷矩陣及層次排序模型作修正與調整。

3 經營績效評價數學模型的建立

3.1 建立評價模型

企業績效評價的因素,把績效評價指標分為財務指標、內部經營能力指標和企業學習成長能力三大類指標。

其中財務指標又可細分為①贏利能力狀況：凈資產收益率、總資產報酬率、盈余現金保障倍數、成本費用利潤率；②資產質量狀況：總資產周轉率、 應收賬款周轉率、不良資產比率、流動資產周轉率、資產現金回收率；③債務風險：資產負債率、已獲利息倍數、速動比率、現金流動負債比率、帶息負債比率、或有負債比率；④經營增長狀況:銷售增長率、資本保值增值率、銷售利潤增長率、總資產增長率、技術投入比率、存貨周轉率、資本積累率、三年資本平均增長率、三年銷售平均增長率、不良資產比率。

內部經營能力指標可分為：①客戶滿意度；②利潤增長率；③資源儲備；④行業收益率排名；⑤創新能力。

企業學習和成長能力指標可分為：①員工滿意度；②企業文化；③公共關系。根據各績效評價指標的屬性及相互關系構造層次結構評價模型。(見下圖)

上海通翼物業有限公司經營策略績效考核指標體系圖

3.2 確定因素權重

(1)確定目標層因素間的權重。首先構造判斷矩陣,判斷矩陣表示針對上一層次某因素而言,本層次與之有關的各因素之間的相對重要性。針對最高層(目標層),從財務指標、內部經營能力指標到企業學習和成長能力指標相對于目標層的重要性,通過專家打分法,兩兩比較得到判斷矩陣表(見表3)；其取值根據Saaty等建議引用數字1～9及其倒數作為標度。列出了1~9及其標度的含義(見表2)：

據此可以看出目標層的直接影響因素排序為財務指標、內部經營能力指標以及企業學習和成長能力指標,其中財務指標的權重為0.748,這說明在對上海通翼物業公司進行績效評價中,財務指標最重要。因此,企業管理者應特別注重應用財務指標指導企業經營決策。

(2)計算準則層的影響因素權重。同理可以確定準則層的影響因素權重,相應的計算結果分別見表6～表8所示。

4 評價指標績效的計算

4.1 各層次評價指標的計算

上海通翼物業管理公司的經營策略績效評價指標包括財務指標、內部經營能力指標、企業學習和成長能力指標。這里,有的評價指標是定量的,而有的評價指標是模糊數據難以用定量表示（表9）。為了對績效進行有效的評價,必須將各個評價指標的量綱進行統一。

4.4 得出最終的計算結果

通過我們相關專家的直接打分,并利用上述評價模型,計算得到的各層次評價指標績效值為0~100的數。最后通過以上的計算,所得分數為77,介于好與很好之間,說明公司的整體經營狀況不錯,但是仍沒達到最佳的經營績效。

5 績效評價結論

在財務指標影響因素的排序中可以看出,贏利能力所占的權重最大,為0.556。這就進一步說明在商務樓績效評價中,贏利能力是評價財務指標的最直接指標,也是最重要的指標之一。在內部經營能力指標中客戶滿意度占的權重最大,為0.499。這就說明客戶與供應商、建立良好的關系。在學習能力和成長能力指標中可以看出,員工滿意度所占的權重最大,為0.643。這就說明企業在日常的管理中應當多注重員工感受。綜上所述,現階段評價商務樓績效的主要指標就是財務指標、內部經營能力指標和企業學習成長能力。

參考文獻：

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［4］王元放,俞曉安,等.基于層次分析法的信息化項目評估模型［J］.計算機工程,2007.

［作者簡介］施金亮(1953—),男,上海人,上海大學管理學院副教授,研究方向：地產；張嘉齡(1986—),女,上海人,上海大學經濟學院,經濟學碩士，研究方向： 產業經濟。