軌道上的便利店能跑多遠？

聞飛

華潤萬家雖有在香港和深圳經營地鐵便利店的成功經驗，有強大的資金和品牌支撐，卻不一定能在杭州地鐵商圈里順風順水。

近日，華潤萬家以3060萬元一舉拿下杭州地下便利店市場，獲得地鐵1號線29個車站（除近江站和龍翔站）、43個小商鋪的5年經營權。對于華潤的大手筆，有人認為很牛。但也有人并不太看好，認為高價太高，如何生存和盈利是個問題。

3060萬購買“地鐵票”

7月5日，華潤萬家正式對外宣布：便利店進駐杭州地鐵1號線。

據了解，1號線共31個車站，除了近江站和龍翔橋站，其他29個車站都有公共區商鋪，參照香港模式只租不售，規劃用來開連鎖便利店。

所謂地鐵公共區商鋪，指的是位于未付費區，也就是從路面出入口下來以后，到地鐵買票閘機外面的這部分區域。

杭州地鐵1號線29個車站的公共區商鋪，一共有43個，面積都不大，最小為四五平方米，最大為60多平方米。

本月初，杭州地鐵集團對1號線站廳內43個公共區商鋪中的29個連鎖商鋪租賃經營權公開招投標，吸引了快客、可的、全家、佑驛站、華潤等知名連鎖商家爭相競標。

地鐵集團此次對商鋪連鎖商家的“門檻”比較高，要求參與招標的便利店品牌具有專業的商業管理團隊，具備連鎖直營網點經營管理經驗，截至2012年4月30日，在杭州、北京、上海、廣州、深圳5個城市中某一個城市主城區內同步正在營業的直營連鎖網點20家（含）以上。

同時，地鐵集團還對招標人資格提出了要求，營業范圍為零售業連鎖便利服務，注冊資金不少于500萬元人民幣，公司成立5年（含）以上。近3年（2009年、2010年、2011年）年均經營收入不低于5000萬元人民幣；企業財務狀況良好，在過去3年中（2009年、2010年、2011年）未出現連續兩年虧損。

7月3日，地鐵集團網站上公布的招標結果顯示，第一候選人華潤萬家的報價達到3060萬元，第二候選人祐康食品集團的報價為2284萬元。

按照招投標的相關規定，招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人，若排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行合同，或者招標文件規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。

不出所料，華潤喝上了杭州地鐵商鋪的“頭口水”——取得1號線29個連鎖商鋪5年的租賃經營權。

華潤為啥喝上“頭口水”

據悉，此次招標的橄欖枝主要拋給知名、上規模的連鎖便利店品牌。快客、可的、全家、喜士多、祐驛站都垂涎地鐵商鋪這塊“肥肉”，而且他們都已在杭州開出多家門店。

“溫州人本”旗下的便利店品牌“十足”，已在蕭山一帶開出20多家店，這兩年逐步向主城區擴張，開始在文一路、體育場路開店。這次，他們也參標。

不過，最后中標的，是以黑馬姿態躍出、目前還沒在杭州開出一家便利店的華潤萬家，這讓參標者很意外。

華潤萬家相關人士表示，這一次，是他們進軍杭州便利店的橋頭堡，是一個很好的布點機會。

其實，華潤萬家旗下，從2007年就培育了一個叫“Vango”的便利店品牌，眼下在香港和內地已經開了上百家店，但是在杭州市場上還沒有開出來。

它的定位是24小時便利店，經營近3000種商品，包括零食飲品、報刊雜志、日用品、香港地道小食、日本特色小食等。主要目標人群是年輕消費者，打造快捷、舒適的時尚生活。

Vango便利店開進地鐵是有歷史的。它在香港和深圳的地鐵商鋪已經開了好幾年，目前運作得風生水起。在香港的店還能刷八達通卡消費、為市民交水費。在深圳的店，常常引進一般超市內買不到的港產品牌或進口商品。

也許，對地鐵商鋪運作的成功經驗，是Vango勝出的原因之一。

地鐵商鋪搶奪戰事正酣

浙江省連鎖經營協會副會長虞國敏說，單從區域上來看，華潤萬家這次絕對占據地域先機。這兩年，杭州舊城改造比較多，便利店連鎖企業要在區域半徑內找到合適的店址很難。地鐵1號線，一站一店，區域半徑比較固定，再加上龐大的地鐵客流，人氣絕對不是問題。

