中國特色的房價泡沫

劉勝軍

理解了中國高房價是收入分配嚴重失衡的結果，就不難明白房價調控為何如此艱難。

2011年以來，房價調控政策愈加升級：房產稅、限購令先后出臺，一些地方還出現了限價令。不過真正產生一定效果的還是銀行信貸緊縮。2010年—2011年，央行12次提升準備金率，這一旨在打擊通脹的努力卻“意外”影響到了房地產，因為房地產屬于典型的資金密集型行業，陷入資金鏈困境的開發商近期開始被迫降價銷售。

但是這樣的調控效果不僅不可持續，而且從長期來看效果適得其反。首先，過度提升準備金導致“硬著陸”風險加大。目前房地產、地方融資平臺、鐵道部都存在很高的違約風險，硬性的信貸緊縮，有可能導致經濟硬著陸。其次，房價過高，是因為需求相對于供給而言太高。而眼下的調控正朝著逼死做為房屋“供給方”的開發商的方向演進，這與“增加供給、抑制需求”是相悖的。一旦信貸政策松動，大量觀望需求涌入，而供給方又出現能力萎縮，結果將是房價新一輪的反彈。

那么，中國房價究竟有沒有解?

要回答這個問題，必須弄清楚中國房價泡沫的本質。

一方面，中國的確存在房價過高問題。目前中國城市房價收入比高達8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。相比之下，即便在美國房地產泡沫達到頂峰的2005年，全美國房價收入比最高值不過5.1倍，而泡沫最嚴重的拉斯維加斯也不過為5.6倍。日本20世紀80年代房價泡沫時期的房價收入比也不過15倍左右。因此，相對于普通公眾而言，中國房價嚴重泡沫化了。

另一方面，與美國2007年房價泡沫不同，中國一直對個人房貸有嚴格限制。美國房價泡沫的起因是銀行不斷降低個人房貸的門檻，最后干脆取消了首付款要求，甚至連月供都可以推遲交納，結果滋生了大量“次級貸款”。但是，中國的房價泡沫并非買房者過度運用金融杠桿進行投機的結果。

可以說，中國的高房價既是泡沫又非泡沫。說它泡沫，是因為嚴重偏離了普通公眾的購買能力;說它并非泡沫，是因為全社會做為一個整體有合理的支付能力來承受目前的房價。

出現上述悖論的原因并不復雜：中國房價泡沫，并非典型的金融泡沫，它不過是社會收入分配嚴重失衡的集中體現而已。

目前，中國的基尼系數已達0.5左右，超過貧富分化最嚴重時期的美國。更重要的是，中國存在大量的灰色收入，而灰色收入又偏好于投資相對于股市更為省心的房地產。根據王小魯的研究，中國2008年灰色收入即高達5.4萬億。灰色收入與房地產的關聯，從大量落馬貪官案件上得到一再證實。

因此，中國房價問題的根源，不在于房子太少，而在于分配嚴重不公：太少的人手中集中了太多的房產。這集中表現為高空置率。按照國際一般標準，房屋空置率在5%-10%之間為合理區域。雖然中國政府未能公布空置率數據，但謝國忠估計為25%-30%。《第一財經日報》曾報道有四類房產空置率高達40%左右，其中包括郊區的高檔住房、投資性住房、商住兩用樓盤和無產權房。央視發布的調查顯示，中國660個城市有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這表示全國有高達6540萬套空置房。雖然有關部門事后否認這一數據的準確性，但空置率高當是不爭的事實。

理解了中國高房價是收入分配嚴重失衡的結果，就不難明白房價調控為何如此艱難。解決中國高房價問題，必須從調節收入分配結構入手：第一，要限制政府部門的權力，從根子上遏制腐敗。在存在大量空置房的情況下，政府以大躍進的方式推進“保障房”，將導致嚴重的社會資源浪費。正確的做法是嚴厲打擊腐敗，將沒收的貪官房產進行公開拍賣，然后以拍賣收入去投資保障房;第二，要通過減稅、打破央企壟斷等方式還利于民;第三，要開征遺產稅，縮小收入差距。

作者系中歐陸家嘴國際金融研究院副院長