房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范研究

郭強(qiáng)

［摘 要］隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在不斷地調(diào)整,我國(guó)民眾對(duì)商品房的需求在不斷增加,這使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,進(jìn)入了空前繁榮的時(shí)期,而房地產(chǎn)行業(yè)因其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)能力較大的特點(diǎn),迅速發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在迅速擴(kuò)張的過(guò)程中要面臨投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)等一系列財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范就成為各房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,所以,如何全面、有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)與理論意義。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

［中圖分類號(hào)］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),投資規(guī)模巨大,一個(gè)項(xiàng)目的投資少則上千萬(wàn)元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無(wú)法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中,現(xiàn)金的流出量波動(dòng)比較大,單筆金額之間的差額巨大,會(huì)多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢(shì)。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí),一般資金的回收期比較長(zhǎng),不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時(shí)甚至可以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動(dòng)、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過(guò)程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢(shì)必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國(guó)家的政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價(jià)格,而我國(guó)實(shí)行土地公有制,國(guó)家壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng),因此國(guó)家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過(guò)各種渠道向外部融資,而其融資的過(guò)程必須符合國(guó)家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國(guó)家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度舉債會(huì)抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地加大,此時(shí)房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會(huì)要求提高資金的報(bào)酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜,而且目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財(cái)務(wù)管理人員在資金管理的過(guò)程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

企業(yè)融資可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來(lái)維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過(guò)于單一。由于我國(guó)房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的開(kāi)展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對(duì)信貸政策過(guò)于敏感,增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)較國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國(guó)良好的發(fā)展政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財(cái)務(wù)活動(dòng),就一定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢(shì)當(dāng)中,但是隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,國(guó)家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策,主要是通過(guò)運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會(huì)受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢(shì)必會(huì)增加我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等管理活動(dòng),而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財(cái)務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃要以增減加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

第三,提高財(cái)務(wù)信息的整合能力。財(cái)務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與其他經(jīng)營(yíng)部門(mén)等非財(cái)務(wù)部門(mén)的工作通過(guò)信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過(guò)程中形成合力,共同提高企業(yè)績(jī)效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門(mén)間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對(duì)外投資等方面,必須明確決策人員和財(cái)務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時(shí),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對(duì)其資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋與修正。

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