眾所周知，地鐵5%是鐵，95%是人，地鐵是承載城市人流和財流的主動脈，尤其是地鐵核心線路途經的主要站口及聯通商業必將成為海量人流集結之地。

地鐵作為一座城市的公共資源，不但能以最小的時間成本將人的活動半徑延伸到很遠的地方，而且每個地鐵站點還能與周邊的商業和居住區形成緊密聯系，構成一處機遇無限的商業區塊。

美國知名設計公司HDR公司首席設計總監James介紹說，“從很多歐美國家大城市的公交或地鐵線路圖就能看出，每一個站都是半徑為400米或800米圓形輻射的商圈，這些商圈就好像一條線串起的珍珠，將工作、生活、娛樂等人們需要的環境緊密聯系在一起。”

地鐵聚集了幾乎所有的商業元素，成為商家的必爭之地，連鎖業自然不甘落后。

近日，湘鄂情北京首家“味之都”快餐店開業，這也意味著這家主營高端餐飲的上市公司正式進軍中式快餐領域。據了解，湘鄂情將其北京首家“味之都”快餐店選址在人流量非常大的北京西站正對面的西新隆商場，緊鄰“李先生”牛肉面、“永和大王”。隨著地鐵的開通，北京西站的人氣和商業氣氛日盛。

而在今年2月份，北京地鐵4號線動物園站新開了一家叫“元沃天地”的地鐵商城。據了解，“元沃天地”地鐵商城并非一般意義上的商業地產項目，是北京市軌道交通部門專門進行規劃的項目，由北京德合信國際商城有限公司進行一系列的商業項目招商和運營管理工作。2011年12月27日開業的4號線動物園站“元沃天地”地鐵商城連鎖店是最先試營業的項目，總建筑面積5037平方米，經營面積1900多平方米，西四站和公益西橋站項目正在前期準備中，開業時間未定。

北京德合信國際商城有限公司策劃部經理王峰說，“元沃天地這類地鐵商場開發的目的主要是引導更多的人乘坐地鐵，并能滿足人們一定程度上的日常消費需求，有減少地面人流和緩解地上車流的壓力的作用，最后達到減少車輛的廢氣排放和改善環境的目的。”

在上海，2011年2月，一家類似便利店的“快餐式旅游連鎖店”出現在上海軌道交通7、9號線的肇嘉浜路站內，乘客一出地鐵，就可通過專門的觸摸式智能終端，查詢所有線路、價格、游程等內容。一年內，這樣設在地鐵站內的新型快餐式旅游門店就將達到20家左右。

據悉，這是強生旅游公司專為青年白領旅游出行量身定制的新型“快餐式旅游連鎖店”的首家門店。今后將根據市場發展，強生還在地鐵沿線站點開出多家連鎖快餐式旅游門店，為都市白領旅游出行提供便利。

租金過高引虧損之憂

“華潤萬家地鐵商鋪的價格已經達到一個相當高的水平。”我愛我家商業地產部主任傅軍介紹說，華潤萬家的價格已經略高于武林路臨街商鋪價格。目前，武林路商鋪價格在32-33元/日·平方米。“今年總體經濟形勢不好，像武林路、中山北路等一些熱門地段的商鋪，都有空出來的現象，很多鋪子招租信息掛了很久，仍舊無人問津。”

華潤萬家的價格到底有多高，通過兩組數據對比就可見一斑：上海、北京、廣州三大城市地鐵商業平均租金，均在25元/天·平方米以上，并以每年5%以上的速度上漲。廣州地鐵一線旺鋪租金可以達到1500～2000元/平方米·月，折合50～66元/天·平方米。

今年4月，杭州市地鐵集團公布了1號線119個商鋪對外招商的結果，鳳起路站商鋪因其地段及商業優勢，基準租金價格最高，22元/天·平方米；緊隨其后的是城站站13元/天·平方米。文澤路站和臨平站基準租金分別是5元/天·平方米和4元/天·平方米。

從地鐵集團公布的租金基準價格來看，寸土寸金的鳳起路也才22元/天·平方米，華潤萬家29個站點的平均價格就是37元/平方米，這其中還包括濱江、下沙、臨平一些比較偏的冷門地段。

虞國敏替華潤萬家算了筆賬：3060萬元取得5年經營權，算下來每天租金37元/平方米，比目前杭州地面便利店租金平均要高上3-5倍。華潤萬家想維持成本，單體店必須完成3000元/天的銷售額。

