中國住宅開發(fā)模式一直備受爭議,源于土地財政和土地金融的制度不健全,導致目前出現(xiàn)百姓的買房難。現(xiàn)在我們要回歸常識,搞好中國的住宅建設,以保證民生的安寧。
中國經(jīng)濟30年來,住宅脫離了城市居民的購買力水平其實是這五年的事,因為開發(fā)理念背離了“居者有其屋”的基本理念,成為一個不折不扣的資本炒作的市場,住宅已經(jīng)完全異化成為一種只漲不跌的資產(chǎn),而不是供人居住的住宅。 這里面一是中國樓市的輿論一直是被開發(fā)商控制的。不管哪個城市,所有媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告,所以各個媒體都有房地產(chǎn)版電視有房產(chǎn)頻道,網(wǎng)絡更是如此。大家一起吆喝房價萬年漲,而城市化,剛需,通脹,人民幣升值都被吹得天花亂墜。
首先,我們來看看剛需是什么?剛需?這是一個缺乏經(jīng)濟學常識的概念,在傳統(tǒng)經(jīng)濟學上并沒有這個名詞。 經(jīng)濟學家易憲容認為,在房價很高時,也有一些消費者進入市場,但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質。剛性需求是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個概念。他解釋道,居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場,居民的住房需求是不存在的。 還有一種觀念,GDP漲房價就要漲?這更是虛談,房價只能對應城市居民的實際購買力,其他任何經(jīng)濟數(shù)據(jù)都不能作對應,所有違背城市居民購買力行為的房價,必然會導致經(jīng)濟大蕭條。種種違背常識的謬論在中國樓市極為盛行,何故?就因為開發(fā)商幾乎控制了所有的媒體。
中國這么大,人口13億,住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié),在持有環(huán)節(jié)沒有稅收。這樣產(chǎn)生的市場導向就是鼓勵市場進行交易,更直接的說,就是鼓勵投機行為。當初實行這種稅制和開發(fā)體制,主要是借鑒香港模式,但香港只是一個城市,英國對其管理也只有100年,實行這種稅制有情可原,而中國這么大,一旦樓市投機猖獗時,就無法收場。所以,未來住宅持有環(huán)節(jié)一定要課以重稅。這兩種原因導致整個市場把住宅不當作居住的功能,而當作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了泡沫后,現(xiàn)在已經(jīng)在破滅,后果無疑是嚴重的。
房價收入比是最主要的,關系到中國經(jīng)濟的健康運行。其意義在于,一個健康的經(jīng)濟體,有賴于生產(chǎn)和消費的有效健康的運行,而城鄉(xiāng)居民的消費力直接關系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系的水平問題。如果房價過高,必然會影響城鄉(xiāng)居民的消費,消費的急劇萎縮將會導致中小企業(yè)一排排倒閉。有人說,房地產(chǎn)拉動消費拉動就業(yè),這是一個誤區(qū)。房價泡沫只會蠶食所有企業(yè)的利潤,影響絕大多數(shù)的中小企業(yè),甚至影響大型企業(yè),而拉動的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個有限的行業(yè)。