新華聯(lián)地產(chǎn)：“四輪驅動”勝算幾何？

饒霞飛

重金轉型旅游地產(chǎn)的消息正甚囂塵上，最近又將集團旗下其他資產(chǎn)收入囊中，上市公司新華聯(lián)（000620.SZ）的轉型看上去有些迫切。

據(jù)《新財經(jīng)》記者了解，這家去年7月才借殼上市、此前一直行事低調(diào)的房地產(chǎn)公司欲打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅以及自持物業(yè)的戰(zhàn)略格局，新華聯(lián)將此布局稱之為“四輪驅動”。

但轉型前景不容樂觀。

目前地產(chǎn)調(diào)控并未放松，加上商業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩，旅游地產(chǎn)亂象叢生，新華聯(lián)轉型的勝算有多大？大規(guī)模開發(fā)所需資金有無保障？

豪賭旅游地產(chǎn)，構建“四輪驅動”格局

新華聯(lián)過去一直以住宅開發(fā)為主業(yè)，但和許多深受地產(chǎn)調(diào)控政策影響的其他房企一樣，今年開始轉型。

今年9月6日，公司發(fā)布公告稱，董事會審議通過了關于公司擬開發(fā)神農(nóng)谷項目、多巴項目、銀川項目的三項議案，預計項目總投資分別為100億元、50億元和100億元。

據(jù)公告稱，新華聯(lián)在與湖南炎陵縣政府合作，依托神農(nóng)谷國家森林公園優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，開發(fā)建設神農(nóng)谷國際文化旅游度假區(qū)項目。預計項目總投資約100億元，項目占地面積預計2400畝。

同時，公司擬與西寧湟中縣政府合作，在多巴鎮(zhèn)地區(qū)開發(fā)建設文化旅游度假綜合項目。預計項目總投資約50億元，打造以度假酒店、文化博物館等為主的文化旅游度假休閑區(qū)。

值得注意的是，除重金進軍旅游地產(chǎn)外，新華聯(lián)還加大了商業(yè)地產(chǎn)的投入。

此前的公告稱，新華聯(lián)擬在銀川投資建設以綜合購物廣場、商業(yè)街區(qū)、商務酒店、辦公、公寓、住宅為一體的城市綜合體，預期累計總投資約100億元。

對于此次大手筆投入旅游地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)，新華聯(lián)董事長傅軍此前表示，新華聯(lián)的未來發(fā)展將由過去住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)9比1的比重調(diào)整為住宅地產(chǎn)與商業(yè)、旅游地產(chǎn)5比5的比重，形成以“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、自持物業(yè)+住宅地產(chǎn)”的“3+1”發(fā)展戰(zhàn)略。

記者梳理了新華聯(lián)各季財報，從公司將在2013年結轉的項目中可以看出，城市綜合體在新華聯(lián)所占的比重正在日益加大。

事實上，新華聯(lián)最初的轉型從2011年就開始了。自去年以來，新華聯(lián)逐漸增加了商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市綜合體，這在公司的拿地和項目儲備中有所體現(xiàn)。

在住宅及商業(yè)地產(chǎn)方面，新華聯(lián)在建及待建項目除北京通州新華聯(lián)運河灣外，其他主要集中在二、三線城市。這些項目包括大慶阿斯蘭小鎮(zhèn)、武漢大花山、黃山徽州納尼亞小鎮(zhèn)、呼和浩特新華聯(lián)雅園、唐山新華聯(lián)廣場、惠州新華聯(lián)廣場、湖南醴陵新華聯(lián)廣場、北京通州新華聯(lián)運河灣、湖南株洲北歐小鎮(zhèn)、唐山南湖國花園、唐山麗景灣酒店。

在商業(yè)地產(chǎn)項目儲備中，銀川閱海灣新華聯(lián)廣場、西寧城市綜合體項目均是城市綜合體模式的商業(yè)地產(chǎn)。

自持物業(yè)方面，新華聯(lián)有已建成的北京新華聯(lián)大廈及北京麗景灣國際酒店，在建和待建的有唐山麗景灣酒店、株洲麗景灣酒店、惠州麗景灣酒店和黃山五星級酒店。

不過，這些項目中，旅游地產(chǎn)所開發(fā)的兩個項目并沒有具體的進展消息傳出。據(jù)《新財經(jīng)》記者了解，新華聯(lián)有部分項目如株洲北歐小鎮(zhèn)項目、醴陵新華聯(lián)廣場項目、惠州新華聯(lián)廣場等都出現(xiàn)滯緩。記者欲就此對董秘、董事長進行采訪，均未得到回應。

收購華建，間接控股銀行的“多元化”猜想

新華聯(lián)應對地產(chǎn)調(diào)控的策略，不只表現(xiàn)在進軍旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)方面，還在多元化方面下工夫。

新華聯(lián)11月9日發(fā)布公告稱，擬以貨幣資金收購湖南新華聯(lián)建設工程有限公司（以下稱“新華聯(lián)建工”）100%的股權， 交易金額3.06億元人民幣；經(jīng)抵減相關債務后，實際應支付股權轉讓款余額共計1.22億元人民幣。

新華聯(lián)建工成立于1995年，目前注冊資本為1億元。其主營業(yè)務為建筑工程項目施工及建筑裝飾裝修，擁有房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)、建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包一級資質(zhì)、地基與基礎工程專業(yè)承包一級資質(zhì)。