“房租太高，華潤后續生存壓力會很大。”虞國敏認為，地鐵便利店培育不是一年兩年的事情，沒有一定的實力和產業鏈支撐，前面幾年肯定不會賺錢。

因為，地鐵消費是一種即時消費、便利消費。累了，買一杯水；餓了，買一份便當或一只面包。如果華潤萬家沒有在價格定位、經營模式上迎合地鐵，這條路走起來會很累。

“不過，華潤萬家有央企背景，總部在香港，資金鏈完善，其對地鐵的遠期發展比較有掌控性，這是本土連鎖企業趕不上的。同時，華潤萬家在杭州有大賣場，物流配送這塊比較有優勢。”虞國敏說。

地鐵商鋪并非全是吸金器

有消息稱，華潤萬家一舉奪得地鐵29個公共區商鋪后，有望引進其旗下2007年就開始培育的“Vango”便利店品牌。不過，具體引入旗下哪個品牌目前還沒有決定，先統一叫華潤萬家便利店。

華潤萬家便利店經營面積為7—60平方米，經營近3000種商品，以即時消費、小容量、應急性為主，同時為顧客提供多層次服務。考慮地鐵消費者希望快速、便利、新鮮、安全的消費需求，華潤萬家將推出以種類繁多的花色包點、手工花色面包、現磨豆漿、現泡咖啡、關東煮、各類三明治、飯團、便當等滿足其對一日三餐的需要。

同時，華潤還將在地鐵便利店配置金融服務終端，代繳電話費、水電費，信用卡還款、余額查詢、支付寶充值等功能。此外還將陸續推出代售電話卡、上網卡、游戲點卡及代收快遞和彩票售賣等服務。

之前華潤萬家有在香港和深圳經營地鐵便利店的成功經驗，這也為此次入駐杭州地鐵1號線帶來了豐富的經驗和先進的管理模式。但雖有強大的資金和品牌支撐，有較為成熟的經驗作為借鑒，卻不一定能在地鐵商圈里順風順水。

杭州商業地產投資顧問機構贏商投資負責人曾說，對地鐵商鋪來說，客流量大是一個巨大利好，不過客流是否能夠真正轉化為購買力，店鋪的位置與朝向至關重要。

以今年4月28日剛剛開通的蘇州軌道交通1號線為例：星海廣場一家10平米左右的“好利來”甜品店傍著一側檢票閘機而設，粗略統計了一下，每一撥出站的乘客，約有2-5人會進入店內購物。

店內大部分商品售價8-12元，營業員趙小姐說，價格和外面門店相同，糕點、三明治和飲料最好賣。1號線開通時，營業額只有2000-3000元/天，兩星期后可穩定在3000-4000元，周末和節假日的時候可以達到4000-5000元，不過目前距離街面最好門店的2萬元/天仍有很大差距。

站廳內另一家喜士多便利店雖然商品更加多樣，但因為在一個角落的位置，并非乘客必經之地，生意冷清。店員透露，日營業額僅1000-2000元。

雙贏機構總經理章惠芳說，地鐵站點消費是一種強迫性消費，不是每一個地鐵站點人氣都會很旺，都能賺錢。地鐵站點是一種到達性消費，不像公交有多條線路，多種選擇。地鐵每個站點之間的人流情況并不完全一樣，比如濱江至武林廣場，濱江至下沙，站點消費情況完全不一樣。

從目前上海1號、2號線的一些地鐵商鋪投資情況看，并非是地鐵延伸到哪里，商鋪就火到哪里，尤其是上海輕軌線，車廂上客流都很少。上海地鐵最熱鬧的地方，當然是人民廣場站，這里是1號線、2號線和8號線的換乘點。但哪怕是這么市中心的地方，也并非所有商鋪都占了便宜。人民廣場站內，除了香港名店街和迪美購物中心生意還可以，其他的如地鐵站西端的華盛街等商鋪門庭相對冷落。

南京地鐵1號線中，一共設有154個地鐵商鋪。然而地鐵在駛出新街口后，你會發現，其余站點商鋪大多開開關關。譬如鼓樓地鐵站，規劃了約20個商鋪，只開了2家。

“便利店總要度過較長一段時間的培育期。目前，杭州地鐵商業價值還沒被激發出來，還要看后續的經營。”章惠芳說，地鐵便利店，一定要體現便利性，價格取勝，薄利多銷是最好的經營模式。

華潤萬家砸下3060萬元重金，獲得43個商鋪5年的租期，能否如他們所愿，5年期限里收回并實現盈利，這還需要時間的檢驗，但地鐵商圈正成為連鎖行業兵家必爭之地卻已是不爭的事實。