高校經營性資產門面房管理存在的問題及對策

尤莉娟

【摘要】 門面房是高校經營性資產的重要組成部分，高校門面房的租賃收益補充學校各項事業發展所需，門面房作為經營性國有資產在實際管理過程中存在一定問題，門面房的效能未能有效發揮，甚至因約束機制不強出現管理混亂，造成國有資產流失的現象，這樣有悖于學校開發經營性資產門面房的初衷，門面房管理需要常態化、系統化、規范化。文章在論述門面房管理過程中存在問題基礎上，從管理方、承租方兩個角度探討提高門面房管理的有效途徑。

【關鍵詞】 經營性資產； 門面房； 管理

2003年由中國財政經濟出版社出版的《創建國有資產管理新體制百題問答》中對經營性國有資產進行詮釋，“國家作為出資者在企業中依法擁有的資本及其收益”即為經營性國有資產。高校門面房作為高校國有資產以盈利或收益為目的，是經營性國有資產，對其開展的經營管理是高校國有資產管理中經營性國有資產管理的重要組成部分。同樣，門面房也是行政事業單位“非轉經”現象的表現形式之一，門面房在高校中普遍存在。

門面房的租賃收益一定程度上滿足學校各項事業發展所需，有利于提高學校辦學條件、方便科研成果轉化、豐富師生物質生活、提高學校社會服務職能等。隨著高校的不斷擴建、經濟結構調整和經濟發展環境變化，高校門面房的分布、數量、類型較以往增加迅速，門面房經營收益占高校經營性資產收益比例增大，探究高校門面房資源的有效管理途徑，是促進高校經營性資產合理配置、持續發展、科學管理的重要辦法。

一、高校門面房在實際管理中存在的問題

筆者在門面房管理部門提供的基本情況基礎上，對本單位各校區門面房分布區域進行實地走訪，逐一全面了解門面房使用情況，為探究高校門面房管理有效途徑提供全面科學的分析數據。經過梳理匯總，高校門面房存在的問題主要表現在以下幾個方面。

（一）承租人合同期內隨意更換經營內容，招牌懸掛凌亂

經營者合同意識不強，隨意更換經營內容，更換門頭招牌。在實地走訪中發現約占7.1%的門面房在合同期內更換了經營內容、變更了店鋪招牌，且沒有將變更信息反饋給學校相關管理部門。由于更換招牌的隨意和沒有統一的要求，門面房門頭招牌懸掛凌亂、不統一，影響美觀，不能體現出門面房租賃的規范性、系統性。

（二）承租人私自改變經營面積

有的經營者私自將門面房進行分割，懸掛多幅招牌，開展多樣經營，以達到提高經營效益的目的。有的經營者或通過簽訂多份合同的方式，將房屋成功租賃后，私自打通使用，擴大經營面積，以滿足其增加經營數量和經營品種的需要。通過走訪調查，發現有約5.9%的門面房存在這種現象。

（三）承租人私自轉包經營

承租人將商鋪成功租賃后，因經營場地變更、經營意向轉變或尋求房租差價利益等原因，合同期內將所租賃來的門面房轉手租賃給他人，即成為所謂的“二房東”，根據門面房所在區域的經濟情況，甚至出現“三房東”等，“N房東”現象存在時間較長，且較為常見。在走訪中發現，更改使用面積后的再租賃，為“二房東”提供了巨大的利潤空間，即便是還留有自己經營的位置，其分割租賃的租金收益也完全可以滿足其需要上交學校的租金數，甚至超出。

（四）承租人安全意識不強

高校周圍門面房經營內容大都圍繞高校學生特點、興趣愛好、生活需求等展開，以餐飲食品、文具文化、服裝飾品等為主，因商鋪面積有限，經營者為使經營效益最大化，充分利用商鋪空間，店面貨物堆積嚴重，擺放緊密，分類不詳，室內通風不暢，走道狹小，部分商鋪缺少必要的消防設備，高校門面房區域學生密集、人流量大，無疑存在一定的安全隱患。同時，有些經營者防盜意識淡薄，不能夠很好地做到日常營業的監管、監控。

