關于發展我國旅游房地產的思考

宿愷 劉永鋒 程莉莉

［摘 要］隨著我國經濟實力的增強,人們生活水平的不斷提高,旅游業、房地產業的迅速發展,越來越多的人對健康、養老、旅游、度假、投資有了更高的需求。旅游房地產逐漸成為新的投資熱點，甚至是經濟增長的新支撐,但是目前我國旅游房地產市場尚不完善,我國旅游房地產發展的現狀還存在諸多問題,因此深入開展旅游房地產研究具有重要的理論和現實意義。本文通過對旅游房地產的當前發展現狀與存在的問題進行研究和探討,并形成了相應發展建議,以期通過本文的闡述對我國旅游房地產業的發展提供參考。

［關鍵詞］旅游；房地產；旅游房地產

［中圖分類號］F293［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0019-02

1 我國的旅游房地產前景廣闊

旅游房地產是指以旅游區域的景觀、生態、文脈及人氣資源為開發契機,以休閑度假村、旅游景區主體休閑公園、旅游(休閑)運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區住宅(風格別墅)、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發的旅游置業項目。旅游房地產因其具有優越的環境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性,在我國有著巨大的發展空間和廣闊的發展前景。支持因素主要有：

1.1 地區經濟快速增長

首先,1994 年至今,我國旅游業保持著良好的增長勢頭,國內旅游人數和國內旅游者總花費分別以年均20%、9%的速度增長,國內旅游者總花費與國內生產總值呈明顯的正相關關系。其次,家庭收入快速增長和休假制度改革使日益增長的度假旅游需求成為旅游房地產開發的潛在商機,部分群體有需求也有能力購買旅游房地產的部分產權或使用權。再次,“珠三角”、“長三角”、“渤海灣”、“北部灣”以及大都市“一小時經濟圈”等中心城市的經濟擴散效應帶動了區域旅游房地產的快速發展。

1.2 國家政策的支持

從國家政策上,黨中央、國務院及各級政府,相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產業發展的新政策,全國許多地方將旅游業、休閑度假業作為支柱產業、重點產業和第三產業的龍頭加以扶持,這就為我國旅游房地產的發展提供了一個廣闊發展的平臺,這是我國旅游房地產可持續發展的堅實基礎和動力保證。2009年頒發的《關于加快發展旅游業的意見》（國發〔2009〕41號確定）旅游業是中國戰略性產業,將旅游業的產業地位提到了前所未有的高度。由于度假旅游者可以促進旅游地餐飲業、酒店業及休閑娛樂業的發展,旅游房地產還能帶動周邊地產升值,因此,地方政府紛紛加大政策支持力度,努力提高景區知名度、打造城市品牌、加強城市基礎設施和旅游服務建設等,為旅游房地產的迅速發展提供堅實基礎和動力保證。

1.3 市場潛力巨大

據國家統計局顯示,2010全年國內出游人數達21.0億人次,比上年增長10.6%；國內旅游收入12580億元,增長23.5%。入境旅游人數13376萬人次,增長5.8%。然而,另據國家旅游局調查,伴隨旅游業收入不斷增長的同時,酒店業淡、旺兩季的供需不平衡現象。旅游旺季到來時,各大小酒店供不應求,人滿為患,住宿價格居高不下；當淡季來臨時,大量客房積壓,酒店資源不能充分利用。發展旅游房地產,特別是利用產權酒店、時權酒店形式,將可有效解決這一問題。

1.4 消費觀念的改變、經濟的全球化促進旅游房地產發展隨著經濟發展,人民生活水平的提高,越來越多的人摒棄了過去那種單純以觀光為目的的旅游形式,轉而追求高質量的休閑和享受,度假休閑式旅游開始逐漸取代過去走馬觀花式的旅游。到風景秀麗的地方小住,或到度假區修身養性都成為都市人時尚和精神追求的主流。這種旅游觀念的改變為旅游房地產的發展創造了條件。從全球角度考慮,經濟全球化加速了國際旅游的發展,越來越多的入境旅游的外國游客也將逐漸成為我國旅游房地產的消費群體,對我國旅游房地產及經濟的發展也將起到一定的作用。

1.5 交通條件日漸成熟

我國的城市基礎設施尤其是高速公路的發展達到了一定的完善程度,城際間的交通網絡化、公交化發展迅速。從城市基礎設施尤其是高速路的發展來看,大中城市路網系統發展迅速,從人均汽車的擁有量的比例也是迅速增大,有利于人們打破空間的束縛,有力地促進了旅游房地產的發展。

