“50”獨棟辦公樓成市場新熱點

余含章

今年以來，寫字樓租金持續大幅上漲給企業帶來了不小的成本壓力。據了解，不少企業為了降低租金成本正在將辦公地遷往科技園區或開發區。同時，北京道路交通和軌道交通的高速發展，以及城市多中心格局的逐步落實，以獨棟辦公樓為代表的園區辦公物業產品正吸引著越來越多的國內外知名企業。如果說甲級寫字樓以“5A”為標準，代表著企業對于高效辦公的追求，那么，近年來興起的獨棟辦公樓則以“50”為趨勢，代表著現代辦公的人性化和生態化，有利于企業提升生產效率、降低運營成本、創造品牌效應。

頂級寫字樓從“5A”向“50”升級

寫字樓和住宅的存在和發展，都為人類解決了兩個同樣的問題：辦公／居住的“空間”和辦公／居住的“方式”。不同的是，寫字樓相比住宅更側重于辦公的效率性，而住宅更側重于居住的舒適性。目前頂級寫字樓市場表現出一種由側重于效率(5A)到兼顧效率和舒適性(50)的演變。

5A智能化寫字樓的出現體現了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。所謂5A智能化，一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓字自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具備5A智能化的頂級寫字樓一般都具有一定的地段優勢、規模優勢和軟硬件優勢，引導了一種更加智能、便捷、高效的辦公模式。CBD區域、亞奧商圈的高層寫字樓都是5A智能化寫字樓的代表。濃厚的商業氛圍、豐富的業態和服務、核心地段的優勢，為企業發展增加了機會、降低了成本，提高了企業形象，成為國內外大中型企業辦公的首選。5A智能化辦公也成為寫字樓市場的一個評定標準。

但很多的5A寫字樓在企業的發展過程中卻也表現出很多的不完善：位于喧鬧的商務中心區、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質。過于側重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環境要求。

在這種背景下，一種更加重視生態、環保及舒適性的50寫字樓應運而生。所謂“50”獨棟辦公樓，是指Oxygen(氧氣)、Office Park (花園辦公)、Open(開放而自由)、Own(獨立冠名權和私家電梯／空調)、Opportunity(發展前景)。獨棟辦公樓的人性化和生態化設計，有利于企業提升自身的生產效率，同時獨棟辦公樓的區位選擇一般都位于郊區，其開發成本較低，有利于企業在運營過程中降低運營陳本，而且獨棟辦公樓具有獨立的冠名權，由此可以提升企業自身的形象，創造出岳牌效應。

◆Oxygen(氧氣)：50寫字樓對生態要求較高，生態辦公、有氧辦公，是區別于都市中心高層寫字樓的灰色辦公、缺氧辦公的主要環境優勢。

◆Office park(花園辦公)：花園式辦公的特點是，拒絕單調、局促的辦公空間，而是追求優美而富有情趣的景致，讓視野變的流暢而開闊，讓工作也變成一種享受。

◆Open(開放而自由)：主要表現為交通便捷，空間開闊，業態豐富，服務周到，讓企業運作自如。

◆Own(獨立私家電梯／空調)：私享空間在CBD區域內的高層寫字樓幾乎是不可能，而在非都市中心的這種低密度的商務花園，企業獨棟不僅可自由冠名，而且還擁有獨立電梯及樓梯，獨立VRV空調，獨立出入口，充分保證私有尊享。

◆Opportunity(發展前景)；獨棟辦公樓一般都位于非都市中心的次重點發展區域，不僅擁有便捷的交通、優美的環境，而且也有著美好的發展前景。

據市場調查表明，科技、研發、文化創意及新興產業等對于城市核心區依賴性較低的行業，在企業規模發展到一定程度之后，對于“50”獨棟辦公樓的需求日益突出。

北京最早出現的企業獨棟當屬總部基地。之后的短短幾年里，北京出現了多個企業獨棟項目。在東部，有非中心、max空港企業園、北京LINk等；在南部有BDA國際企業大道、聯東U谷、亦莊硅谷、BDA國際廣場、BDA芯中心等；在北部，有企業墅、硅谷亮城、東升科技園·北領地等；還有龍脈硅谷、通州商務園等項目分布其他區域。從目前在銷的獨棟辦公產品的分布上不難看出，北京的獨棟辦公樓大多出現在城市近郊的科技園區或開發區內。如總部基地位于中關村科技園的豐臺園，聯東U谷和BDA國際企業大道位于亦莊經濟技術開發區，企業墅坐落于中關村科技園昌平園的核心。

