中國股票價格與房地產價格關聯性研究

李星,鄒戰勇

摘要：選取2006年以來的季度數據深圳房價與深證指數為基礎樣本，分別進行統計分析，建立股利折現模型，最后得出中國房地產價格與股票價格間存在相關性，滯后四期的深證指數是深圳房價的格蘭杰原因。在深圳，股價對居民的消費支出無財富效應。

關鍵詞：經濟周期；股票價格；股利折現模型；房地產價格

中圖分類號：F830.91 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）15-0065-02

引言

2007年，一場由美國次貸危機引起的金融危機，使得人們開始對房價等問題更加關注。房地產價格與股票價格是否有密切的聯系？房地產價格，是否加劇了經濟泡沫的形成。

近年來，中國房地產市場和股票市場的價格經歷了比較大的波動。特別是自2005年以來，中國的股票市場經歷了歷史上最大的牛市和最大幅度的下跌，短短三年間，上證指數從2005年6月6日的998點上漲至2007年10月24日的6 124.04點。然后，股指又迅速下跌，到2008年9月18日，股指跌至1 802點。房地產市場的表現相對股票市場穩定很多，但在2008年之前，全國的房價態勢是一路上漲。進入2008年之后，房價出現普遍回調下跌的態勢，目前中國很多城市的房價回調幅度已達20%，有些城市如深圳的部分樓盤的價格回調幅度甚至達到30%左右。

因此，為進行多元化多層次資本市場的有效監管，調節資本在不同市場間的流動研究中國房地產價格與股票價格的關系，中國股票價格與房地產價格關聯性研究起著舉足輕重的作用。

一、股市與房市的特點

2010年底，中國出臺了一系列商品房屋的購買限制，一時間，中國股市房地產板塊出現大跌的情況，房價與股價是否存在某些關聯，房價影響了股市又或者是股市影響房價，對于中國有十分重要的意義。

關于股市與房市的關聯性問題，外國已做過不少研究。有研究者認為，股市是房市的先行者，能夠預知房市的發展。但是因為中國股票市場相當復雜，具有高噪聲、嚴重非線性和投資者的盲目任性等特點，并且中國房價近幾年來發展不平衡，因此外國的一些研究并不適合股票市場與房價市場的發展。

二、股價與房價與宏觀經濟周期的關系

股價、房價當前是引起中國經濟泡沫危機的主要原因。但是過分打擊股市、房市市場的投資力度，則會導致泡沫危機加劇的危險。不論在經濟蕭條時期，或是經濟繁榮、復蘇時期，對股市、房市的投資力度并不只考慮財富效應，更區別于經濟總體水平的高低。

1.理論模型

從經典的現金流貼現模型出發，推導股價房價波動與經濟周期增長關系的理論模型。本文認為，現如今，資金的流動主要存在于股票、房價與實體經濟中，并已造成了經濟泡沫。如果泡沫破裂，則所有的人將不再投資于這三大項目，把所有的資金放進金融機構，使得銀行所負債款過大，拖累整個經濟的增長。

因此，我們建立以下模型：

股利折現模型為：

P0=（1）

根據現金流貼現原理，房地產的價值等于房地產預期未來收益現值之和：

P′0= （2）

考慮到現實中未來現金流的不確定性和一定程度的可預計性以及折現率的不確定性，將式（2）改寫，可以得到

Pt= （3）

為了進一步研究股價、房價等資產隨時間波動與宏觀經濟變量之間的關系，將式（3）對時間t求一階導數(為表達方便，求導后將下標t、t+1略去)：

P=E-r（4）

將式（4）進一步整理，得

P-1P=（E+c）-1E-（1+r）-1r （5）

2.模型求解

在經濟復蘇階段，E>0，r<0，P>0此時適合投資股票和房地產。

在經濟繁榮階段，當E>0，r>0，P>0，（E+c）-1E>（1+r）-1r，此時適合投資房地產。

當E>0，r>0，P<0，（E+c）-1E<（1+r）-1r，此時適合投資股票。

在經濟衰退階段，當E>0，r>0，P<0，適合投資股票與房地產。

在經濟蕭條階段，當E<0，r<0，P<0，（E+c）-1|E|>（1+r）-1|r|，適合投資房地產。

在經濟蕭條階段，當E<0，r<0，P>0，（E+c）-1|E|<（1+r）-1|r|，適合投資股票。

上述股價房價波動與經濟周期的關系模型刻畫了股票和房地產這兩種金融資產在經濟周期不同階段的表現.即房地產價格在擴張階段上升，在收縮階段下降，房地產價格波動與經濟周期基本同步；但股票在經濟繁榮階段的后期已開始走軟，在蕭條階段的末期已率先開始上漲，具有領先經濟周期的功能.股價的波動領先房價的波動。

股市與房市的投資方式，很大情況下影響中國的實體經濟，并且有很強的政策引導性。因此，應該牢牢把握股市與房市之間的關系，才能更好地促進經濟發展，形成良好的投資環境。

總結與建議

本文利用2006年9月至2006年12月間的月度與季度數據，研究了中國房地產價格和股票價格之間的關系，發現中國房地產價格與股票價格間存在相關性，滯后四期的深證指數是深圳房價的格蘭杰原因。在深圳，股價對居民的消費支出無財富效應。

根據本文的研究結果，一方面，投資者在構建投資組合時，應重視房地產價格與股票價格的相關關系，并根據自身的目標和風險承受能力進行優化組合；另一方面，政府在進行房地產宏觀調控時必須加強股票市場的監管，避免其過熱。

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