淺議金融業(yè)建設(shè)項(xiàng)目及房屋租賃管理審計(jì)查證方法

姚維斌

建設(shè)項(xiàng)目及房屋租賃屬于銀行的非金融資產(chǎn)管理范疇，大型商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)歷減員增效、機(jī)構(gòu)拆并、公開上市之后，房屋類固定資產(chǎn)進(jìn)入新一輪調(diào)整、購(gòu)建期。而在金融機(jī)構(gòu)公開上市的前后期，固定資產(chǎn)發(fā)生較大變化，相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度也發(fā)生了相應(yīng)變化。新老變化帶來(lái)的一系列問(wèn)題，需要內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)注并研究，以期降低監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)及聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、建設(shè)項(xiàng)目（新建及拆除重建）審計(jì)查證方法

（一）建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段審計(jì)要點(diǎn)

第一，審核正式開工建設(shè)（以施工許可證確定日期為準(zhǔn)）之前，建設(shè)單位是否取得建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件、《國(guó)有土地使用證》（或國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（以下簡(jiǎn)稱“四證”），是否與承建方簽訂了《施工合同》、《廉政建設(shè)合同》等。拆除重建項(xiàng)目還應(yīng)審查是否保存有《危舊房屋鑒定書》、《房屋拆除合同》、《消防安全許可證》、《臨時(shí)占道許可證》等。查證是否存在“未批先建”等嚴(yán)重違規(guī)的建設(shè)項(xiàng)目。

第二，根據(jù)《委托設(shè)計(jì)書》委托設(shè)計(jì)的內(nèi)容，將設(shè)計(jì)圖紙、立體效果圖、預(yù)算申報(bào)書、建筑工程結(jié)算書進(jìn)行大項(xiàng)核對(duì)，看有無(wú)缺漏項(xiàng)目、重要增減項(xiàng)目；再根據(jù)實(shí)地走防、觀察、詢問(wèn)員工及客戶，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際使用情況的感受及體驗(yàn)，能夠發(fā)現(xiàn)通風(fēng)、采光、設(shè)施配置不能滿足正常使用的問(wèn)題，建筑設(shè)計(jì)缺陷也會(huì)暴露出來(lái)。

第三，調(diào)閱預(yù)算申報(bào)書、預(yù)算批復(fù)書、工程預(yù)（結(jié)）算書、與項(xiàng)目相關(guān)的固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核對(duì)工程結(jié)算金額與固定資產(chǎn)余額是否一致，預(yù)算有無(wú)批復(fù)、結(jié)算是否通過(guò)有資質(zhì)的部門審核（本行系統(tǒng)有咨詢?cè)靸r(jià)中心的，由造價(jià)中心審核；無(wú)造價(jià)中心的，以當(dāng)?shù)赜匈Y質(zhì)的職能部門審核），查找、分析發(fā)生差異的原因。

第四，調(diào)閱項(xiàng)目招（投）標(biāo)資料、開標(biāo)通知書、參與打分人員的原始評(píng)分依據(jù)，核對(duì)施工合同簽訂時(shí)間是否在開標(biāo)時(shí)間之后，邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的公司是否在3家以上，基本的集中采購(gòu)政策是否得到遵循（10萬(wàn)元以上的單項(xiàng)采購(gòu)是否遵循了集中采購(gòu)流程），綜合分析對(duì)中標(biāo)單位的選擇是否合理。

第五，調(diào)閱施工合同審查合同條款，有無(wú)不利于建設(shè)方的具體約定，合同期間的安全問(wèn)題、與施工有關(guān)的各類保險(xiǎn)是否由施工方負(fù)責(zé)落實(shí)，合同是否經(jīng)過(guò)雙方有權(quán)簽字人簽署，合同是否經(jīng)過(guò)法律合規(guī)部門審批。

（二）預(yù)算執(zhí)行情況審計(jì)要點(diǎn)

第一，調(diào)閱建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙，核對(duì)整體建筑面積及相對(duì)獨(dú)立大項(xiàng)（如金庫(kù)、會(huì)議室、招待所、營(yíng)業(yè)室）的建筑面積（選擇相對(duì)容易計(jì)量的單個(gè)項(xiàng)目實(shí)測(cè)建筑面積及工程量），按國(guó)家公布的定額單價(jià)估算出建筑成本與建設(shè)單位編制的預(yù)算比較，核對(duì)是否存在高估價(jià)格、多計(jì)建筑面積及工程量的行為。

