人口紅利不是房價泡沫的替罪羊

有頂有底，房地產(chǎn)市場將在狹窄的區(qū)間內(nèi)蜿蜒爬行。

極端的言論是議論者的特權(quán)，政策制訂者需執(zhí)中而行。被市場認(rèn)為矛盾的房地產(chǎn)調(diào)控政策其實(shí)并不矛盾：2010年調(diào)控以來抑制投資性購房從沒松動，這讓房價的上升有了天花板；為避免房地產(chǎn)市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續(xù)出臺政策扶持剛性需求，讓房地產(chǎn)市場有了底。房地產(chǎn)調(diào)控上已然有頂下有底。

讓房地產(chǎn)市場有支撐，僅靠剛性需求與改善型需要還不夠，還需要國民生活的改善，以及人均收入的提高。一種流傳久遠(yuǎn)的錯誤觀念認(rèn)為，人口紅利造就中國房地產(chǎn)市場之大底，只要有了每年上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，房地產(chǎn)就會蒸蒸日上。數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)沒有印證這一理論，1949年之后出生率最高的年份，中國并沒有形成房地產(chǎn)高峰，也未形成商品房市場的藍(lán)海，當(dāng)時中國城市中人在單位分房的泥潭里掙扎。

只有龐大的人口轉(zhuǎn)變?yōu)橛行M(fèi)群體，房地產(chǎn)市場的增長才能腳踏實(shí)地。因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產(chǎn)市場的健康繁榮，否則房地產(chǎn)市場就會陷入畸高畸低的惡性循環(huán)之中。

房地產(chǎn)泡沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數(shù)都失去了作用。在美國房地產(chǎn)泡沫高峰期的1997-2006年，美國總體住房價格上漲了85%，希勒尋找到的一個解釋是：次級抵押貸款。自2001年起出現(xiàn)的次級抵押貸款規(guī)模的快速膨脹，這些快速增加的貸款被提供給了低收入購房者，并用于資助他們購買低價住房和其他相關(guān)的投資工具。2006年的繁榮期見頂后，低價住房價格的較快下跌與該市場出現(xiàn)還款拖欠和喪失抵押物贖回權(quán)的問題也是同步的。也就是說，瘋狂上漲的房價只有一個理由，那就是貨幣泡沫與虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫。

我國此前12年的房地產(chǎn)市場繁榮到房地產(chǎn)市場泡沫，恰好與我國的廣義貨幣發(fā)行量上升相吻合，從反面印證了貨幣泡沫才是中國房地產(chǎn)泡沫的原兇。此輪抑制投資性購房，必須與抑制貨幣過量貨幣相配套，否則中國房地產(chǎn)泡沫難以根除，只能靠限購強(qiáng)行摧抑，一旦取消限購，投資投機(jī)性購房難免“春風(fēng)吹又生”。

據(jù)社科院發(fā)布的《2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2000年至2010年，我國城鎮(zhèn)累計新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數(shù)4300萬左右。截至2010年末，全國城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積約145億平方米。從2008年開始，我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已經(jīng)超過了新增的家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已經(jīng)達(dá)到或者超過了一套。就城市本身而言，剛需增長空間不大，關(guān)鍵在于從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，每年1200萬的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，就需要大約400萬套左右的房屋。如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農(nóng)村的地產(chǎn)收入，加上專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)后所獲得的穩(wěn)定收入，則這部分人口將轉(zhuǎn)化成有效消費(fèi)群體。如果城市化率到達(dá)60%以上，則未來我國房地產(chǎn)剛需還將保持十年左右的增長。