普通標準住宅價格決策的土地增值稅因素探討

戴登海

[摘要]由于土地增值稅征免臨界點的存在，房地產開發企業的普通標準住宅銷售價格形成兩個臨界點：征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格。本文詳細討論了上述銷售價格形成的原因及其決定模式，供房地產開發企業在價格決策中參考。

[關鍵詞]標準住宅 價格 土地增值稅 因素

當前，普通標準住宅是我國房地產開發企業主要的產品形態。2011年，我國的住宅銷售額占商品房銷售額的82.2%，普通標準住宅占住宅銷售額的68.9%。在我國土地增值稅法規框架下，提高普通標準住宅價格并不一定會增加企業的利潤，過高的銷售價格反而減少了對購房者的吸引力，降低了產品的競爭力。所以在土地增值稅法規約束的背景下，如何根據各種條件，恰當準確地做好價格決策，對房地產開發企業有重要意義。

一、我國土地增值稅的主要規定

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種行為稅，房地產開發企業是我國土地增值稅主要納稅義務人。

我國土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、普通標準住宅的主要規定

國辦發[2005]26號文對普通標準住宅進行了詳細規定：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。

三、普通標準住宅土地增值稅征免的臨界點

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：①納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；②增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

這里，一定要注意“全部增值額”，正是在超過扣除項目金額20%時就“全部增值額”按規定計稅，形成了土地增值稅征免的臨界點：在這個臨界點下方，當提高房屋售價、增加收入而使增值比例超過20%時，因需對“全部增值額”繳稅，企業在納稅后的利潤反而會降低；在這個臨界點上方，適當降低房屋售價、降低收入而使增值比例低于20%時，因“全部增值額”免予繳稅，企業的利潤反而上升，同時實現以價促銷與資金快速回籠。我們把此時的售價稱為“土地增值稅征免臨界點銷售價格”。

另外，在征免臨界點銷售價格之上，隨著價格的逐步提高，企業提高售價帶來的利潤將漸漸彌補繳納土地增值稅而減少的利潤，直至提高銷售價格帶來的利潤與繳納土地增值稅而減少的利潤相等，即此時企業的利潤等于按征免臨界點銷售價格銷售形成的利潤，我們把此售價稱為“保利平衡點銷售價格”。

因此，對銷售普通標準住宅為對象的房地產企業來說，價格決策時注意考慮土地增值稅征收的臨界點因素，以實現企業利潤最大化。下面，本文就銷售價格與土地增值稅之間的關系模式進行探討。

四、銷售價格與土地增值稅的關系模式

1.扣除項目的基本規定

計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產取得的收入征稅，而是要對收入額減去國家規定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。國家規定的扣除項目包括：1、取得土地使用權所支付的金額；2、房地產開發成本；3、房地產開發費用；4、與轉讓房地產有關的稅金；5、其他扣除項目。

2.土地增值稅與銷售價格的關系模式建立

（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的確定

假土地增值稅征免臨界點時的銷售價格為P；銷售數量（面積）為Q。根據上述相關規定，取得土地使用權所支付的金額設為t1， 房地產開發成本設為t2， t1與t2合計為T（以下簡稱為“直接建造成本”）；則允許扣除的房地產開發費用為10%T；與轉讓房地產有關的稅金為P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允許扣除的其他扣除項目為20%T。

如果要免征土地增稅，則銷售形成的增值額未超過扣除項目金額的20%，上述各指標的關系就為：

根據此公式，我們明確了土地增值稅與銷售價格之間的關系：房地產企業開發普通標準住宅要實現減免土地增值稅，銷售價格不能超過單位直接建造成本的1.6723倍，這實際上也體現了土地增值稅對銷售價格的平抑作用。

（2）保利平衡點銷售價格的確定

如前分析，如果房地產開發企業寧愿繳納土地增值稅而提高售價，那么需要將銷售價格至少提高到什么程度才能使企業不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額？即“保利平衡點銷售價格”是對少呢？。

假設其他條件不變的情況下，要確保企業不會因為繳納了土地增值稅而減少利潤總額，那就是企業按30%（增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%）扣除繳納土地增值稅后的收入就必須要大于土地增值稅征免臨界點的收入，即：

也就是說，如果房地產開發企業寧愿繳納土地增值稅而提高售價，銷售價格至少為單位直接建造成本的1.8011倍。這時銷售價格至少需要從土地增值稅臨界點的售價提高單位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011減1.6723 ）。否則，提高售價帶來的收益，將不足以彌補收入所增加的稅收負擔 ，對企業來說是得不償失。