第二，調(diào)閱工程預(yù)（結(jié)）算書、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘項(xiàng)目，核對(duì)是否存在虛構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目（單項(xiàng)）占用預(yù)算指標(biāo)，采取編制虛假工程決算方式，將資金通過(guò)供應(yīng)商套出，用于非生產(chǎn)性裝修、或購(gòu)買辦公設(shè)施，或用于客戶營(yíng)銷、個(gè)別的形成“小金庫(kù)”，虛構(gòu)行為將導(dǎo)致資產(chǎn)虛增和固定資產(chǎn)賬實(shí)不符問(wèn)題。

第三，調(diào)閱工程預(yù)（結(jié)）算書審核工程量及部分建筑單項(xiàng)增減項(xiàng)目，與建設(shè)、施工雙方記錄工程增減變化的《工程量、項(xiàng)目變更清單》核對(duì)，看簽單時(shí)間是否合乎邏輯（如地基處理增量工程的簽單時(shí)間在裝修之后或主體工程封頂之后），若為逆向簽單，應(yīng)考慮是否為虛增項(xiàng)目。

第四，調(diào)閱預(yù)算批復(fù)書、工程結(jié)算書、固定資產(chǎn)明細(xì)賬、基建賬戶審核投資支出金額，核查是否超預(yù)算支出，有無(wú)拖欠工程款進(jìn)而產(chǎn)生有損金融機(jī)構(gòu)聲譽(yù)的行為。

第五，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細(xì)賬，查看建設(shè)項(xiàng)目房屋類固定資產(chǎn)構(gòu)成，核對(duì)是否將獨(dú)立使用、計(jì)價(jià)、有固定資產(chǎn)歸屬明細(xì)科目的物品列入房屋類固定資產(chǎn)（如叫號(hào)機(jī)、語(yǔ)音對(duì)講機(jī)、電器設(shè)備、電子設(shè)備、辦公家具等）。

第六，調(diào)閱工程預(yù)（結(jié)）算書及其附件，記錄超預(yù)算的增加、調(diào)整項(xiàng)目，核對(duì)實(shí)際支付金額，計(jì)算增加及調(diào)整工程金額與承包價(jià)格的比率，說(shuō)明預(yù)算編制、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的缺漏，部分調(diào)整項(xiàng)目可以證明建筑設(shè)計(jì)的缺失。

第七，審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施的審計(jì)項(xiàng)目大部分屬于事后審計(jì)，可以從現(xiàn)場(chǎng)踏勘發(fā)現(xiàn)一些工程質(zhì)量問(wèn)題，如屋面、樓地面、外墻立面滲漏，地基發(fā)生嚴(yán)重沉降，樓層、墻體短時(shí)間開裂等，影響房屋正常使用。充分說(shuō)明施工監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督部門監(jiān)督不力，承建方的施工質(zhì)量不高，施工技術(shù)有待改進(jìn)。

（三）建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理審計(jì)要點(diǎn)

第一，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細(xì)賬、建設(shè)項(xiàng)目檔案資料，核對(duì)入賬時(shí)間、入賬發(fā)票、施工合同、商品房屋購(gòu)銷合同、交房通知、資本性支出指標(biāo)通知、房屋購(gòu)建申請(qǐng)與批復(fù)等，審核是否存在先占用規(guī)模入賬，后組織施工、購(gòu)入房屋的行為。

第二，調(diào)閱會(huì)議記錄、信訪資料，從中發(fā)現(xiàn)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的問(wèn)題線索；審查集中采購(gòu)項(xiàng)目檔案，重點(diǎn)分析集中采購(gòu)是否存在虛假或重大違規(guī)情況、采購(gòu)成本是否虛高、中標(biāo)單位和被審行的關(guān)系等等，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題線索；對(duì)大額借方發(fā)生額，根據(jù)憑證、票據(jù)逐筆核實(shí)真實(shí)性、合理性，同時(shí)通過(guò)調(diào)閱相關(guān)存款賬戶明細(xì)賬掌握款項(xiàng)支用情況，跟蹤資金走向（包括收款方的資金走向，是否回流至被審行控制賬戶），從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題線索。

第三，調(diào)閱辦公和營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目驗(yàn)收證明、工程預(yù)決算書、入賬憑證、固定資產(chǎn)臺(tái)賬、明細(xì)賬，審核自有固定資產(chǎn)支出是否按規(guī)定納入固定資產(chǎn)科目核算，是否存在通過(guò)費(fèi)用性支出繞開固定資產(chǎn)指標(biāo)控制的問(wèn)題。

