銀行扳倒開發(fā)商?

王雨佳

一貫強勢的房地產(chǎn)商，終于承認“被打倒了”。

“房地產(chǎn)商，現(xiàn)在不僅是灰頭土臉，而且是被打翻在地，再踩上一只腳，永世不得翻身。”華遠地產(chǎn)董事長任志強在鳳凰網(wǎng)年會上如是說。

在2011年底萬科總裁郁亮拋出“2012年的策略是過冬”之后，各大主流房企2012年的銷售目標似乎正體現(xiàn)了各家的心態(tài)：沒有大幅下調(diào)，但比起前些年的高歌猛進還是謹慎了許多。與此同時，主流房企的供應(yīng)量銳減、銷售顯著回落，房企拿地愈加謹慎……

一切的跡象都表明，大房企“過冬”，而中小房企卻有了另起爐灶的想法。截至2011年底，內(nèi)地126家主業(yè)含房地產(chǎn)的上市公司中，已有13家公司進入礦產(chǎn)行業(yè)。而一直主打“精品”的星河灣，也另辟蹊徑，高調(diào)宣布進軍白酒業(yè)。

這一切，讓人不禁要問：房地產(chǎn)融資環(huán)境到底有多惡劣？

銀行惹的禍？

究竟，房地產(chǎn)行業(yè)的資金在哪個環(huán)節(jié)被卡住了？

在調(diào)控一年房價仍居高不下的2011年年中，多位專家曾告訴《英才》記者，對地產(chǎn)商影響最大的政策是限購令。銷售低迷導致了房地產(chǎn)商融資根基的喪失。

在強勢的調(diào)控政策之下，至少目前，地方政府為了放松限購令的種種努力，仍然沒有成功。“蕪湖事件”就是一例。2月9日，蕪湖樓市新政規(guī)定：2012年全年，在蕪湖市區(qū)買房，財政部門給予所納契稅100%的補助。對購買新建自住商品住房面積，根據(jù)不同的面積，財政部門給予50-150元/平方米不等的購房補貼。但3天后，蕪湖市暫緩執(zhí)行該政策，新政夭折。

任志強給《英才》記者分析：“現(xiàn)在，開發(fā)商手里至少還有2萬億的現(xiàn)金，得不出整個行業(yè)資金斷裂的結(jié)論。只不過情況不均衡，有的企業(yè)好，有的企業(yè)很差。去年整體是7.6萬多億的開發(fā)貸，比2010年少了7000多億，恰恰說明銀行信貸不能保證中央提出的‘擴大有效供給。”

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2011年三季度末，滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負債率由2009年底的36.4%攀升至65.5%，已達多年來的較高水平；平均資產(chǎn)負債率也達到67.3%，穩(wěn)中有升。“房地產(chǎn)公司短期內(nèi)雖存在風險，但長期來看，基本面并沒有出現(xiàn)大的變化。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)蔣云峰告訴《英才》記者。

限購令的不利因素被放空之后，是什么因素導致房地產(chǎn)市場的資金進一步緊張？

在任志強看來，房地產(chǎn)出現(xiàn)的真正拐點都是銀行惹的禍：“真正的銷售下滑，就是在去年9月銀行提高個人信貸到1.1倍后。個人消費信貸遠遠比限購更打擊市場。這個政策掏空了人們的錢包，使低收入家庭沒有能力買房，相當于提高了24%的房價。”

以往，地產(chǎn)商們往往痛斥政策，指責政府操縱市場，要維護市場經(jīng)濟的基本秩序。而如今，調(diào)控政策不再是他們的靶子。順次走上這個位置的是銀行。在“中央和地方博弈論”之后，新出爐的是“中央和銀行博弈論”。持此觀點者表示，住建部和央行三令五申，要商業(yè)銀行給予首套房貸支持，但是銀行不聽，一味追求更高利潤。

從去年底到今年初，“銀行壓著按揭貸不付給地產(chǎn)商”的聲音就在業(yè)內(nèi)十分普遍。而任志強對此的描述是：“賣一套房子，房企只能拿到首付款，其余大部分要在6-8個月之后才能拿到，這對市場是破壞性的。”言下之意，即便房企降價賣房想回流現(xiàn)金，回款速度仍因節(jié)流而周轉(zhuǎn)緩慢。

林達集團董事長李曉林更加干脆：“如果有些房企倒了，也是銀行推倒的。做金融比較有尊嚴。我們現(xiàn)在打算成立一個中國建華銀行。”

