宏觀經濟政策“去房地產化”

隨著新一屆中央領導提到中國未來要通過城鎮化來帶動內需增長的言論，股市投資者立即開始興奮，首先出現價格上漲的是水泥、鋼鐵和房地產板塊，樓市的交易量也明顯反彈。顯然，很多人把城鎮化簡單地理解為房地產化。

從過去十年中國經濟的發展情況看，依靠房地產市場的發展可以拉動經濟快速增長，可以創造“高增長、低通脹”的完美組合。當房地產價格不斷上升時，地方政府可以通過出賣土地獲得巨額資金，而且通過增加金融杠桿獲得數以萬億計的融資，當這些資金投資到基礎設施后，對經濟增長便形成了強有力的推動。并且，房價的不斷上升使居民的財富不斷“轉移”到政府和企業手中，居民用于一般消費的資金減少，CPI可以在貨幣快速擴張的背景下持續在低位運行。

但后果同樣十分嚴重，主要表現在以下三方面：

其一，收入分配結構嚴重惡化。土地價格的上漲導致居民的財富被“剝奪”，而政府收入和企業的財富快速增加，結果是居民消費占GDP的比例越來越低，經濟結構嚴重扭曲。從GDP的構成看，居民消費占比從2000年前的50%以上降到了現在的35%左右，差不多每年下降1個百分點。

其二，導致產業空心化。土地價格的快速上升不僅導致工業及服務業的成本大幅度提高，降低了老百姓的創業激情，而且導致資源向房地產市場集中。在民營經濟集中的浙江省，最有實力的企業都在搞房地產開發，資金實力稍弱的就參與炒房、炒地，企業家對制造業越來越沒有興趣。

其三，惡化了社會治理結構。在土地價格上漲的刺激下，基層政府與居民及農民之間的土地矛盾越來越尖銳，每年土地有關的群體性事件多達數十萬起。

我們應該清楚地認識到，中國經濟的“去房地產化”知易行難。房地產價格的下跌對中國經濟為什么有如此大的殺傷力？要理解這一點，首先應該看清楚中國經濟與房地產市場之間的邏輯關系。

中國房價在過去十年里幾乎一直呈現上漲狀態，“房價只漲不跌”已經成為市場宗教般的信仰。其實，類似的故事在日本和東南亞很多國家都上演過，這些國家的經驗表明，房價不僅會跌，而且可能會跌得很慘，漲得越多則跌得越深。當前，我國的工業普遍出現了產能過剩現象，但房地產價格還相當堅挺。這符合資產價格“大牛市”的特征。因為房價上漲的時間持續太久，沒有人相信房價會下跌，開發商的“降價促銷”立即招來大批投資者搶購。因此，大牛市的頂部往往會持續較長時間。

有人看到了中國經濟當前面臨的挑戰，開始建議再來一次“四萬億投資”。筆者認為，當前的經濟困境與幾年前的“四萬億投資”有很大的關系，重復走老路是一條死胡同，唯有堅持“去房地產化”，努力調整經濟結構，中國經濟才能實現“沒有水分”的增長，迎來大有希望的明天。