獨棟辦公樓引領辦公的新時尚

獨棟辦公樓是工業地產的一種產品，盡管與公用型辦公樓(甲級寫字樓)在使用功能和目標客戶上有些類似，不過獨棟辦公樓仍具有公用型辦公樓(甲級寫字樓)不可比擬的優勢。

第一，獨棟辦公寫字樓更匹配企業個性需求。相比于甲級寫字樓，獨棟辦公擁有獨立的冠名權、獨立的大堂、獨立的電梯，甚至獨立的員工餐廳、員工會所等個性化空間。由于這些個性化空間的存在，使企業在企業文化、企業品牌、企業形象展示以及企業宣傳推廣方面更容易貫徹。獨棟辦公可以在方方面面體現出企業的文化特色，體現出區別于其他企業的奮斗目標和奮斗口號，有助于員工領悟企業獨特的文化，增強員工的歸屬感。對于企業品牌而言，可以通過獨棟辦公產品來打造企業形象，擴大企業品牌影響力。獨棟辦公產品，從建筑開始就營造了一個“企業文化場”。同時，獨立的辦公形象，獨立冠名權，獨立LOGO，360度觀景等等條件，在市中心只有大型跨國企業及少數壟斷性企業才能擁有的辦公條件，在產業園區里因門檻較低，中小企業擁有的難度相對較小。

第二，獨棟辦公寫字樓在產品形式上更生態。相對于甲級寫字樓，獨棟辦公樓的開發成本較低。獨棟辦公產品大多位于郊區，土地的租金和售價相對較低，這樣也可以降低開發成本。與CBD內區域進行對比，可以看到CBD區域內的零售設施非常有限，僅僅是作為辦公設施的補充，住宅也非常少。但在產業園區內，不僅擁有大型購物中心，風情商業街，各種風情時尚業態，而且還有高尚住宅社區，商務停車樓，大型的員工餐廳和住宅、娛樂休閑區等配套。同時，獨棟辦公產品在園林建設上有更多的施展空間，能夠為辦公人員提供舒適的辦公環境，使腦力勞動者的智慧更容易得到激發。

第三，獨棟辦公投資成本更低，效率更高。相對于甲級寫字樓，獨棟辦公物業在投資潛力上也具有一定優勢。甲級寫字樓除購買或租賃費用外，每月還需支付物業管理費、停車費等一系列費用；獨棟辦公物業一般可以擁有一定數量泊位，保安及保潔成本則可以根據公司自身需求進行調整。獨棟辦公產品還可以作為金融平臺，為企業進行二次甚至三次融資，因此獨棟辦公樓更具有投資效益。

第四，獨棟辦公樓的租金和售價相對較低。與甲級寫字樓的選址主要在CBD、金融街等區位相比，獨棟辦公樓

的選址一般都位于郊區，其土地的租金和售價比CBD、金融街等地區的土地租金和售價要低得多，這樣獨棟辦公樓的開發成本要遠低于甲級寫字樓的開發成本，直接導致獨棟辦公樓的租金和售價偏低。

第五，獨棟辦公樓具有政策傾斜。近年來北京市不斷打造產業園經濟，這些產業園包括航天測控科技產業園、文化產業園、中關村數字電視產業園、北京數字信息產業園、北京日光精細產業園、北京寬橋影視文化產業園、安泰科技空港新材料產業園、北京科技研究院現代制造技術產業園、北京恒遠產業園、激光顯示產業園等數十個產業園，在產業園中一般都有扶持優惠政策，這些優惠政策在降低企業運營成本和促進企業發展方面發揮了積極作用。而大多數的企業獨棟辦公樓的區域選擇都位于產業園中，可以充分享受園區中的優惠政策，更好的促進企業，特別是成長型企業的發展。而甲級寫字樓的區位選擇一般在CBD、金融街等地區，相對于獨棟辦公樓，甲級寫字樓的優惠政策較少。

綜上所述，與甲級寫字樓相比，獨棟辦公樓具有促進企業提升生產效率、創造企業品牌效應、降低企業運行成本、享有一些優惠政策措施等特點。這些特點表明，與甲級寫字樓相比，獨棟辦公樓具有天然的優勢，勢必在未來的辦公產品市場占有重要的一席之地。

獨棟辦公樓受到三類企業青睞

目前，我國獨棟辦公樓的需求基本來源于三個群體，一是大中型國有企業，二是大型外資企業，三是大型成長型民營企業。這三個客戶群體存在共同的特征：第一，這一類企業資產雄厚，擁有幾十億到幾百億的資產，其雄厚的資金已足夠支付獨棟辦公樓。第二，這一類企業已發展到一定規模，開始或已經關注品牌形象，而獨棟辦公樓是宣傳企業形象的最佳工具。第三，這一類企業都注重自己的企業文化的培養，獨棟辦公樓可以在獨體空間內宣傳自己的企業文化，帶動企業文化的提升和發展，因此，企業獨棟辦公樓是這三類企業的最佳選擇。