第四，受個(gè)人利益或小團(tuán)體利益驅(qū)使，個(gè)別采購(gòu)人員、參與建設(shè)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)人員接受供應(yīng)商經(jīng)濟(jì)利益，或與供應(yīng)商發(fā)生借貸等非正常資金往來(lái)，審計(jì)人員要重點(diǎn)關(guān)注與供應(yīng)商有資金往來(lái)的員工的不當(dāng)行為。從供應(yīng)商（如：承建方單位賬戶、承建方法人代表、承建方法人代表家人賬戶或控制賬戶、承建方財(cái)務(wù)管理人員）單位及個(gè)人賬戶資金流入手，查找資金是否流入銀行員工賬戶或員工配偶賬戶，結(jié)合行內(nèi)員工工作崗位，與建設(shè)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度來(lái)確定員工是否存在不當(dāng)行為。

第五，調(diào)閱建設(shè)項(xiàng)目“預(yù)驗(yàn)收資料”、竣工驗(yàn)收記錄、竣工驗(yàn)收備案表、固定資產(chǎn)明細(xì)賬、固定資產(chǎn)折舊明細(xì)、《施工合同》，核對(duì)真實(shí)的工程竣工交付使用時(shí)間，查閱入賬時(shí)間及折舊計(jì)提金額，建設(shè)單位是否在交付使用當(dāng)月記固定資產(chǎn)賬、次月開始計(jì)提折舊。

二、裝修項(xiàng)目審計(jì)查證方法

（一）裝修項(xiàng)目審計(jì)要點(diǎn)

第一，調(diào)閱固定資產(chǎn)明細(xì)賬、房屋租賃合同，查看房屋裝修記錄、資產(chǎn)使用起止時(shí)間、資產(chǎn)變動(dòng)情況，核對(duì)自有辦公樓裝修間隔期間是否在10年以上，自有及租入營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)裝修間隔期間是否在5年以上，是否在租賃期限內(nèi)實(shí)施裝修，裝修受益期是否小于或等于租賃期等。

第二，調(diào)閱《裝修合同》、房屋裝修申請(qǐng)、裝修預(yù)算書、裝修結(jié)算書、竣工驗(yàn)收備案表、固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核對(duì)裝修項(xiàng)目折舊計(jì)提是否及時(shí)、準(zhǔn)確，“固定資產(chǎn)—房屋裝修”入賬是否及時(shí)，有無(wú)將獨(dú)立使用、計(jì)價(jià)、有固定資產(chǎn)歸屬明細(xì)科目的物品列入房屋裝修項(xiàng)目。

第三，調(diào)閱《消防安全許可證》、《建筑工程施工許可證》、《臨時(shí)占道施工許可證》、《裝修合同》，核對(duì)各類證件的時(shí)限要求，如《裝修合同》工期在前、《消防安全許可證》及《建筑工程施工許可證》時(shí)間在后的，屬于違規(guī)施工。

（二）裝修項(xiàng)目其他審計(jì)要點(diǎn)

裝修項(xiàng)目其他審計(jì)要點(diǎn)及審計(jì)方法，與建設(shè)項(xiàng)目相同，詳見1～5頁(yè)。

三、房屋租賃項(xiàng)目審計(jì)查證方法

（一）閑置資產(chǎn)審計(jì)方法

目前閑置資產(chǎn)的類型有：綜合辦公樓中閑置部分房屋、未實(shí)施房改的住房、機(jī)構(gòu)撤銷后閑置的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、閑置土地、賬外形成房屋閑置等。

先從一級(jí)分行計(jì)財(cái)部門索取《某某房屋出租請(qǐng)示與批復(fù)書》，再到二級(jí)分行計(jì)財(cái)部門或辦公室調(diào)取《房屋類固定資產(chǎn)明細(xì)賬》、房屋租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，查看有無(wú)房屋、土地發(fā)生閑置。

第一，對(duì)固定資產(chǎn)明細(xì)賬相關(guān)欄目標(biāo)示“閑置”的資產(chǎn)，先與部門管理人員交流，要求其說(shuō)明閑置原因、閑置開始日期、未出租或未變現(xiàn)的理由等，再到資產(chǎn)所在地查看。如周邊環(huán)境較好、資產(chǎn)未列入危房或政府征收范圍，但閑置時(shí)間在一年以上的，應(yīng)建議審計(jì)對(duì)象出租或變現(xiàn)。

