投資房地產(chǎn)信托需三思

在信托公司及產(chǎn)品銷售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一個底線，即信托公司最終有沒有能力用經(jīng)營利潤給違約信托產(chǎn)品“買單”。而所謂的“兜底保證”，究竟又能持續(xù)多久?

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還能不能投資?這是個問題!

與近期房地產(chǎn)信托大熱不相稱的，是又一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品涉嫌提前清盤——期限為3年的“浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)投資信托計(jì)劃”(預(yù)期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大騙局。

慶幸的是，隨著安信信托四處周旋，最終信托產(chǎn)品融資方——浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大股東高曉東出資收購公司股權(quán)和安信信托債權(quán)，確保信托計(jì)劃提前終止與投資者3.5億元投資本息安全。

或許，把這段“追債”經(jīng)歷拍成電影，驚險(xiǎn)程度不亞于一部好萊塢電影。但它折射的卻是房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理的另一面：投資者資金到底安不安全，最后一道防火墻竟然變成信托公司的“兜底能力”。

盡管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投資者更傾向把它視為信托公司施展魔力迫使融資方老老實(shí)實(shí)還本付息的“能力”。就像安信信托最終讓這款信托產(chǎn)品連帶擔(dān)保人全額買單一樣，在信托公司及產(chǎn)品銷售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一個底線，即信托公司最終有沒有能力用經(jīng)營利潤給違約信托產(chǎn)品“買單”。

其實(shí)，隨著數(shù)千億元房地產(chǎn)信托產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入償付期，投資者與信托公司都走在一條鋼絲繩上，一不留心就跌進(jìn)“房地產(chǎn)信托違約”風(fēng)波。

兩者唯一的不同是，信托公司賭的是“壞賬概率”：假設(shè)每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品報(bào)酬率在1％-2％，只要信托公司100個房地產(chǎn)信托項(xiàng)目里，不超過2個違約(需要信托公司拿利潤兜底)，就是信托公司的“勝利”。

而投資者賭的是運(yùn)氣——但愿自己的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不要出現(xiàn)違約，就是自己的“成功”。

兩者在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)的“僥幸心理”，同樣反映在私人銀行與第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的臉上。一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)人士曾透露他們“左右逢源式”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品選擇標(biāo)準(zhǔn)：無論是信托資金使用用途，還是信托投資項(xiàng)目資料都存在作假可能，唯一能判斷的，只能是信托公司的“兜底能力”。

即使誰也不知道，所謂的“兜底保證”，究竟能持續(xù)多久?對信托公司而言，這就是賭壞賬概率!但是，它卻向每位投資者揭示一個問題：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品背后的“水”很深很深——沒人知道投資者的錢究竟到了誰的口袋。

信托界曾流傳著一個趣聞：在房地產(chǎn)信托政策收緊期間，一家房地產(chǎn)公司先花費(fèi)1億元競拍一批藝術(shù)品，再通過評估公司將上述藝術(shù)品估值定在5億元，再找到信托公司以藝術(shù)品抵押，要求發(fā)行信托產(chǎn)品募資3億元，名義是信托融資用于購買藝術(shù)品保值增值，但資金真正流向卻是給這家房地產(chǎn)公司旗下幾個房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目輸血或償還銀行貸款。

誰來保障投資者的利益呢?

私人銀行有自己的答案，他們比較青睞有銀行授信額度的房地產(chǎn)公司所發(fā)行的信托產(chǎn)品——在他們看來，即使信托計(jì)劃融資方資金周轉(zhuǎn)不靈，銀行也有權(quán)動用授信額度向前者發(fā)放貸款，用于變現(xiàn)抵押物，讓信托計(jì)劃還本付息。

或許，投資者在挑選房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)，不妨舉一反三。“最關(guān)鍵的是，是要評估誰來兜底，誰能兜底，誰可以兜底?”一位信托公司副總直言，最后一句話，真正揭示投資者判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)的“本質(zhì)”。