對我國房地產經濟的理性思考

摘 要：我國的房地產業在近些年來得到了快速的發展進步，房地產經濟的增長也促進了國民經濟的增長，房地產業是我國國民經濟發展的基礎性支柱產業，對我國的經濟增長有極大的促進作用。本文對我國房地產經濟在發展中存在的問題進行了分析，并且對其在未來的市場經濟發展中的趨勢做出了分析判斷，希望對我國的經濟發展有所借鑒。

關鍵詞：土地；房地產經濟；市場化；政府職能

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產經濟對我國經濟的拉動作用

在近些年來，我國的房地產經濟發展的勢頭比較強勢，在我國的經濟發展中發揮了巨大的拉動作用，但是在發展的過程中，又出現了一些備受社會爭議的話題。比如說房價持高不下，老百姓買不起房，大城市的泡沫現象嚴重；政府對于房地產市場的秩序不做規劃調整，對房價的調控力度不夠；開發商利用房屋賺取巨額利潤等。這些是一直以來人們談論的熱點話題，但是我們應該清醒的認識到，雖然說在房地產經濟發展的過程中，出現了這些現象，但是不可否認的是房地產經濟的發展確實對我國的經濟發展起到了巨大的拉動作用，這是真實發生的事實。并且在房地產經濟發展的過程中，對我國人民的生活水平和生活質量的提高也發揮了很大的作用，不能因為出現的問題而否定了其在實際的發展中所發揮的作用。

2房地產經濟中存在著非理性的行為

我國房地產市場存在的非理性行為，已經嚴重影響了我國房地產經濟的健康發展．對此必須高度重視。這些非理性行為具體表現為：

2.1以供給決定需求。城市化規劃脫離市場化進程

在市場經濟條件下出發：城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該足由市場的需求決定的．而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區等預先規劃實施好。然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引風”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。從市場經濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規劃中的選址、規模和時機是由生產者（企業）和消費者（家庭）的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優惠政策恩賜。政府這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態，從而促進國民經濟向前發展。

2.2地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價

土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但光靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經成熟，有已經積累的市場統計數據作參數。可是，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是自目的高價行為。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了十地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發展的要求。

2.3由于政府對市場的干預，導致了在土地市場中出現了“尋租”現象。

這種現象的出現是由于政府的體制，在權利上的結構和經營方式等原因造成的，使土地市場出現了不良競爭的現象。這種現象的出現，使得在市場環境中的每個經營者都有可能從中獲利并且還有額外的暴利。雖然說通過“尋租”獲得的土地使用權的所有者，對于土地的開發利用的性質都有不同的目的性，但是同樣的結果是都會導致土地流失，資源浪費。

3房地產經濟發展的未來必然走向

城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來必然走向。

3.1合理規劃建設用地，搞好“城市經營”

在城市經營中，對于土地的合理規劃和開發利用是一項科學的行為，通過對土地的開發利用，可以為城市的發展帶來巨大的效益。但是目前有很多的城市缺乏合理的判斷和科學的意識，認為對土地的經營就是單純的出賣土地以獲得經濟利潤，這種做法將是非常愚昧的。在城市發展中，應該充分的意識到，怎樣對土地資源進行合理的開發利用會獲得長遠的經濟效益，為城市的經濟和形象創造雙面效益。

3.2強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析．我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟副成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸凹歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬于長期使用的物品，盲目不得。“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟卵性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

3.3加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業。對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。

3.4創新制度和體制，遏制“尋租”及腐敗

對于“尋租”現象，政府是必然會進行干預的，這種現象的出現不利于土地的合理使用，對房地產市場的秩序有所破壞，所以說政府要加強力度對其進行干預。在房地產市場運行期間，政府應該加快創新的步伐，在體制和制度方面進行改革，尋求一種有效的市場保護機制，維護市場和社會的正確發展。

參考文獻

[1] 周江 .我國房地產經濟安全與政府控管研究[J].華中農業大學 .2002.

[2] 袁廣新 試論房地產經濟發展策略及背景 [J].中國外資.2012.