基于SCP范式框架下的上海房地產業分析

【摘要】運用產業組織理論SCP范式分析的方法，以上海房地產業數據為例，對中國房地產業現狀進行研究。通過對產業集中度、建立房地產業供需曲線模型、行業利潤率等方面的分析，運用回歸軟件對這些指標進行回歸分析，并結合相關研究成果和經驗的基礎上，分析房地產市場的特征與發展規律，探討如何使其更健全地發展，對得出結論進行評估和提出相應的建議。

【關鍵詞】SCP范式分析上海房地產業

雖然只有短短三十年的發展歷程，中國房地產業就取得了巨大的進步，但是由于市場并不成熟、法律法規也不并完善，早期進入市場的一些公司確實收獲了大量的利潤回報，但是由于房地產業的行業特點使得開發項目不僅投資大、周期長，在各個環節都存在一定的風險，是典型的高收益高風險行業。隨著中國經濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發、房地產商品化、住房制度改革和土地有償使用等政策制度為契機，房地產業更是顯示出了其頑強的生命力和巨大的市場需求。

一、文獻綜述

國內學者對房地產業的分析已有很多，一部分國內學者研究中國房地產市場結構，認為當下房地產市場集中度很低，不構成壟斷。

如南開大學經濟研究所的周京奎在對房地產業的研究中對1999年全國房地產行業企業狀況進行分析，發現房地產企業平均規模較小，產業集中型壟斷是中國房地產市場結構優化的必然選擇，并且運用博弈模型得出了產業集中型壟斷結構更有利于房地產企業技術創新的結論[1]。

還有一部分學者則認為如今的房地產市場是區域寡頭壟斷。

如王曉華在《中國房地產業SCP范式初探》中提出，房地產業的產品具有其特性：在空間上具有不可移動性。一旦某個開發項目完成，就確定了產品處在的市場區域。雖然消費者可以在全國范圍內選擇不同區域的產品，但是產品不具有全國范圍的流通性，這個特性使得市場集中度這一全國范圍的衡量指標失去意義，于是形成了居住區域的壟斷性[2]。

苗天青在《我國房地產開發企業的價格行為分析》中分析道，由于房地產業的區域性，房地產企業也只是與一定區域內相鄰的企業互相競爭，然而，這些企業同時也有各自的壟斷區域，以及在開發企業的策略性行為對新進入者的阻止和現有土地出讓制度等進入壁壘，再加上產品的完全差別，得出了中國房地產是區域性寡頭壟斷的結論[3]。

從國內的研究文獻綜述來看，關于房地產業的SCP全局分析比較少，很大一部分只是深入地分析了房地產業的結構；并且針對同樣的一個市場，得出兩種分歧較大的結論，這樣的兩種結果歸結于看問題的角度不同：認為集中度很低，以至于不存在壟斷的現象侍從西方產業組織理論的角度來考察中國房地產業的現狀，難免存在無法對癥下藥的偏頗之處；而認為存在區域寡頭壟斷的一方面則從表面現象理解，沒有很深入地由表及里分析。

二、SCP范式分析

（一）市場結構

市場集中度的衡量指標主要有行業集中度指數（Concentration Ratio，CRn）、赫芬達爾-赫希曼指數（HHI）、洛倫茲曲線（Lorenz Curve），其中CRn是絕對的計算方法，可以反映領先企業的集中程度，卻忽略了整個市場中所有企業數量和企業規模不均衡的情況；HHI和LC是相對的計算方法，可以較好地反應市場中企業數量和企業規模的差異程度，卻不能反應領先企業的集中程度。由于各種方法各有利弊，而上海房地產業規模比較大，樣本過多難以全面收集，且本文主要分析的是市場集中程度，因此主要采用CRn指數作為衡量指標。

行業集中度指數的計算公式為CRn==S

其中：

X為行業中某企業的銷售量；X為產業市場的總銷售量；n為領先的大企業數量；S為第i個企業的市場占有份額。

下表根據上海房地產統計年鑒、全國房地產統計年鑒以及各房地產企業財務年報整理所得：

表3 上海市房地產業各年度CRn指數

由表1可以看到中國房地產企業數量在不斷增加，雖然2007年有所減少，但是此后的2008繼續保持了增長的勢頭，企業數超過了2006年的數量。從CRn指數結果可以看出，上海房地產市場的集中度很低，2007年到達市場集中度的最低點，2008稍微回升3個百分點。這表明各企業在房地產市場的份額競爭越來越激烈。

根據植草益的市場結構劃分，上海房地產業還在分散集中型的市場結構中，沒有達到一定的規模經濟和有效競爭的程度。

然而，2010年的CR10和CR20的指數有大幅提升，表明一些小型房地產企業已經推出這個競爭激烈的市場，使得地產行業集中度提高。至2011年第三季度，至少11家知名企業宣布將全部或者部分地產業務剝離。這些企業絕大部分為上市公司，來自鋼鐵、貿易、紡織、建筑、鋼鐵等行業，這和2006年中各種行業紛紛進入上海房地產領域導致的CRn指數下降，形成了鮮明對比[4]。