第二，在審查及核對(duì)《房屋租賃合同》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《固定資產(chǎn)明細(xì)賬》時(shí)，不要被表象所迷惑，要多方核對(duì)，不要放過(guò)任何可疑之處。一是找出營(yíng)業(yè)辦公用房明顯超標(biāo)的項(xiàng)目，檢查有無(wú)出租項(xiàng)，有無(wú)租賃合同，明細(xì)賬有無(wú)“閑置”標(biāo)識(shí)，如無(wú)，則核實(shí)資產(chǎn)是否在用；二是看辦公大樓樓層使用標(biāo)志牌，將非本行機(jī)構(gòu)或已撤銷機(jī)構(gòu)（招待所、自辦公司）與《房屋租賃合同》核對(duì)，如無(wú)合同，則為閑置；三是對(duì)《租賃合同》到期的部分實(shí)施踏勘，逾期2個(gè)月以上無(wú)合同、不續(xù)簽、不搬遷的，視同閑置。

（二）租出資產(chǎn)審計(jì)方法

對(duì)于大型綜合管理機(jī)構(gòu)（二級(jí)分行），其本級(jí)往往是建筑面積最大的營(yíng)業(yè)辦公綜合樓，城區(qū)管轄機(jī)構(gòu)相對(duì)較多，審計(jì)人員不能僅僅依靠訪談、看文檔資料來(lái)獲取信息，還得實(shí)地走訪了解房屋、土地的真實(shí)用途，獲得第一手資料。

一是從租賃收入入手，核對(duì)年度租賃合同金額與房租收入是否一致，多出金額往往是未簽訂合同的資產(chǎn)出租獲得的收入，也可能是賬外資產(chǎn)形成的收入；二是租賃收入低于年度租賃合同金額，說(shuō)明有部分收入未入賬，應(yīng)關(guān)注租賃收入是否形成“小金庫(kù)”或在賬外存放、或在內(nèi)部科目掛賬用于調(diào)節(jié)收入；三是通過(guò)核對(duì)有產(chǎn)權(quán)證無(wú)明細(xì)賬或有明細(xì)賬無(wú)產(chǎn)權(quán)證的資產(chǎn)，確認(rèn)資產(chǎn)真實(shí)性。這類資產(chǎn)可能是賬外資產(chǎn)或違規(guī)報(bào)廢、銷賬處理但實(shí)際在用的資產(chǎn)，也可能是賬外資金、其他資金形成的固定資產(chǎn)納入賬內(nèi)核算，但未辦理產(chǎn)權(quán)證，還有的是已核銷貸款的償債房產(chǎn)因未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等原因，未入賬處理；四是通過(guò)走訪形式，衡量同一地段、同一區(qū)域租出資產(chǎn)價(jià)格是否在合理范圍。

（三）租入資產(chǎn)審計(jì)方法

隨著城市化進(jìn)程加快，中心城市、中小城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張迅速，原有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能有效覆蓋新建的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)，為此，金融機(jī)構(gòu)租入房屋增設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成為必然選擇。筆者認(rèn)為，對(duì)租入資產(chǎn)實(shí)施審計(jì)的要點(diǎn)是：

第一，從二級(jí)分行調(diào)閱租賃合同（二級(jí)分行存放備案合同）了解房屋租入整體情況、規(guī)模、實(shí)際租用面積、租入后具體使用的冠名等，至具體網(wǎng)點(diǎn)或支行后再調(diào)出合同原件核對(duì)是否相符、一致。首先，租入房屋是否經(jīng)過(guò)上級(jí)行審批同意，索取相關(guān)的申報(bào)、批復(fù)文件，同意支付及攤銷租金的文件予以證實(shí)；其次，審核租賃合同，查看有無(wú)對(duì)租入方不利的條款（如續(xù)租無(wú)優(yōu)先權(quán)、停止租賃不提前告知、爭(zhēng)議解決方式不通過(guò)司法部門、價(jià)格變化無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、出售房屋不預(yù)告等等），租賃合同是否經(jīng)過(guò)雙方有權(quán)簽字人或委托代理人簽訂，合同是否經(jīng)過(guò)法律合規(guī)部門審核；再次，關(guān)注租金支付后是否回流至員工賬戶或員工控制賬戶形成“小金庫(kù)”。

第二，根據(jù)房屋租賃期、“固定資產(chǎn)—房屋類裝修”科目明細(xì)賬記錄，核對(duì)租入營(yíng)業(yè)用房裝修間隔時(shí)間是否在5年以上，是否存在虛假房屋租賃行為，即：有租入申請(qǐng)、租賃批復(fù)、租賃合同、租賃支出，但沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)的租賃行為，支出的房租被挪作他用。