清查土地閑置板子要準

國土資源部發布新修訂的《閑置土地處置辦法》，并將于7月1日起施行。

調控房價，實屬不易，清理閑置用地恐怕更難。在房地產調控依然從緊，房價出現下跌的背景下，國土資源部日前發布新修訂的《閑置土地處置辦法》，并將于7月1日起施行，此政頗有看點。

舊版《閑置土地處置辦法》，出臺于1999年，至今已過13個年頭，其間我國房地產市場發生了巨變，土地管理出現了很多新問題，房價高企，社會上對于《辦法》落實情況及其效果也多有議論。2003年開始實行緊縮性的房地產調控，諸多文件頻頻涉及清查閑置用地。新版辦法中提到的“未動工開發滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權”，其實早已有之。

然而，近些年來閑置用地的治理效果卻不算理想。究其原因，錯綜復雜。歸納起來，不外乎兩點：不知該打誰的板子，或者不愿打板子。由于房價上漲，一提到土地閑置，人們總是不假思索地認為，是黑心開發商為了坐等土地升值而為之。情況未必總是如此。國土資源部副部長贠小蘇曾公開表示，截至2009年底，全國54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的。就某塊土地而言，造成閑置的原因到底是與開發商有關，還是與地方政府有涉，不少時候是筆糊涂賬。

即便少數項目事實清楚、證據確鑿，也難以打板子。如果責任在地方，往往需上級部門甚至是國土部進行督查、約談和處理。確實，近幾年國土部部長每年都會約談少數違規使用土地的地方官員，但真正涉及土地閑置的不多。如果是開發商的原因造成土地閑置，地方上礙于各種關系與情面，往往又難以從嚴處置。

清查土地閑置，是塊硬骨頭，不好啃。因此，新修訂的《閑置土地處置辦法》，不僅根據十幾年來的新情況進行調整，而且在某些關鍵環節更加細化，使其更具可操作性。比如，很多城市都會見到某些土地圍墻里面是荒草，如果僅以“圍墻”為動工標志的現象，則開發商未免太容易弄虛作假了。現在則將“動工開發”定義為依法取得施工許可證后，區分需挖深基坑的項目、使用樁基的項目和其他項目，分別確定標準。也就是說，需要真的打樁挖土才行。

再如，開發商一般不會輕易起訴政府。新辦法更加強調政府與土地使用權人在民事合同關系中的平等地位，規定對政府原因造成的閑置土地，應由政府或者政府有關部門承擔違約責任，并采取更加靈活和更加符合實際的措施：包括明確延長動工開發期限、調整土地用途和規劃條件、安排臨時使用、協議有償收回、置換土地等，從而保護了開發商的權益。總之，要想查處土地閑置，首先得能講清楚責任，其次才是能以商業原則公平對待土地交易雙方，勿以地方政府而免責之，勿以大牌企業而姑息之。