（二）市場行為

1.價格行為。（1）需求供給曲線模型的假設。

假設：房地產地本期供應量S(t+1)根據前一期的價格P(t)來決定，即供給函數為S(t+1)=f(P(t))；

房地產地本期需求量D(t)根據本期的價格P(t)來決定，即供給函數為D(t)=f（P(t)）。

那么考慮模型：St=S0+αPt-1；Dt=D0-βPt

（2）數據線性回歸結果。用當年的竣工面積作為本期供應量，當年的銷售面積作為本期的需求量，用房地產平均銷售價格作為當期的價格，進行數據的線性回歸。

通過對模型公式結果分析，可以看出供應函數與上期平均銷售價格的擬合性較好，表明房地產企業對于供應的價格確定與上期平均銷售價格關系較密切，具有明顯的線性關系；

而需求函數的擬合優度卻不好，F值也很低，說明消費者除了本期價格之后，還有更多的考慮因素，如不動產投資、改善居住環境等。

（三）市場績效

1.市場績效考察。為了直觀和數據的可獲得性，本文中表示市場績效的毛利率=銷售總額÷投資總額，自改革開放以來，商品房的自由交易使得房價一直處于上升中，到了新世紀，房地產的居住性需求和投資型需求都猛然增長。從表6中可以看出，隨著樓價的節節攀升，房地產業的利潤率也保持上升勢頭。而在2010年，由于政府一系列調整房價政策的出臺，抑制了過快的上升勢頭，使得在2010年中銷售增產率比之前幾年下降了一些。

2.市場結構與市場績效的實證關系。為了考察市場結構與市場績效之間是否存在顯著地線性關系，本文將對相關數據進行回歸：

表4 上海地區房地產業歷年利潤率與CRN指數

回歸結果，無論是CR10還是CR20，表示利潤率與集中度成反向線性關系。上海房地產市場處于之前市場結構分析中得到的分散集中型的非壟斷形態中，但是因為市場的壟斷性與企業的利潤之間存在一定的聯系。在房地產業中，這一點并沒有表現為市場集中度越高、毛利潤也隨之越高的狀態，反而是呈現負相關的線性關系，表現為市場集中度越低、利潤率反而越高。上海房地產市場的集中度比較低，在2010年之后很多企業剝離房地產業務后才稍微高了一些，理應是競爭比較激烈的低利潤率市場，但是僅僅從毛利率一項來看，房地產業的利潤率卻很高，在這方面又呈現出壟斷企業高利潤率的特征。

但擬合優度并不高，說明市場集中度與毛利率之間的線性關系并不顯著。在政策調控、市民的剛性需求和國際熱錢的投機需求等各種復雜因素的共同作用下，上海房地產市場的集中度與毛利率之間存在很多間接關系因素，其直接的線性關系并不起到決定性的作用。

三、結論與建議

上海有許多知名的、規模較大的房地產企業，同時，也是我國房地產市場發展最早的地區之一，在此上市公司對市場的爭奪異常激烈；另一方面來說，房地產市場進入壁壘不高，在最初的“炒房”熱潮稍稍降溫之后，很多企業也剝離了房地產業務，使得上海地區的房地產市場集中度有了明顯提高。

為了房地產業能更健全地發展，以下將對得出結論進行評估和提出相應的建議。

（一）完善市場作用、鼓勵各型企業不同發展

在上文的分析中可以看出供應函數與上期平均銷售價格的擬合性較好，房地產企業對于供應的價格確定與上期平均銷售價格關系較密切，具有明顯的線性關系。但由于房地產業的每個項目都是需要大規模的建設和資金投入，周期也比較長，而很多進入市場的企業并沒有相符合的實力，房地產企業需重視這一市場作用，制定合理有前瞻性的規劃。

并且可以支持國有房地產企業改制成混合所有制企業，讓非國有企業、個人和境外投資者參與到市場中，推動國有房地產企業股權結構的調整和股權交易；同時扶持有較雄厚資本和良好商譽的房地產開發企業從激烈的競爭中脫穎而出，直接推動開發項目向大型房地產企業集中，以達到規模經營的目的；也鼓勵中型和小型房地產企業按照市場規則通過重組、聯合等方式來提升競爭力，并結合自身特點和優勢，重新確立自己的市場定位。

（二）加強監督管理、建立法律法規

正如之前的分析結果，市場結構對市場績效的線性效果并不顯著，因此需要加大對中介市場的監管力度，嚴格年檢和房地產市場準入制度，清理整頓擅自從業、入市等違法違規。并對行業評優與查處違法違規等有關房地產企業的信譽資料及時上網公示，定期發布行業動態資料，為政府決策、行業發展、公眾需求提供方便快捷的基礎保障，努力使目前尚在發展階段的國內房地產市場更為成熟健全。

注釋

①數據取自各年度《中國房地產統計年鑒》、《上海房地產統計年鑒》與《上海統計年鑒》

參考文獻

[1]周京奎.產業集中型壟斷與中國房地產市場結構優化[J].生產力研究，2002（3）.

[2]王曉華.中國房地產業SCP范式初探[J].市場論壇，2006（1）.

[3]苗天青.我國房地產開發企業的價格行為分析[J].華東經濟管理，2004（18）.

[4]張巍，趙彥輝，陳偉.中國房地產業市場集中度影響因素的實證研究》[J].房地經濟，2009（5）.

作者簡介：蘇嘉琪（1988-），女，上海人，華東政法大學2010級產業經濟學碩士研究生，研究方向：產業經濟學。