結合具體的市場實例可以看到，首先，國有企業成為獨棟辦公樓的入住主體。尤其是在北京，無論是國有大中型企業還是進京的中小型國有企業都將會選擇在此設立總部。2009年，位于亦莊的北京經開·國際企業大道A、B組團三棟獨棟辦公樓被柳工集團及一家投融資企業整購，總面積18000平方米。同時在總部基地也紛紛入駐了一批大中型國有企業，如中國誠通集團、中國航天時代電子公司，中牧實業股份有限公司、中國質量認證中心、中華通信系統有限公司、中成進出口股份有限公司等。

第二，國外企業紛紛來華投資并設立總部基地。外資來華投資設廠的營銷策略是，首先要在華建立一個總部基地，然后向全國進行輻射。大多數來華投資的外商企業考慮到北京是中國政治、經濟和文化中心的地位，基本都會在北京建立總部基地。據調查，自2008年以來，雀巢、可口可樂、諾基亞等知名企業紛紛搬離傳統核心商務區，尋找自身中意的企業獨棟產品。2009年以來共有包括ABB、愛立信、西門子等11家世界500強企業落戶望京，而亦莊經過18年的發展，已經吸引了30多個國家和地區的400多家企業入駐。又如聯動U谷項目中，自建設項目以來已經有300多家企業人住，其中包含多家世界500強企業。

第三，受國際金融危機影響，我國進出口貿易出現近幾年來的最大貿易逆差，致使國內許多以出口加工貿易為主的民營企業紛紛倒閉。但隨著金融危機影響的逐漸消退，一些成長型民營企業紛紛崛起，這種成長型民營企業的資產規模相對較大，其發展需要形成了對獨棟辦公產品的需求。獨棟辦公產品不需要追求容積率而降低開發成本，在園林建設上也能和高端住宅甚至別墅相媲美，辦公人員的辦公環境舒適，綠化率相對于集約型辦公樓要高得多，腦力勞動者的智慧更容易得到激發?，F代經濟的發展規律是由勞動密集型產業向資本密集型產業發展，而大多數資本密集型產業都為創智型企業，為了提高工作效率，創智型企業一般都會選擇郊區化的獨棟辦公產品作為企業發展的基地，從而提高員工的工作效率，為企業創造更高的利潤。而現在的成長型民營企業大多數都為創智型企業，為了樹立企業品牌、降低企業運營成本、提高企業生產效率，成長型民營企業紛紛購買獨棟辦公產品，形成了對獨棟辦公樓的需求。例如，在聯動U谷中入駐的300多家企業中，其中大多數為成長型民營企業。

北京產業結構調整及新城規劃帶動獨棟辦公樓供求兩旺

“十二五”期間，北京市承擔了發展高端、高效，高輻射力產業的重點任務，規劃了六大高端產業功能區及若干特色產業集聚區的產業布局。北京市將以“實現產業結構調整優化升級，提高工業總體水平，實現節能減排”為目標，明確北京市產業結構調整方向，主要包括：大力發展金融、文化創意、旅游會展等優勢服務業；著力培育商務服務、體育休閑等新興服務業，穩步提升物流、商貿、房地產等基礎服務業，大力發展軟件、研發、信息服務等高技術服務業-重點發展移動通信、計算機及網絡、集成電路、光電顯示、生物產業等高技術制造業；積極培育大型企業集團，加速發展中小企業，優化產業組織結構。在金融危機過后，北京市產業結構調整的主要方向是大力扶持和發展創智型高端服務業和成長型企業，這一類企業的經營特點和經營理念決定其需要“創品牌、降成本、提效率”，這種經營方式的選擇與獨棟辦公樓的開發理念正好相吻合，而成長型企業的發展也勢必會引起對獨棟辦公樓的旺盛需求。

2009年以來，在城市規劃方面，北京市提出了城南發展綱要，試圖打造以城南五區(包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興等五區)為主的新興經濟區域，重點發展九大高端園區，這九大園區包括：麗澤金融商務區、中關村豐臺科技園、大興生物醫藥基地、大興新媒體產業基地、龍潭湖體育產業園、廣安產業園區、良鄉高教園區、北京石化新材料科技產業基地、房山竇店產業基地。這九大園區的建立勢必會形成對獨棟辦公樓的需求。除了城南發展綱要外，北京市還提出了打造通州新城的發展綱要，通州新城規劃的格局調整為“一核四區”，包括運河核心區、宋莊文化創意產業集聚區、環渤海高端總部基地、北京通州文化旅游區，和國際組織集聚區?！耙缓怂膮^”的建立需要以產業集聚和總部基地為基礎，這也必將形成對獨棟辦公樓的需求。自2009年以來，北京市的新城規劃帶動了北京市整個產業結構的重新布局，形成了以總部基地為基礎的產業結構，同時使北京的產業向郊區轉移，這種發展趨勢拉動了獨棟辦公樓產品的需求。

