港日韓房地產稅的比較與分析

王熙喜

摘要：近年來房地產過熱的發展，給社會帶來很多問題。通過對我國香港、日本和韓國在房地產市場發展過程中采取的各種房地產稅和措施進行對比，同時要參照不同大環境，對于我國制定相應的措施有一定的借鑒。

關鍵詞：港日韓房地產稅比較

近年來，房地產市場蓬勃發展，房價不斷上漲，對此，國家相關部委不斷出臺各種調控措施遏制房價上漲過快，決定加快推進房地產稅改革試點工作，房地產稅再次成為公眾關注的熱點問題。不少人認為，征收房地產稅是給房地產市場降溫的“靈丹妙藥”，并因而大力呼吁趕緊開征房地產稅。對此，從國外的經驗來看，開征房地產稅并不意味著房價的下跌，不僅如此，只要房地產供需失衡狀況沒有得到根本性改變，有關房地產的其他稅收同樣有“稅負轉嫁”功能，通過增加稅收打壓房價，是否是適宜之舉，通過參考我國香港、日韓等不同房地產稅收的情況比較與分析，獲得一定借鑒。

一、香港的不動產稅

（一）物業稅

香港稅法規定，房地產若作為出租使用，則其租金收入需要繳納物業稅。物業稅的計稅基礎是物業出租的年度租金收入，標準稅率是15%，應繳物業稅等于應評稅值扣減業主繳納的差餉20%的標準扣減率后的余額，乘以稅率15%。

（二）差餉稅

物業差餉是向土地及樓宇等不動產的擁有或使用人征收的財產稅。業主與物業使用人均有責任繳納差餉。如果業主物業自用，則由業主繳納差餉；如果物業出租，應視物業擁有人與占用人租賃協議的條款確定納稅人，如無協議訂明由物業擁有人繳納差餉的，由占用人繳納，而對業主征收物業稅。

（三）遺產稅

遺產稅是對港人去世后轉移的財產征稅，納稅人通常是遺產的合法繼承人。

（四）印花稅

印花稅是對房地產交易征收的行為稅。凡與房地產轉讓、租約和股票轉讓相關的文件，均繳納定額或從價印花稅。

（五）酒店房租稅

酒店房租稅是香港政府對酒店和賓館的房租征收的行為稅。納稅人為酒店和賓館的經營者，計稅依據為酒店和賓館房租的收入3%。

（六）利得稅

利得稅是香港政府對從事行業、專業或商業經濟活賺取或獲得利益的單位和個人征收的稅。

（七）分析與借鑒

香港的不動產稅制覆蓋了不動產取得、保有和流轉環節。在保有環節征收了物業稅、酒店房租稅和差餉稅，在流轉環節開征利得稅和遺產稅，在取得環節征收印花稅。

不動產取得環節稅負較輕，鼓勵不動產的流動，刺激土地的經濟供給和交易活動。利得稅只對房地產投機行為征稅。不動產保有環節稅種較多，稅負較重，以限制不動產的閑置和低效率使用，促進不動產的優化配置。

香港不動產稅種有6個，不同稅種之間不存在重復征收和相互交叉，實現了稅制的簡化。在稅基較寬、征稅效率較高的前提下實行相對較低的稅率，即可降低征稅成本，又可增加稅收收入。

二、日本房地產稅

日本房地產相關的課稅類別涉及房地產的取得、保有和轉讓各個環節，分國稅和地方稅兩個層次。

（一）取得階段

有登記稅、印花稅、房地產購置稅，有針對房地產的繼承與贈予的課稅，購置房屋時還要繳納的消費稅。

（二）保有階段

一般要繳納物業稅和都市計劃稅，以及針對房地產收益的所得稅、法人稅和居民稅等。物業稅的繳納人，原則上是物業的所有者，即登記本或土地補充課稅臺賬上作為所有者被登記或登錄的人。物業稅不對借地權征收，由于土地所有人會將稅額轉嫁到借地費，可以說相當于借地人間接的負擔了物業稅。通常借地費設定于物業稅額的幾倍，如果土地所有人全額負擔物業稅，借地人只需向土地所有人繳納借地費即可。

（三）轉讓階段

對出租收益和作為商品的房地產買賣收益征收所得稅、法人稅和居民稅等。征收房地產轉讓稅的目的主要是為了抑制投機行為，穩定房地產市場。保有5年以上的房地產轉讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有5年以下的房地產轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。日本在不動產轉讓所得稅課稅中采取了減免措施。

