綜合體泡沫

張曉玲

近兩三年來，城市綜合體是房地產行業的最熱詞，其基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

有數據顯示，各地紛紛上馬的綜合體項目，總量已有上千個之多。蘇州規劃、在建設及完工的綜合體達25個；杭州號稱要打造大小城市綜合體100個；上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。深圳市在建和規劃的城市綜合體項目多達16個；而東莞這個三線城市，在建和擬建的綜合體數量，達到了20個以上。

易居中國統計顯示，2011年至2015年，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

龐大的城市綜合體，單項投資少則數億，多則數十億元。資金將如何籌集？

首先是企業一部分自有資金，其次是商業地產不限貸，有銀行信貸支持；還有就是政府給予一些補貼，變相鼓勵。而最大的資金來源，是城市綜合體中的商務公寓等住宅產品銷售，雖然產權只有50年，但因為不限購，可以有效變現回款。不過這種將商場和寫字樓分層或分單位出售的散售模式，很容易讓綜合體的招商、運營難以為繼，繼而演變為“黑洞”。

此外，二、三線城市受到市政建設、交通便利以及生活、商務的配套成熟度等的影響，在未來的吸納量方面遇到阻力，并影響物業的價值回報。

支撐城市綜合體的要素，包括所在城市（區域）的經濟水平、產業布局和居民的消費能力等，雖然這些因素都有成長性，項目建設也需要時間，但它們之間均有一定的配比度，開發商如果沒有詳盡科學的事前調研，后患無窮。

以東莞為例，之前失敗的城市綜合體華南Mall，建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，但建成后卻遭遇了人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等各種問題，甚至在其營業兩年多后，實際開業率卻不到一半。東莞城區目前幾個城市綜合體都有不小的商用物業空置，競爭壓力很大。

各地蜂擁而上的綜合體，與地方政府在樓市調控高壓以及城鎮化戰略之下的供地節奏直接相關。

過去兩年，樓市調控限購、限貸，住宅產業萎縮，土地市場低迷。而商業地產尤其是城市綜合體，被認為既可以提升城市形象，增加稅收和就業，亦可化解“土地財政”難題，于是，商業地塊出讓比例大幅增長。很多政府供地都要求30%的住宅、70%的商業。

東莞正是典型的例子。該市國土部門數據顯示，近三年來，在新城市化理念支撐下，東莞虎門、厚街、長安等鎮大幅加大了商業性質的土地出讓，單做住宅的開發商難以獲取土地資源。

以中國的建筑業水平，城市綜合體要建起來非常快，但作為商業地產的運營管理卻剛剛開始。如果不顧當地的產業吸納和消費能力，盲目發展綜合體，留下的便是沒有人氣的鋼筋水泥體，鄂爾多斯和溫州就是現成的例子。