房地產調控:拖累連鎖零售業

梁志堅

在過去的幾年時間里，房地產的紅火帶動了一大批相關產業。然而現時，投資需求被打壓，以房地產為依托的企業正在不同程度地受到政策的影響。

若論2011年的中國經濟大事，房地產調控無疑名列首位。

隨著中央政府調控力度不斷加大，房價飛漲的局面得以遏制。雖然房價只是漲幅回落，并沒有出現真正意義上的房價下降，但消費者觀望情緒濃重，給樓市及更廣泛的經濟領域帶來日益沉重的沖擊。

從2003年央行出臺121號文件算起，針對房地產業的政策調控8年多就沒有斷過。調控大致可分為三個大的階段，2003年到2008年上半年是第一階段，關鍵詞是防經濟過熱；2008年下半年到2010年初是第二階段，關鍵詞是保經濟增長；2010年初至今是第三階段，關鍵詞是維護社會穩定。

相關產業受傷

作為依托樓市發展的行業，銷售正面臨嚴冬。

建材、水泥、鋼材、玻璃等房地產上游產業鏈中的幾十個行業，均已不同程度受到影響，僅就鋼鐵貿易而言至少下挫30%。下游的裝飾裝修、家電家具、櫥柜潔具等銷售的影響雖然有所滯后，但也已經發生。

2011年下半年以來，家具行業規模以上企業銷售增幅出現明顯回落，但成本卻同比上升了至少30個百分點，企業利潤大幅降低。成套家具的銷售量下降最多，因為成套家具主要銷售給新買房的人群。據某家具公司負責人介紹，即便是在9、10月份的傳統裝修旺季，家具市場也是門可羅雀，盡管打折的幅度已然很大。

為應對慘淡的市場，一些商家開始挖掘存量房市場。優惠價、買一贈一等促銷活動不斷，居然之家還進行了家具以舊換新補貼5%的活動，但消費者顯然沒有為之所動。

家電業也是受影響較大的行業。即便是在家電下鄉、節能惠民、以舊換新等刺激內需政策的促進下，2011年，家用電器的銷售增幅仍出現大幅度回落。家電連鎖企業蘇寧、國美的股價下跌幅度都遠遠超過上證綜合指數的跌幅。

從家電生產企業看，近年來發展迅速的美的電器，2010年上半年，冰箱和洗衣機業務的營收增速是99.16%和100.38%，而2011年中報顯示，上半年這兩個品類增速分別為46.86%和22.57%。增幅大幅下滑。

2012年，一系列扶持政策的陸續結束，家電產品將會繼續受到消費透支的影響而銷售放緩。通貨膨脹也使部分消費者信心不足。

“沒人買房子，沙發和空調就賣不出去。”某家具公司負責人無奈地說。

零售業整體受牽連

然而，受到房地產牽連的不僅僅是與房地產直接關聯的家居家電等行業。事實上，整體零售業都受到了不同程度的影響。

圣誕、元旦、春節期間，商場促銷折扣一個比一個低。業內人士估計，2011年零售業打折的頻率比往年高1-2倍，折扣也更多。

2011年零售業的業績缺口可能高達10%-15%，屬于嚴重偏離的狀態。這與房地產調控有著重要的聯系。調控最后波及了零售業，而調控的延后影響還將持續在零售業上體現。

房地產業的蕭條，導致大量的冗余資金流出，貨幣流動性過剩，成為通脹的主要成因。國內物價飛漲，食物和日常用品價格高企，導致非生活必需品的消費減少。

2011全年，由商務部跟蹤監測的重點零售企業銷售額同比增長15.9%，較2010年下滑2.2個百分點。家具、建筑及裝潢材料、五金電料、汽車、家用電器和通訊器材銷售額分別增長9.9%、9%、9.7%、12%和11%，增速分別較2010年下滑1.4、0.2、1.2、6.1和2.6個百分點。

業內人士預測，在持續房地產調控政策的影響下，一些耐用品的銷售可能出現波動。

在今后較為長期的一段時間，與房地產業相關的行業增長很可能出現停滯甚至倒退的局面，一些企業面臨倒閉。

商業地產擴容導致競爭加劇

雖然銷售增幅回落，但零售業總體上還在增長。但業界的親身感受卻迥然不同，單店利潤下滑甚至虧損，是普遍的現象。

這種看似不可理解的現象，原因在于新店的迅速增加。

很多經營者把利潤下滑的原因理解為，是受原材料成本、物流成本和人力成本上升的影響。這些的確是重要的因素，但無法解釋零售業銷售總體增長的實在數據。

合理的介紹解釋仍然與房地產調控直接相關——房地產調控使資金流向商業地產，導致商業地產規模激增，一些企業包括房地產企業轉型企業，開始進入連鎖零售業，連鎖零售業規模擴大，同業競爭加劇。

在政府對住宅地產市場持續調控的背景下，轉型商業地產成為市場的主旋律，這讓商業地產在2011年得到了迅猛發展。

國家統計局公布的2011年房地產業統計數據顯示，2011年，全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。從銷售面積來看，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業營業用房銷售面積同比增長12.6%。

一項行業調查顯示，在北京租用高檔辦公場所的費用已超過紐約，成為全球寫字樓租金最貴城市排行榜第五名。2011年北京中央商務區（CBD）高檔寫字樓租金上漲75%，高于2010年48%的漲幅，成為全球租金上漲最快的城市。上海高檔寫字樓租金去年也大漲了24%。

終將促進消費

只有更多的中產階級消費者能夠買得起房，才會有更多的人買洗衣機和冰箱。

從2003年至2011年，我國一二線城市房價均上漲了5倍以上，而GDP僅增漲了2.4倍，房價增幅遠高于GDP增長速度，在GDP中超20%部分被兩級財政拿走后，人均GDP的增長幅度不足2倍，再去除少數人口擁有絕大多數社會財富這個基尼系數因素后，實際上的人均收入增幅也就能達到1倍，而與人均收入相比的生活用品平均價格漲幅卻超過了2倍。

供求之間、尤其是市民的需求和房地產市場的有效供給之間，存在著極大的不平衡。老百姓買得起房才會增加其他消費，否則，拉動內需只能是一句空話。

從長遠看，抑制房價瘋狂上漲，是促進消費的，而且會使經濟更健康的發展。房價調整到位并穩定后，家具家電等產品的銷售會迅速反彈。

國家計劃在2015年年底前新建3600萬套保障性住房，2011年已開工1000萬套。這一措施在遏制房價上漲的同時，也給相關產業帶來了希望。但由于建設周期的原因，保障性住房建設對連鎖零售業的拉動作用至少要一年后才能顯現出來。