五、舉例分析與驗證

某房地產開發公司從事普通標準住宅開發，總建筑面積12000平方米，該樓支付土地出讓金1260萬元，房屋開發成本3980萬元，銷售及管理費用420萬元，銷售利息支出210萬元（假設不能提供金融機構借款費用證明），該企業的城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，印花稅率0.5‰，當地政府規定房地產開發費用允許扣除比例10%。2009年12月，該項目即將對顧客銷售。經銷售部門市場調研，附近樓盤的普通標準住宅平均價格為7800元，若從稅收籌劃角度，該企業的平均銷售價格定位于多少比較合理？

1.分析

直接建造成本T=1260+3980，即T為5240萬元，銷售數量（面積）Q為12000平方米，為4366元/平方米。根據公式一，若希望增值額未達到土地增值稅的征免臨界點，則P≤7301元/平方米；根據公式二，若增值額超過土地增值稅的征免臨界點卻保證企業的利潤并不下降，則P≥7863元/平方米。附近樓盤的普通標準住宅平均價格為7800元/平方米，企業的平均售價定位于保利平衡點銷售價格7863元/平方米以上并無競爭力。因此，從稅收籌劃角度，該企業平均售價定為7300元/平方米比較合理。此時，企業不需要繳納土地增值稅，利潤與按7863元/平方米的價格銷售是一樣。

2.驗證

（1）土地增值稅征免臨界點銷售價格的驗證

假設該企業將平均售價定為土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米。

（2）收入總額：7300*12000=8760（萬元）；

（3）扣除項目金額：

①取得土地使用權扣除額：1260萬元；

②房地產開發成本扣除額：3980萬元；

③房地產開發費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計20%扣除數：（1260+3980）×20% = 1048（萬元）；

⑤營業稅及附加扣除數：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（萬元）；

⑥扣除項目金額合計：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（萬元）。

（4）增值額：8760-7302.56 = 1457.44（萬元）；

（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，該企業不用繳納土地增值稅。

（6）利潤總額：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（萬元）。

總結：該企業只要平均售價不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米，就不會繳納土地增值稅。在此情況下，土地增值稅征免臨界點銷售價格會使企業的利潤總額最大。

2.保利平衡點銷售價格的驗證

如果實際銷售價格高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米，就假定為7600元/平方米。初看，銷售價格比土地增值稅征免臨界點銷售價格高300元/平方米，利潤似乎應該比按7300元/平方米銷售價格高，而且價格又比競爭對手7800元低，產品具有價格優勢，難道這是不錯的方案？驗證一下。

（1）收入總額：7600*12000=9120（萬元）；

（2）扣除項目金額：

①取得土地使用權扣除額：1260萬元；

②房地產開發成本扣除額：3980萬元；

③房地產開發費用扣除額：（1260+3980）×10% = 524（萬元）；

④加計20%扣除數：（1260+3980）×20% = 1048（萬元） ；

⑤營業稅及附加扣除數：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（萬元）；

⑥扣除項目合計：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（萬元）。

（3）增值額：9120-7322.72 = 1797.28（萬元）；

（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%

（5）土地增值稅：由于增值率高于20%，該企業需對增值部分全額繳納土地增值稅，為1797.28*30%=539.18（萬元）。

（6）利潤總額（需扣除土地增值稅）：

9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（萬元）。

總結：該普通標準住宅按7600元/平方米價格銷售（高于土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米而低于保利平衡點銷售價格7863元/平方米），形成的利潤總額比按土地增值稅征免臨界點銷售價格7300元/平方米形成的利潤總額低199.34萬元（2399.44-2200.1）。

五、結論

由于普通標準住宅土地增值稅征免臨界點的存在，房地產開發企業的銷售價格可以劃分為三個區間：不高于土地增值稅征免臨界點銷售價格的售價、介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價、不低于保利平衡點銷售價格的售價。其中，介于土地增值稅征免臨界點銷售價格與保利平衡點銷售價格之間的售價是一個“減效售價”：其他因素不變的情況下，其形成的利潤將低于征免臨界點銷售價格或保利平衡點銷售價格形成的利潤。

參考文獻

[1]國務院：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

[2]財政部：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

[3]國家統計局：《2011年全國房地產開發和銷售情況》

[4]國務院辦公廳：國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知