房地產調控正面臨新的“十字路口”

張嗣興

上海易居研究院的報告顯示，截至2012年8月底，包括北上廣深在內的十大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，同比增長11.71%，環比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存銷比為9，其中，上海8月份新建商品住宅存銷比為12.3，北京為8.2，廣州為7.4，深圳為7.2。根據歷史經驗，存銷比的合理區間為6～9個月，偏小區間為3～6個月，偏大區間為9～12個月，過大區間為12個月以上。

作為直接反映樓市冷暖的數據指標，存銷比下降，不僅表明樓市回暖，更暗示房價存在反彈的可能。一線城市中，除上海存銷比依然維持在高位外，其它3個城市的存銷比均較低，房價存在上漲壓力。未來幾個月，由于開發商年底回籠資金的要求，房企將加速推盤，從而會增加供應量。同時，積壓的購房需求也逐步釋放，預計需求的增量依然大于供應量，故存量還會繼續下跌趨勢。另一方面，商品房銷售面積將無懸念地繼續上升，預計四季度存銷比仍在合理區間徘徊，而明年上半年會回落至偏小區間，屆時房價上漲的壓力將進一步增大。開發商也非常關心存銷比，如果這一數值持續下降，部分開發商就可能“捂盤惜售”，等待有可能到來的價格反彈。

樓市調控從緊的信號再起。北京土地市場在經歷過短暫的火熱之后，后續土地出讓被臨時“叫停”。在廣州，由于價格較高的項目成交開始變得活躍，成交均價面臨上漲壓力，于是，價格較高的項目預售也被限制。

房地產市場陷入僵局。

房地產調控正面臨新的“十字路口”。

在9月22日舉行的中歐國際工商學院第三屆中國房地產業高峰論壇上，全國人大財經委副主任委員吳曉靈呼吁：“政府一再地表態說，行政性的管制措施是暫時的，是要為未來的經濟手段調控爭取時間。如今這個調控已經持續了好幾年，而現在我們國家的經濟發展到了一個關鍵時刻。在這個時刻，我們應該凝聚社會共識，大家共同地來討論一下，房地產市場，特別是住宅市場，應該有什么樣的制度，才可能使得它能夠比較健康地發展。”

吳曉靈之所以如此說，是因為中國的房地產調控陷入兩難境地。今年年初，溫總理在“兩會”期間的記者招待會上及《政府工作報告》中，對房地產調控的事情講得比較多，因為房地產確實是對社會和經濟影響很大的問題。溫總理講，政策要促進房價向合理價格回歸。什么是合理房價·溫總理肯定地說，合理房價就是根據居民的收入以及蓋房子的成本，二者比較，如果適度就是合理，如果不適度就是不合理。我們叫房價收入比。另外一個指標是房價租金比。拿這些指標來衡量，中國的房價確實非常高，泡沫的確是有的，而且很嚴重。過高的房價不僅會導致經濟泡沫的風險，也會導致社會矛盾突出。按照北京現在的房價，80%的人都買不起房子。這個問題的根在哪里·應當說是社會結構、收入分配問題，是社會兩極分化特別嚴重。如果高收入階層的10%或15%的人，放手多買幾套房子，房價抬起來，剩下85%的人都要被擠出這個市場。可住房又屬于必需品，由此產生的社會沖突就會比較激烈。于是，只能進行調控。可是，調控并非無人反對，很多人都會借口“穩增長”，強調中國經濟屬于投資驅動型，房地產投資在整個經濟當中占20%以上的比重，房地產投資有它的上下游。鋼材、玻璃、水泥等屬于房地產的上游產品；家電、家具、裝修等屬于房地產的下游產品。所以，房地產投資對經濟增長有著很重要的影響；如果房價真下跌了，買房人的資產就會受到損失，買房人當然不愿意承受這樣的代價。另外，地方政府借債多投到基礎設施建設上，它能借到錢，是因為銀行看到地方政府有土地出讓的收入，往往以此為擔保。如果房地產市場不行了，地方政府便沒有了收入來源，它的建設就會停下來，經濟增長就會降下來，金融機構的風險也會加大。這些觀點也不是完全沒有道理。但對于房價的上漲，如果聽之任之，老百姓肯定是不能接受的，會釀造出很大的社會風險。該如何拿捏這個尺度，是一項非常大的挑戰。

