對上海、重慶房產稅征收的深思考

劉開瑞　高艷波

摘要：房產稅改革的試點工作已經一年多了，改革道路中所遇到的困難較多，所取得的成效也不是很明顯，加之大眾的輿論壓力，房產稅的開征似乎在被否定，其實不然。房產稅對高房價的抑制作用是一個過程，并非一蹴而就的事情。政府應加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護改革的順利進行；地方政府需在配合中央工作的同時，引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則需履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，要維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提供合理化建議。房產稅的改革工作需要多方共同努力，創造條件，才能為房地產市場走向理性化營造良好環境。

關鍵詞：房產稅；不動產購買者；房價

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產市場的非理性繁榮，政府運用了各種經濟、行政等調控手段，如限購、限貸、利率調高等。其中最受關注的就是房產稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產稅改革試點工作。總的來說，房產稅征收的主旨是遏制房產市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產市場健康有效運行。

一、上海、重慶房產稅的試點工作

征收房產稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經是一個進步了。所以房產稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產稅征收細則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據自身情況來制定適合本土房地產市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產稅，不動產購買者的所作所為

房產稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產開發商以及不動產購買者。本文是基于不動產購買者的角度來看房產稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為

一方面房產稅是在房屋保有環節征稅，這將增加房產擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當的住房面積以及房屋套數來減少自己的經濟損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產稅

從兩個城市的房產稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產稅。此時作為不動產購買者，在做房產投資規劃時就不得不把房產稅考慮在內，因為這將是一項經常性稅務支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產稅？

應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔心房產稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產稅征收細則中，我們都可以看出房產稅的征收是針對炒房客和高端房產業主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產稅，對擁有房產較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當的放松政策，確保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環節增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現象，這就會使房產稅的征收出現僵持狀態。

（五）購買者的觀望態度——等待一個成熟的購房時機

在我國，“買房置地”的傳統觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩定狀態，房產購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經濟的穩定發展，房產市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數據庫

房產稅改革試點已經一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態的全國住房信息數據庫，實現個人房產信息網絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產稅在全國范圍內實施提供良好的數據支持。這一動態數據庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產市場的發展形勢，從而不斷完善各項法律法規。

（二）科學完善征管體制

房產稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產稅征收和管理體制。一方面房產稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產稅征收整個過程中的一系列工作的管理監督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。

（三）合理制定稅率

雖然房產稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調節貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產市場的供需趨于合理化。在今后的房產稅征收中，各地可根據上海、重慶兩地試點經驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業房產評估隊伍

房產稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業隊伍，包括專業的評估人才、評估部門以及專業的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業予以重視成為我們面臨的一大問題。培養高素質的評估人員，正確且公平的評估每一個房產的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。

（五）加大房產稅的投資力度

房產稅試點的可行性以及目標可否實現都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產稅是否可以抑制高房價。有人質疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續上升，也就是說房產稅在短期內對平抑房價還是起到了一定的作用?；诖?，就需要加大房產稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產稅的實施營造一個良好的環境。

房產稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發展態勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則要履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，仍需維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提出合理建議?？傊慨a稅的改革工作需要大家共同努力，積極創造條件為房地產市場走向理性化營造良好環境。

注釋：

①上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//www.shfg.gov.cn。

②重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//www.cqgtfw.gov.cn。

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責任編輯、校對：關 華