相關資料

獨棟辦公樓典型設計案例

聯東U谷

聯東U谷·北京金橋項目位于亦莊新城核心，所屬北京中關村科技園通州園金橋科技產業基地，自身占地1300畝，規劃建筑面積100萬平方米，是金橋產業基地乃至北京市內唯一綜合性產業園

區。園區由北京聯東投資(集團)有限公司攜手著名策劃機構——王志綱工作室及權威設計機構、上海華東建筑設計研究院聯手打造，并由聯東集團旗下子公司北京聯東金橋置業有限責任公司運營。整個園區由總部商務園、研發科技園、生產制造園、企業定制園、綜合配套園五個分園組成。重點引進和集聚以高端生產服務業為龍頭，以生物醫藥、精密機械、電子信息、能源環保為主的四大產業，重點發展制造業研發中心、科技服務機構和跨國企業部門中心。截至目前，入園企業300余家，其中包括多家世界500強企業，聯東U谷已形成百萬平米超大規模的總部獨棟群。

聯東U谷項目亮點為1000-3000平米精銳企業獨棟。在新品區規劃中，園區東西向800米景觀長廊向西延伸，演繹企業獨棟總部新區。新區部分整體秉承“圍合一半圍合—開敞”的空間序列排布，獨具匠心的“十”字軸線將景觀與商務互動連接：縱軸貫穿南北入口，以硬質鋪裝、石材小品、配以豐富灌木打造現代、商務景觀；橫軸貫穿東西，則仍以聚集財富的水系為主，最大限度發揮景觀功能，為企業創新提供更多可能。新項目的主要建筑特點為：第一，雙首層，首層4.2米挑高前堂，直面園區環路，為總部創造非凡主形象；下沉庭院自然入戶，第一時間為來訪者帶來尊崇禮儀。雙大堂分流入戶，讓來者時刻體驗專屬禮儀。第二，雙LOGO展示，充分利用沿街優勢，設置雙LOGO展示面，開闊醒目，給入住的企業提供充分展示自我形象與身份的空間，讓總部形象力更勝一籌。第三，屋頂花園，屋頂花園可供企業根據自己需求營造出前瞻的辦公環境。這里可以是一處員工日常休息交流的場所，也可以是舉辦企業露天聚會的自然空間。第四，下沉庭院，庭院人戶的形象空間.企業員工共享的綠化“客廳”。下沉庭院憑借其與建筑的高度和諧，將陽光和新鮮空氣引入庭院入戶層，并給空間帶來更加豐富的視覺和使用可能。第五，多層局部挑空，聯U谷企業獨棟群高度重視內部空間的設計，在每座獨棟內部都不同程度的設有局部挑空，頂層規劃LOFT，方便企業根據不同需求自由利用，空間尺度卓然不群。第六，45％附加空間，作為企業運營的重要依托，辦公空間利用率理應更加極致。聯東U谷企業獨棟群將屋頂花園、車位、半地下室等最高可達45％附加空間回饋業主，升級空間價值。

中邦MOHO

上海中邦MOHO地處上海浦東新區東南部，隸屬以發展電子信息、精密元器件、新型材料為主的浦東金橋開發區(南區)，占地面積約12萬平方米，由28幢原創型商務獨棟、功能齊全的商務會所、文物級清代保護建筑陶家宅、中邦置業集團總部組成。

作為“創新型的商務辦公模式”，整個項目在建筑規劃、立面設計、景園布局、文化渲染等方面均有獨特的創新亮點。每個MOHO的商務獨棟設計，均以立方體為形體基礎，變化各異。首先是立方體由四個面積相等的單元構成，單元互相間可合并重組，方便企業主根據自己的不同需要選擇面積和方位，以此實現多種空間使用的可能性，其次是樓與樓之間的交錯裂層設計，半地下室創造出車庫與多功能廳，頂層則創造出花園、露臺和陽光室，既為每一個單元都保留了最好的朝向與最佳的景觀視角，又為所有住戶提供了更大面積的公共活動區域，增強了相互交流的平臺，最后是采用石頭、玻璃作為表面材料的兩種獨棟形式，不同的組群代表了不同的氣質——石頭立方的現代城市感，玻璃立方的靈活躍動，每種立方配合周圍環境特質呈現，MOHO的整體建筑語匯由此而異常豐富!