事實上，截至目前的調控，根本無暇顧及“房價向合理價格回歸”，僅“抑制房價過快增長”就已顯得力不從心，因為沒有人敢試試讓全國房價崩掉30%會是什么情況·從其他國家來看，美國房價一崩潰，引發了此輪的世界金融危機；日本當年的房價崩盤，導致了日本20年經濟停滯不前；西班牙的房價問題爆發，馬上國家債務就扛不住了。就連香港的樓市崩盤，也會制造出一批負資產階層人士。因此，似乎最好還是控制住房價，不要讓它過快增長。房價不漲了，要買房的人感覺到了希望；房價沒有大幅度下跌，已經買房的人沒有感覺資產縮水。同時，36000萬套保障房給真正困難的人以很大的希望。如此看來，無論政府還是銀行，都不希望房價下降，似乎也有道理。

正是這許多的“似乎也有道理”，使得政府對房地產的調控碎片化、短期化。正是宏觀調控的碎片化、短期化政策，造成了與微觀之間長期存在“彈簧博弈”。房地產市場的繁榮，對于地方政府而言，始終具有做大GDP、增加地方財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對房地產調控稍有放松，甚至不需放松，只要有些“不強調”的跡象，微觀層面就有捂熱樓市的沖動。只有宏觀調控不斷施力，政策效果才能持續地顯現，若宏觀調控不再施力，政策效果就不會疊加，而一旦宏觀調控有所減弱，往往會出現有違政策初衷的負向反彈。這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進則退。也正是因為這種博弈，才導致了“房地產調控已持續了好幾年”，至今問題得不到解決。

不久前，有報道引述國家稅務總局政策法規司巡視員叢明的觀點稱：中國房產稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度。房地產的長期政策備選方案中，房產稅一直被認為是最有效也是最有可能取代限購政策，獲得推廣的措施之一。認為房產稅可以形成規范的經濟調節杠桿，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。房地產稅具體深化時間可能在今年底或明年初，房地產稅最終會在中國實施。反對的意見認為，房產稅是一種物業稅，因為土地70年使用權等問題的存在，使得中國目前不具備征收物業稅的條件，房產稅不是限購政策的理想替代方案：第一，盡管中國在居民買房后的住房持有環節稅收缺失，但是在生產建設交易環節的稅負相當高。第二，中國實行的是土地出讓制度，提前征收70年的土地出讓金，已經由購房者在房價中承擔了，開征物業稅會產生對土地使用重復征稅。第三，物業稅是財產稅，中國的購房者僅僅擁有房屋所有權，對房屋所在的土地只有使用權，不屬于物權的范圍，即使要征物業稅，也應剔除土地的因素，只對房屋部分征稅。很顯然，房產稅進一步擴大試點條件未必成熟，房產稅制度化就更無基礎了。

當下雖然經濟下行，但政府調控政策的口風不改，在可預見的今后幾年內，中國不會再把房地產當成GDP增長的主發動機。限購和限貸政策不放松，加上資金面收緊，房價暴漲也只是苦苦煎熬的開發商的奢望。看一座城市的房價，關鍵要分析這座城市的房價是由安居因素決定的，還是由投機因素決定的。由安居因素決定，遵循的是商品規律，由投機因素決定，遵循的是金融規律。中國只要把安居功能好好地發展起來，把投機功能抑制住，在中國城鎮的自身住房率已達到89.68%的情況下，中國的房價會有辦法解決。這些年的調控，雖說每一次的調控都取得了成效，但是調控政策更多只是針對一段時間內的問題，而對供求關系的平衡和改善，始終考慮和把握不夠。有一些政策出臺，解決了階段性問題的同時，也引起供應量階段性的下降，反而導致了供求矛盾的激化。所以，目前的當務之急是增加用地供應，督促各地開工，加快城市配套，適當提高城市規劃的容積率，提高土地利用的效率。支持群眾對住房的合理需求，支持對開發商的合理融資，增加供給是根本，而任何與增加有效供給方向和目標相悖的房地產政策出臺都應當慎之又慎。要承認房地產既有消費屬性又有投資屬性，同時制定好中長期制度，處理好中央政府和地方政府的關系，從源頭上解決地方政府對土地財政依賴這一房地產調控難點之所在。

房地產市場一定會從目前僵局中走出，“抑制房價過快增長”的目標一定能夠實現，“促進房價向合理價格回歸”的目標也一定能最終實現。