賣地難,杭州痛

張育群

“以地生財”的杭州經濟模式，正在面臨困境。而這也是中國絕大多數地方的困境。

曾經，地方政府競爭的法寶是高額的土地出讓金，以及主要以土地為抵押的城市建設和基礎設施貸款。如今，嚴厲的房產調控政策正在給高地價套上鎖鏈，而貨幣政策不再寬松也讓銀行的貸款越收越緊。地方政府的融資和還債能力因而大為萎縮。

在此背景之下，杭州，這個土地出讓金曾經全國第一而如今大幅萎縮的城市，正面臨困境。

杭州的土地收入在2009年以1200億元超過京滬，雄居中國榜首，如今遭遇了滑鐵盧。2011年，杭州賣地收入僅為755億，相比2009年下滑了四成；其中主城區土地出讓金才316億元，只完成全年計劃的六成。

在中國，賣地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在現有的財稅體制下，地方政府的大型基礎設施項目資金通常來源于土地出讓金，而一旦出現賣地難，政府的基建項目將嗷嗷待哺，甚至停工。

隱秘托市

從整體實力上來說，杭州同一線城市還有距離，但是在房價上卻毫不遜色，且本地購買力的活躍程度甚至還超過其他幾個城市。不過在這輪房地產行業持續時間最長，過程最為曲折，政府、房產商、購房者博弈局面最為復雜的行情中，杭州房屋銷量大幅下降——限購、限貸、限價等一系列政策的疊加，讓杭州成為2011年中國房地產重災區之一。

據杭州官方數據統計顯示，2011年杭州主城區住宅成交量較2010年減少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降價促銷成了杭州樓市主旋律，不少區域樓盤價格接近于3年前，但成交量依舊從平穩走向蕭條。

在這種氛圍中，2011年年底杭州經濟技術開發區悄悄啟動了《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，安排了1億元資金，用于建立租房補助和購房補助機制，只要是在下沙落戶的居民，購買首套房都可獲補貼20萬元。

與最近蕪湖、佛山的短命“松限”不同，杭州的隱秘托市并沒有被中央叫停，高達20萬的補貼也意味著購房者只要再拿點錢就可以湊出首付了。這無疑為當地樓市打了一針興奮劑。

事實上，在前幾次的中央房地產調控時，杭州政府就曾一次次扮演樓市的白衣騎士。

2008年年底，浙江最大開發商綠城集團陷入資金鏈危機，六十多億待支付的土地出讓金幾乎將其董事長宋衛平逼入絕境。“多虧政府出臺政策，土地出讓金可緩繳半年，才讓我有機會緩過來。”宋衛平曾經這樣感嘆。

不僅如此，杭州市政府在當時還出臺了《關于促進杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，從供需兩方面，回調各項從緊的房地產政策，隨后杭州樓市在2009年大反轉。

按照中國指數研究院發布的數據，2009年杭州平均房價幾乎翻了一番，突破了2萬元／平米大關，與北京和上海等一線城市站在一個水平線上——杭州政府也因此成為當年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入達1200億元，在全國排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密約訪中，浙江一家身陷絕境的大開發商又向杭州市政府發出求救：房子賣不出去，巨額債務卻即將到期，政府能否幫忙騰挪一兩個項目？據透露，杭州市一位領導當即回應，讓其去找政府下屬公司商量。旋即，杭州政府下屬三家公司，杭州城投、錢江新城公司及杭州地鐵公司向該開發商伸出了援手，將該開發商2009年拍下的一塊杭州地王買了過去，實現曲線“退地”。

“現在最大的問題是，政府現在也沒錢了，2012顯然大家都很艱難。”剛剛渡過償債危機的上述開發商透露。

從2012年起，地方政府巨額債務進入還貸高峰，但大多地方政府無力償還。目前為止，還沒有公開的數據能顯示杭州市政府的債務情況。浙江官方曾在2010年年底披露過浙江省政府性債務情況——負債率20.15％，高于警戒線10.15個百分點，轄內四成市縣的政府負債率等三項指標超過警戒線。

“過去幾年，杭州因大規模的城建，欠債較多。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說，過去三年杭州土地收入總計近3000億元，但如此龐大的土地收入更多是對城建負債的彌補。

杭州市統計局報告則稱，2003年至2010年，杭州共完成基礎設施投資3567億元。其中2010年基礎設施投資規模645.22億元，比上年增長7.2％。這些都依靠著巨額的財政投入。錢從哪里來？錢只能從土地里來。

土地財政之困

很少有人知道，中國爭議頗大的土地招拍掛制度，最早是杭州引進的。

1997年，杭州市成立了土地儲備中心，并在第二年出臺了第一個地方土地儲備條例，并在1999年推出了土地招拍掛制度。從此，杭州的土地價格就開始扶搖直上了。這個強效吸必殺招迅速被全國各地模仿，作為先進經驗被快速復制。

和開發商一樣，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍掛以來一直用“饑餓”的方式供地，保持土地的“賣方市場”，并且出臺各種地方政策扶持房地產的發展——這種“綁”在土地上的城市發展，迫使杭州市的土地越賣越貴，以保持城建資金平衡，同時政府托市的意愿非常強烈。江浙原屬富庶之地，年年攀升的房價引發更加狂熱的民間投資熱潮。

但杭州及其它各個市政府面臨的問題是，它們必須向中央上繳一大部分增值稅及其它稅收收入，并且必須自掏腰包支持大型建設項目。許多專家稱，這種情形導致地方政府過度依賴賣地收入。同時，中央政府抑制房價、給過熱的房地產市場降溫的決定，讓地方政府非常難受。

“杭州之所以屢屢救市，還是因為土地財政所困。”據趙杭生估計，土地出讓金在杭州整個政府收入來源中達到四五成比例，城建資金支出是由土地出讓金的收入來以收定支的，連杭州市的學前教育也主要靠土地出讓金，一旦土地賣價不好，基建資金供應就會失血。

中原地產一份報告亦指出，2011年11月和12月，有1/3的土地拍賣流標或流拍。全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生表示，由于新樓盤銷量下降，2012年房地產行業資金鏈緊張已成定局，就算他們想買地也無力競購。

2月14日，杭州市召開了一場推進十大產業發展的工作會議，計劃集中200億元資金用于扶持包括蕭山汽車公園、千島湖“水上飛機”等項目。“這200億元從哪里來？”趙杭生聲稱，“顯然只能來自賣地。”