房地產企業的資金管理

代思夢

【摘要】房地產企業是我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點，為拉動國民經濟發展起了重要作用。而房地產企業的資金運作和管理尤為重要，所以我們要對房地產企業資金的管理與控制引起高度重視，提高房地產企業的資金使用效率，保證企業利潤最大化，股東價值最大化。

【關鍵詞】資金管理風險控制使用監督

房地產企業具有投資大、建設周期長、收益高、風險高、項目地域性、受國家政策影響大等特點，是典型的資金密集型行業。我國的房地產業發展只有十幾年的歷史，但如何將企業做大做強、可持續發展是每一個企業都必須思考和研究的問題。

房地產企業只有在資金預算、資金渠道、資金環節等各個組成部分是健全、合理和協調的，才能實現資金的良性循環、周轉、保值增值，從而保證企業再生產的順利進行和不斷擴大。而房地產企業在解決資金問題時，首先要概算做這個項目需要多大的資金投入，比如土地購置費，報建報規費，拆遷費，前期工程費，設計費，建造成本，稅費等等。如果資金不到位，項目建設周期延長，工程成本增加，利潤空間降低，使企業生產經營陷入困境，從而引發生產、經營、銷售、資金回籠等各方面的不利影響，最終導致企業無法生存。企業的資金來源主要是自有資金和銀行長短期貸款，如果資金預算過高，增大融資，增加融資費用，造成浪費，同樣會變相的增加開發成本，而且有一部分融資利息大于同期銀行貸款利率，國家稅務規定不準列支成本或費用，更不能在企業所得稅和土地增值稅前扣除，這樣就會增加稅負，使總體成本畸高，就不能保證合理的利潤，甚至造成虧損，得不償失。

在國家調控，融資困難的經濟形勢下，為了實現房地產企業有生存空間，資金預算與控制管理顯得尤為重要。在此淺談幾點建議：

一、資金的預算管理

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節。房地產開發企業資金預算管理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數量，開發進度的精準匹配和銜接，企業應通過不同的資金預算形式，將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金進行統籌計劃和平衡，為合理調配資金和使用服務。有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率，促進有效使用資金打下良好的基礎。年初，財務部門應結合企業實際情況編制資金預算計劃，它由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成，其中：資金預算最核心的內容是企業通過經營活動帶來的現金凈增加額;預算支出最核心的內容是企業投資所需資金支出。通過編制企業年度資金預算計劃，能夠明確企業年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉“脈搏”，節約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發生。預算方案編制完成后要求要嚴格執行，根據房地產企業項目的拓展、項目的開發計劃制定、項目開發等不同階段對資金預算進行分析調整，提高預算執行的準確度。

二、資金的使用管理

房地產開發企業的資金集中使用主要在三個階段：

第一階段：土地獲取資金支出，包括土地的投標、競標、支付土地出讓金、繳納相關稅費，補償拆遷安置費等；第二階段：建安資金支出，包括房地產的項目設計、建筑、裝修、裝飾、外部景觀設計、社區環境規劃等方面的支出；第三階段：營銷資金的支出：包括房地產項目的品牌、營銷、推廣、客戶服務、相關銷售準備活動等事項的費用支出。因此，房地產企業要視資金集中使用的不同階段，依據資金預算，在開發過程中合理利用資金，要保證資金的合理利用，首先又要控制資金風險。而企業資金風險主要有使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現為企業的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審做到科學化，專業化，盡量把預計風險發生的概率控制在最低程度。企業在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風險一般發生在企業資金結算過程中，所以在結算票據選擇上尤為重要。一般企業在同城結算業務中主要以“貸記憑證”，“轉賬支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業務擔保等，對外擔保企業要求有完善的審批程序。其次是資金管理的內部控制，每次支付項目工程款時，要嚴格遵守財經紀律與公司付款審批程序與制度，營銷策劃部、預算部，工程部，材料部，財務部與各施工單位及材料供應商等務必進行多方核對，方能付款。而且每次付款，嚴格審查合同中的付款條款，按合同要求的付款方式支付，查看工程進度和工期，參照事先的預算資金額度，對超預算的，特殊的大金額支付，查明原因，在可控的范圍內付款，控制結算差錯，將風險降到最低，保證企業資金的安全使用。

三、資金的監督管理

企業應定期，不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收賬款，預付賬款，其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，應將部門負責人，業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞賬損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。如果企業發現內部審計失效，不能起到應有的監督作用，必要時請外部審計機構進行突擊性審查，分析監督失控的原因，對內部控制做專項審計，出具內部控制審計報告，提請董事會完善資金的監督管理制度。

房地產企業效益和資金預算管理與控制是密切相關的，要切實做好和加強房地產企業資金的管理和控制，做到優化資金結構。在通貨膨脹，物價猛漲，國家大力調控房地產行業的今天，要想在房地產行業留有一席之地，必須拓寬籌資渠道，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進提高整個企業經濟效益。

參考文獻

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