2 我國旅游房地產的發展現狀

2.1 市場運營初露端倪

對于當前的旅游房地產市場來說,無論需求還是供給都十分活躍,大量地產商涌入,越來越多的有實力的公司開始涉足旅游房地產領域,除了首創、中信、中旅、華僑城等國外和港臺比較有實力的公司之外,也包括萬科、中南、寶龍、宏遠、順馳等國內具有實力的公司?，F在旅游房地產企業在旅游消費市場全面推展開來,得到了社會各界的關注,認知度越來越高。在眾多房地產投資的主體帶動下,旅游房地產正蓬勃發展。

2.2 存在的問題不可忽視

2.2.1 專業人才缺乏

旅游房地產是一個橫跨很多領域的新興產業,要求從業人員有較高的素質。從業人員不僅需要具備旅游管理、酒店經營、市場營銷等專業技能,同時還要具備房地產業運作方式及網絡技術等相關知識,但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力,許多從事旅游房地產的工作人員或者是原先旅游業從業人員,或者是從房地產業轉行過來的,通常都缺乏綜合的專業能力,思維仍舊停留在普通的地產創意當中。高素質綜合型人才的短缺成為制約旅游房地產發展的一個軟肋。

2.2.2 旅游房地產政策法規不健全

雖然我國的旅游房地產近幾年發展很快,但作為一個新興的行業,相關法律法規還不完善,導致了一系列問題的產生。加之房地產股票、債券市場又發展緩慢,舉步維艱,這就勢必會增加金融機構的風險,一旦房地產行業出現泡沫或衰退,不僅影響房地產業發展,甚至會影響到整個國民經濟的建設和發展。此外，我國目前存在的一些法律法規也限制了旅游房地產業的發展。

2.2.3 缺乏文化品位,開發無序

一些開發商在房地產開發過程中,為了使旅游者獲得較好的觀景點和視角,不顧環境、條件,隨意開辟景點,房地產項目貪大求洋、缺乏個性、趨同化現象嚴重,造成景區總體視覺效果的下降,而且過分的強調了商業氣息,破壞了景區原本的意境和韻味,從而也造成資源的巨大浪費。

2.2.4 經營模式單一,缺乏創新

我國的旅游房地產經營開發模式普遍過于傳統和呆板,除了項目單純照搬沒有創新外,在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式,不能形成自有穩定的消費群體,難以形成一個整體的營銷網絡。

3 相應的措施和建議

3.1 重視人力資源的培訓

大力加強對人力資源的培訓,對現有旅游房地產開發企業的從業人員、相關旅游企業的從業人員(旅行社、度假村、旅游飯店、旅游景區)進行旅游房地產綜合知識的培訓。對房地產從業人員來說,要加強對旅游業、娛樂業等休閑產業相關知識的學習,彌補專業知識的不足。對旅游業從業人員來說,要加強對涉及房地產開發相關知識的學習和了解,熟悉房地產項目的運作程序和運作規律,以便更好的做好工作。在大中專院校的房地產專業或旅游專業開設旅游房地產課程,可作為學生的必修課或選修課程,培養旅游房地產的專門人才一,為青島的旅游房地產發展提供綜合性的人才。

3.2 制定相關的法規,促進旅游房地產的發展

借鑒國外的法律規章,結合我國實際制定出旅游房地產方面的法律規范,完善帶薪休假制度,調節淡旺季旅游客流的不平衡現象。制定相關地方性法規,使各企事業單位應結合具體條件進一步推開實行帶薪休假制度,并聯系單位實際情況,由個人自主選擇休假時間,這樣可避免旅游度假消費的過度集中,使得旅游房地產一年四季得到重復的利用。同時,旅游、土地、建筑等相關部門應加大執法力度,加強監督管理,對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁,以營造一個公平公正的法治環境,使旅游房地產健康、快速地發展。

3.3 深化文化定位,提升項目品位

在文化定位中應做傳統文化與現代文化的融合、民族文化與時常文化的融合、地域文化與世界文化的融合、藝術文化與科技文化、生態文化的融合。嚴格執行國家相關政策,用先進文化引領旅游可持續發展,控制奢侈性項目建設。在一定旅游大區域內統籌規劃,打破行政區劃的限制,合理布局,均衡布點,既著眼當前,又立足長遠,將旅游房地產的開發效益與旅游景區生態環境保護、文化生態優化、發掘旅游資源、打造拳頭品牌相結合,實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。

3.4 創新營銷模式

全面利用電視、廣播、報紙、戶外廣告、宣傳牌等媒介的宣傳作用,并不斷進行技術創新,向國際潮流靠攏,打造品牌銷售。在滿足政府規劃要求的前提下,盡量開發出更優質的產品,從而更好地將資源優勢轉化為經濟效益,不斷拓展國際市場,將目標客戶群的范圍拓寬、拓廣,進而大幅度地提升我國旅游房地產的知名度以及獲利能力,促進旅游房地產的快速發展。

參考文獻:

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