房企畸高存量房的多重危害

數據顯示，截至今年10月，全國商品房待售面積約為3.2億平米，超過去年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大，個別房企按今年的銷售速度，所需時間甚至要達到10年。

這充分說明房地產調控效果確實有限。證明調控措施本身或者落實力度上存有問題，從而沒有達到房企不敢大量擁有庫存商品房的作用。房企之所以敢于擁有這么大庫存，說明房企對房價上漲還有預期，對調控走回頭路還抱有希望。全國商品房待售面積維持在高位，一些開發商銷售存量房需十年時間，其將帶來多重負面影響。

房企庫存越大，累積的房地產金融風險也越大。房企之所以敢于捂盤不售、增大庫存，其預期是未來房價繼續走高和暴漲。而一旦預期落空，大量庫存量如定時炸彈一樣風險爆發。試想，庫存越大、捂盤越久，每天的貸款利息等財務成本與日俱增，最終銷售價格必須越來越高才能覆蓋成本。同時，捂盤越久資金鏈條斷裂可能性越大，最后可能以更低價格脫手，其收入必將覆蓋不了成本，將難以歸還銀行貸款、信托融資等債務，最終發生金融風險。

房企捂盤不售、庫存畸高將導致推高近遠期房價，嚴重干擾樓市調控。從近期來看，房企捂庫存將使得入市房源減少，自住型剛性需求不能充分滿足，這必將推高房價。當然，房企目的也在于從推高房價中牟取暴利。從遠期看，房企捂盤惜售，會使企業將資金積壓在大量待售面積上，無力增加土地儲備，從而使得未來開發開工面積減少，將影響未來市場房源供給，從而推高未來房價。

房企捂盤惜售、囤積存量房謀求更高價格銷售的夢想必將破滅，越捂盤惜售、庫存越大，給房企自己和房地產金融帶來的風險就越大。筆者從三個方面分析：首先，從需求上看，前期房價微漲的一波剛需旋風將要過去。在這一輪剛需釋放完之后，就會出現需求乏力的現象。只要擠出投資投機性需求的政策沒有大的變化比如限購政策等，那么，市場需求將會出現大的回落，房價滯漲現象將會很快出現。

其次，目前看房產稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機性需求的房產稅推出將會使得現在仍然持有的投資投機房源快速脫手，也將對房企庫存房帶來影響，在市場需求有限，房源增加情況下，房價將會走低。

再次，官員財產公示制度備受社會關注，推出只是時間問題。在新任中紀委書記王岐山11月30日召開的反腐工作座談會上，多位專家談到盡快實行官員財產收入申報公開問題。一旦財產公示制度推出，官員們擁有的多套住房將會提前脫手入市，這也將對房價走低起到推波助瀾作用。

因此，從房企自身角度看，一定要認識到捂盤越久、庫存越大，經營風險就越大，對企業越不利。在現金為王的今天，盡快銷售庫存房、回籠資金是上策，是聰明之舉，哪怕是適度降價銷售。

從銀行、信托以及其他各類渠道對房企融資者來說，房企越捂盤、庫存越大，自己的債權風險就越大。建議：在庫存如此高的情況下，銀行、信托等融資渠道應該對開發商關閉，逼迫其去庫存化，去庫存化就是去風險化，去庫存化必將促使房價走低。當然，金融手段逼迫開發商去庫存化不是逼死開發商，而是逼其銷售庫存，增加市場供應，促使房價走低，消化房地產信貸風險。如果從融資上斷其后路，那么，開發商面對每天增加的財務成本特別是資金鏈條斷裂情況就會降價銷售，就不會像現在死扛價格而不降。同時，房企去庫存化后手中擁有現金流就可以重新購地開發，不但對企業經營持續性有好處，而且對未來市場供應有好處，更對未來房價保持穩定有益處。