（五）管理方存在合同管理的盲區

因學校事業發展、校區擴建，大多數高校存在多校區辦學情況，門面房也分布廣、數量多，即便在同一校區內，因校區面積大，學生學習、生活區域相對分散，門面房也在多處存在。門面房租賃合同簽訂以實時租賃時間為準，且在實際經營過程中存在違約、退租、收回等客觀情況，因“即交即租”，使得租賃合同簽訂時間分散、不統一，管理人員如果不及時進行查看整理、分類匯總，很容易出現合同到期本應收回暫未收回、本該續簽暫未續簽、租金未及時收繳等情況，出現了合同管理的盲區。

（六）管理方日常管理不到位

管理方日常管理不到位一定程度上影響了門面房管理質量，經走訪調查，90%以上的承租人稱除按期簽訂租賃合同雙方在場外，很少見到管理方，特別是在門面房實地基本見不到管理方。由于缺少常規性的實地巡查和登記，使得門面房管理方即高校相關管理部門缺少最新、最全面的門面房管理信息，不能夠做好門面房管理數據的更新、完善，實現對承租人、經營內容的實時、動態掌握。

二、提高門面房管理實效的途徑

在全面分析高校門面房存在問題的基礎上，結合高校管理要求和發展需要，對提高門面房管理實效，提出以下建議：

（一）完善門面房管理部門工作職責

成立專門的經營性資產管理部門，建立一支專業的經營性資產管理隊伍，明確部門工作職責、管理人員任務范疇。高校門面房由專門機構、專人負責日常管理、合同簽訂、合同保管、合同變更、事務協商、監管投訴等事宜，做到管理的相對集中，實現扎口管理，這樣使管理者能夠直接掌握門面房管理動態，管理不分散、不煩亂，避免管理信息的滯后和管理盲區。

（二）建立健全經營性資產管理辦法

制度建設是管理的依據和保障，全面、有效的管理制度有利于管理工作的開展，高校應針對門面房管理出臺行之有效的管理辦法，并擴大宣傳、推廣實施，使得門面房真正能夠達到經營目的。門面房管理的制度辦法應圍繞學校發展、機構設置、科學管理、承租人利益等展開，明確租賃流程、管理范疇、權利義務、責任追究、處理辦法等，真正實現有章可依、有據可循。

（三）加強租賃合同管理

根據學校要求和門面房實際情況，“一對一”起草租賃合同，合同內容不求繁瑣、但求全面；不求形式、但求明確，避免合同的“形式主義”。租賃合同是租賃方和承租方權責依據，具有法律效應，合同內容除明確場地位置、場地面積、房屋租金、租賃期限、水電使用、承租人信息、經營內容等外，應突出明確租賃要求，如承租人不得私自改變房屋構造、改水改電、轉租轉讓以及租賃方和承租方的權利義務等。因門面房作為經營性資產產權屬于高校，為學校事業發展服務，故應在合同中同時明確如影響學校事業規劃、終止合同、退還租金等。

（四）定期巡查，啟動動態監管制度

門面房的管理變靜為動，加強巡查監管力度，以保障門面房管理信息的及時、全面。門面房管理人員應定期或不定期到門面房經營現場進行檢查，查看是否有隨意更改房屋結構、違反合同約定裝修、違規經營、私自轉包等情況；通報最新管理動態，與承租人交流溝通，在一線獲取承租人意見建議等。定期會同學校保衛處查看防火防盜情況，進行安全經營提醒。

（五）加強對承租人的管理

根據高校門面房消費主體為學生這一實際情況，加強對承租人的管理，對承租人經營內容、經營方式等進行正面引導，培養承租人的防火防盜意識、安全穩定意識，警惕承租人及其社會關系對學生的影響等。通過對承租人的管理，嚴把租賃關，一定程度上能夠避免承租人良莠不齊、社會關系復雜等情況，在獲得經濟利益的同時，促進校園穩定。

（六）優化租賃區管理，擴大租賃影響

高校作為租賃方，有責任維護好門面房周圍管理，進行道路維護、綠化、環境衛生等處理，優化門面房經營環境，在門面房管理方和承租人共同協調努力下，營造出方便、干凈、規范的經營環境。優良的經營環境有利于擴大經營影響，提升門面房租賃層次，使租賃方和承租方雙方受益。

【參考文獻】

［1］ 董宏.創建國有資產管理新體制百題問答［M］.北京：中國財政經濟出版社，2003.