（四）經驗與借鑒

日本房地產通過設計合理的稅制促進房地產流通、滿足供需平衡、抑制投機。對房地產價值追求合理稅負的關鍵是房地產轉讓課稅和保有課稅相結合，從而發揮稅制的相乘效應。從長期看，轉讓和保有稅率過高、過低對經濟產生不利影響，稅率過高在地價上升期會降低需求、阻礙流通，在地價下降期會造成房地產供大于求，供需不平衡導致房地產交易凍結；相反，稅率過低則起不到抑制投機的作用。

日本對房地產保有環節的征稅，根據房地產用途和納稅人負擔能力，采用差別稅率，體現在對計稅依據的調整上。對于受政策照顧的房地產，如公益事業、住宅、災區等，計稅按照一定比例壓縮，以減輕稅負。按照公平效率的原則和收益負擔原則，房地產評估額通常設定得較低，收益高的商業區稅率高于收益低的住宅區，并根據各地區土地利用形式和取得的效益，采用相應的合理稅率。

日本的財產登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產安全、確保稅收、維持評估的全國統一性起到了重要作用。

三、韓國房地產稅

從2000年房地產開始過熱，韓國政府為平抑持續上漲的房價，打擊房地產的投機行為，2005年開始對不動產的稅收制度進行改革，2007年又進行重大調整，整頓房地產市場，取得顯著的成效。

（一）稅收體系

韓國與財產相關的稅種有三類十種。其中，繼承稅、贈與稅和綜合不動產稅為國稅，其他為地稅。

（二）保有環節

對于多保有不動產的納稅人除了繳納財產稅以外，還要再交一道綜合不動產稅，保有的房地產越多，稅負越重。通過加強房屋綜合不動產稅的征收，使擁有房地產越多的家庭每年繳納的房地產稅也越多。由于綜合不動產每年定期繳納，囤積房地產將給其擁有者帶來沉重的負擔，迫使其量力而行，及早出手多余房產，從而抑制投機和投資性需求。

（三）交易環節

韓國提高了房地產流轉環節的稅負，打擊投機行為避免一刀切的做法，更注重對高房價、多宅征稅。對于“一戶一宅”的房主出售房產，收取的資本收益為9%，而對于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產收取高達36%的資本收益稅，到2007年，對于擁有兩套以上房產的家庭，轉讓收益稅稅率提高到50%，對于擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅，加上居民稅等，總稅率高達75%，也就是說，房產買賣的差價75%被征收為稅金，再加上中介手續費等，炒房投機行為得到抑制。同時，使房屋轉讓時，不得不考慮政府公布的評估價格，不能要價過高，從而有效抑制房地產價格快速上升。

（四）土地交易與配套完善

為了限制土地投機活動，韓國政府提高了土地交易條件，并與住房稅收政策相配套，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅，并引入基礎設施負擔金制度，以抑制房地產投機和盲目開發。同時，實施優先為無房戶提供住房的制度，對此制度有非常嚴格的審查措施，建立嚴格的檔案制度，對于每個購房者的資料都進行詳細調查。因此，韓國極少出現富人假冒低收入者享受優惠的事件。

（五）經驗與分析

韓國征收了較高的財產稅和土地稅，對于房產保有環節征收一定稅負，并對兩套以上房產的家庭征收較重，這樣能夠使投機和投資需求得到抑制，而且針對出售不同數量的房產征收的稅率不同；為了抑制房地產投機行為，制定了在房貸款額不應超過市場房價的40%。同時，政府對那些急需住房的中低收入者提供低利率的貸款，以幫助他們購買房屋，這些措施有力地抑制住了較高的房價。

四、結束語

通過對香港、日本和韓國房地產稅收政策的比較和分析，國內可以采取相應的措施、政策對大量“炒房”等投機活動進行抑制。但由于我國是一個人口眾多的大國，房地產市場環節極為復雜，整個社會誠信制度不完善或沒有建立，而且正在進行城市化階段，住房需求有增無減，國外的大環境與國內有很大不同，根據我國的具體國情、法制狀況都是制定制度的考慮因素。對于房地產市場逐漸顯現出來的稅制缺陷等方面，政府應盡快建立完善的房地產登記制度、評價體系和定價制度，并建立常設監督機構對有可能投機的交易者進行監督，是房地產市場規范化、公平化、透明化，效率化，從而滿足廣大消費者的住房需求，使房地產市場健康發展。

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