據(jù)信永中和會計師事務所出具的2012年三季度財務審計，截至2012年9月30日，新華聯(lián)建工的凈利潤達4704萬元，正在施工的工程項目共7項，工程合同總金額達9億元。

公開資料顯示，新華聯(lián)建工除擁有北京銀天裝飾工程有限公司這家全資子公司外，最為關鍵的是其持有長沙銀行6978.48萬股股份，持股比例為3.51%，且長沙銀行擬向新華聯(lián)建工定向增發(fā)2300萬股股份，有上市計劃。

據(jù)了解，截至2012年9月30日，長沙銀行總資產(chǎn)達1367.49億元，凈資產(chǎn)為70.48億元，前三季度營業(yè)收入達30.54億元，凈利潤為16.65億元。

對于這次收購，新華聯(lián)一名內(nèi)部人士對記者表示，“收購資產(chǎn)中增值最多的是長沙銀行股權”。原因在于，“長沙銀行正在謀求上市，此筆收購對新華聯(lián)來說是一個利好”。

“收購新華聯(lián)建工使公司產(chǎn)業(yè)鏈更為完善，減少了對外部施工單位的依賴。更重要的是能降低工程建設成本，提高市場競爭力。”山西證券一位分析師稱，這一收購豐富了新華聯(lián)的資金鏈，將對新華聯(lián)資金壓力產(chǎn)生有利影響。

對于這次收購，有投資者擔心，新華聯(lián)是否預備進行多元化操作，以應對地產(chǎn)調(diào)控帶來的壓力？這并不是沒有可能。在此之前，新華聯(lián)實際控制人傅軍所領導的新華聯(lián)集團就一直在進行多元化運作，并有著不少成功的先例。

近日，《新財經(jīng)》記者想就此次收購原因和影響采訪新華聯(lián)總經(jīng)理蘇波，但蘇波以工作忙為由拒絕接受采訪。

轉型勝算有多大？

新華聯(lián)此次大舉介入旅游地產(chǎn)，是主動順勢而為，還是不得已而為之？轉型的勝算到底有多大？

重金轉型，資金壓力不容忽視。新華聯(lián)對神農(nóng)谷項目與多巴項目這兩個轉型旅游地產(chǎn)預計在6年內(nèi)分別投入100億元和50億元，另一個商業(yè)地產(chǎn)項目銀川城市綜合體預計投入100億元。

不計算其他項目開發(fā)，這三個項目就需要250億元資金，巨額資金從何而來？

“轉型是一種積極自救尋求突破的策略，但是有一點不可忽視，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都需要大量資金投入。”一位業(yè)內(nèi)人士認為，新華聯(lián)轉型面臨的最大問題可能就是資金問題。

從公告來看，新華聯(lián)對神農(nóng)谷、多巴文化旅游度假綜合項目及銀川城市綜合體項目首期計劃前兩年投入資金近20億元。單就湖南神農(nóng)谷項目來看，其起步籌備階段為2013～2014年，新華聯(lián)擬出資10億元啟動項目建設。

雖然傅軍和蘇波曾多次公開表示資金不是問題，但根據(jù)公司財報分析可知，新華聯(lián)資金流并不寬裕。截至今天9月30日，新華聯(lián)貨幣資金為8.31億元，僅神農(nóng)谷一個項目，就會令公司資金捉襟見肘。為募集資金，新華聯(lián)不惜以旗下子公司債權為標的物，按每年14.8%的資金占用費，向中鐵信托融資4億元，作為項目開發(fā)資金。

財報顯示，今年前三個季度新華聯(lián)資產(chǎn)負債率攀升明顯，分別為62.93%、68.93%、70.16%。從2011年至今，公司的現(xiàn)金流也一直為負數(shù)。

“資金非常緊張。”有內(nèi)部人士表示，目前公司在資金方面確實存在壓力。新華聯(lián)今年以來開工項目多，但可結、可售項目未能如期完成，公司仍需投入大量的建設資金。

相比融資壓力，新華聯(lián)此次向旅游地產(chǎn)轉型更大的不確定性還來自于項目的隱性風險。

一個不爭的事實是，在此次地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，旅游地產(chǎn)異軍突起。有數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名的企業(yè)中，已有接近2/3的企業(yè)介入旅游地產(chǎn)領域。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計，截至今年4月份，全國旅游地產(chǎn)項目多達2226個，總規(guī)劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個城市和地區(qū)，已出現(xiàn)過熱的情況。

另外，旅游地產(chǎn)開發(fā)對開發(fā)商的實力要求很高，不是只做一些可售性物業(yè)就行，還應該包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，需要開發(fā)商具備很強的資源整合能力。

中信建投湖南總部研究總監(jiān)劉亞輝直言不諱：“旅游地產(chǎn)的建設投資周期長，而且涉及休閑、娛樂、商業(yè)、景觀建設等配套設施的建設，只要一個環(huán)節(jié)沒搞好，就會影響其項目整體開發(fā)。”

值得注意的是，在新華聯(lián)討論兩個旅游地產(chǎn)項目的投資時，均有獨董投了棄權票，項目風險的不可預計性正是獨董棄權的重要原因。

總的來說，旅游地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，隱性風險極大。其周期長、運營管理復雜、維護費用高的種種壓力將考驗新華聯(lián)的轉型戰(zhàn)略。