住建部政策研究中心主任秦虹這一次也站在了開發(fā)商一邊：“貨幣政策對市場的影響，超過了房地產(chǎn)調(diào)控政策。”

股市融資堵塞、地方政府無力取消限購、信托成本高企、銷售下降……2009年起，不少房地產(chǎn)商進入了地產(chǎn)基金行業(yè)，“現(xiàn)在的形勢下，基金也不好做。養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之類的爛項目根本不能碰，都是資金炒作起來的概念。”某地產(chǎn)基金公司總經(jīng)理告訴《英才》記者，“住宅地產(chǎn)，只要一個公司有項目在手，一般都不找基金入股，他們沒有那么缺錢。”

耐人尋味的是，2012年春節(jié)前后，部分之前將首套房貸利率上浮的銀行多數(shù)已經(jīng)調(diào)整到基準利率。這似乎為2012年的樓市又增加了一些變數(shù)。

房企改行

根據(jù)今年1月公布的銷售數(shù)據(jù)，各家主流房地產(chǎn)公司的銷售額環(huán)比下降都在50%以上。截至2011年12月底，中原地產(chǎn)監(jiān)測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成，庫存壓力大增。

但好宅網(wǎng)主編陳寶存對《英才》記者說，“2008年底到2009年初，曾有媒體報道說，存量房需要消化36個月，但是從2009年3月開始，僅半年存量房就都消化掉了。如果政策稍有松動，情況會更不同。”

可是，在“十二五”規(guī)劃中，政府將平均經(jīng)濟增速從“十一五”規(guī)劃的7.5%降至7%，無論是地產(chǎn)商、學者、官員都口徑一致：政策必然會持續(xù)。沒有人懷疑，2012年會是房地產(chǎn)的冬天。

不過，房地產(chǎn)商的“過冬模式”則各有不同。

對于主流房企而言，降價已是共識，其中的急先鋒首推恒大。1月數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)在合約銷售額同比下跌77.3%的同時，合約銷售面積環(huán)比增長110%。之后，恒大力推“十億元大優(yōu)惠”，優(yōu)惠范圍遍及全國。

一貫以“精品”自居的綠城，在賣掉了一部分項目回收現(xiàn)金之后，開始“抓銷售”。宋衛(wèi)平稱，2012年給自己及其辦公室共3名成員定下的銷售目標是3億元，宋因此被業(yè)內(nèi)稱做綠城的“首席銷售”。

主流房企們忙著降價賣房，而中小房企則忙著尋找新路子掙錢。

在13家進入礦業(yè)的上市房企中，還包括華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）、中弘股份(000979.SZ)等房企。

有觀點認為，上市房企“改行”多選擇礦業(yè)，原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)和礦業(yè)有共同屬性，如拿地和取得采礦證都是與國土資源部門打交道，兩個行業(yè)都需要龐大的資金量。

近一年多來，地產(chǎn)股的行情一直低迷，而涉礦題材股票則受到追捧。華業(yè)地產(chǎn)自去年3—9月漲幅超過100%，而同期大盤指數(shù)下跌了近20%；萬澤股份（000534.SZ）、綠景控股（000502.SZ）均因“進入礦業(yè)”的傳聞而出現(xiàn)過連續(xù)漲停。

“我們轉(zhuǎn)型去做其他業(yè)務(wù)，主要是根據(jù)我們公司發(fā)展階段和戰(zhàn)略的考慮，分階段尋找適合自己的利潤增長點，和房地產(chǎn)行業(yè)的變化無關(guān)。未來，我們將不再是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的公司。”中弘集團董事長王永紅對《英才》記者說。據(jù)公告，中弘股份擬用自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)，還擬收購中弘卓業(yè)持有的北京中弘礦業(yè)投資有限公司61.54%的股權(quán)。

“部分開發(fā)商進軍地產(chǎn)之外的產(chǎn)業(yè)，直接的結(jié)論就是他們資金還不是很緊張。用句時髦的話說，他們的資金是完全HOLD住的。”蔣云峰同時提醒，目前中國經(jīng)濟中很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)都進入成熟期，沒有很高的利潤，而能源資源產(chǎn)業(yè)，比如礦業(yè)，利潤較高。如果房產(chǎn)商沒有相關(guān)方面的優(yōu)勢，就必須認識到這些產(chǎn)業(yè)高利潤下的高風險。