論房地產(chǎn)地役權(quán)之法律保護(hù)

趙海全，李 昭

（長(zhǎng)安大學(xué)，陜西 西安 710054）

論房地產(chǎn)地役權(quán)之法律保護(hù)

趙海全，李 昭

（長(zhǎng)安大學(xué)，陜西 西安 710054）

房地產(chǎn)地役權(quán)是在法律規(guī)定的相鄰關(guān)系之外，基于當(dāng)事人合同的約定，限制他人房地產(chǎn)權(quán)利的行使，以方便自己房地產(chǎn)的利用，提高自己房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。相關(guān)侵權(quán)行為可因違約行為、第三人行為和國(guó)家征收或征用而產(chǎn)生。此時(shí)，房地產(chǎn)地役權(quán)人可區(qū)分具體情形，依據(jù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)或物權(quán)請(qǐng)求權(quán)獲得保護(hù)。

房地產(chǎn)；地役權(quán)；侵權(quán)行為；法律保護(hù)

一、房地產(chǎn)地役權(quán)之界定

地役權(quán)濫觴于羅馬法，為大陸法系和英美法系繼承并發(fā)展。從《學(xué)說(shuō)匯編》的一些片段來(lái)看，法學(xué)家曾討論過(guò)地役權(quán)。根據(jù)學(xué)者的考證，為了放牧和耕作的便利而產(chǎn)生的耕作地役權(quán)是地役權(quán)最古老的一種形式。[1]地役權(quán)是役權(quán)制度的最早形式，是役權(quán)“真正原始的類(lèi)型表現(xiàn)”。[2]其催生了所有權(quán)，孕育了地上權(quán)、永佃權(quán)等他物權(quán)。

房地產(chǎn)地役權(quán)是在具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的房地產(chǎn)上設(shè)定的地役權(quán)，具體而言，是指在法律規(guī)定的相鄰關(guān)系之外，基于當(dāng)事人合同的約定，限制他人房地產(chǎn)權(quán)利的行使，以方便自己房地產(chǎn)的利用，提高自己房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。

二、相關(guān)侵權(quán)行為之產(chǎn)生原因

（一）基于違約行為

房地產(chǎn)地役權(quán)合同是基于法律行為取得房地產(chǎn)地役權(quán)的方式。合同簽訂后，當(dāng)事人就應(yīng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。如果供役房地產(chǎn)人違反合同約定，就會(huì)給房地產(chǎn)地役權(quán)人的合法權(quán)益造成損害。

（二）基于第三人行為而產(chǎn)生

1.第三人善意取得

我國(guó)房地產(chǎn)地役權(quán)的設(shè)定采取登記對(duì)抗主義。未登記仍然可以設(shè)定地役權(quán)，但是不得對(duì)抗第三人在供役房地產(chǎn)上經(jīng)過(guò)合法登記取得的其他用益物權(quán)。第三人基于善意從供役房地產(chǎn)權(quán)利人處取得供役房地產(chǎn)上的用益物權(quán)，并就新設(shè)立的用益物權(quán)進(jìn)行了登記，善意第三人取得的用益物權(quán)之上視為沒(méi)有地役權(quán)的負(fù)擔(dān)。此時(shí)，先前設(shè)定的房地產(chǎn)地役權(quán)自然歸于消滅。這使房地產(chǎn)地役權(quán)人無(wú)法繼續(xù)享有依法取得的房地產(chǎn)地役權(quán)，也即損害了其合法權(quán)益。

2.第三人侵權(quán)行為

第三人侵權(quán)行為是指第三人所為的影響供役房地產(chǎn)與需役房地產(chǎn)權(quán)利正常行使的侵權(quán)行為。第三人侵權(quán)行為的表現(xiàn)形式有很多種，例如毀壞供役房地產(chǎn)，妨害需役房地產(chǎn)權(quán)利人行使權(quán)利等。

（三）基于國(guó)家征收或征用而產(chǎn)生

當(dāng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征收，致使房地產(chǎn)地役權(quán)繼續(xù)行使成為不必要或者不可能時(shí)，房地產(chǎn)地役權(quán)歸于消滅。因征用具有期限性，故與征收相比，國(guó)家征用對(duì)房地產(chǎn)地役權(quán)的影響較為復(fù)雜。房地產(chǎn)地役權(quán)當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征用，致使房地產(chǎn)地役權(quán)繼續(xù)行使成為不必要或者不可能，房地產(chǎn)地役權(quán)應(yīng)如何行使？房地產(chǎn)地役權(quán)能否被視為中止？若房地產(chǎn)地役權(quán)人暫時(shí)停止行使房地產(chǎn)地役權(quán)，待征用期屆滿后，房地產(chǎn)地役權(quán)人是否可在未行使權(quán)利的期限內(nèi)繼續(xù)享有房地產(chǎn)地役權(quán)？筆者認(rèn)為，這種繼續(xù)享有的房地產(chǎn)地役權(quán)應(yīng)是附條件的，而不是當(dāng)然享有的。合同履行的期限性以及房地產(chǎn)地役權(quán)設(shè)定時(shí)經(jīng)濟(jì)利益的制約都使得先前的房地產(chǎn)地役權(quán)合同無(wú)法無(wú)條件繼續(xù)履行。雙方在征用結(jié)束后，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)地役權(quán)的繼續(xù)行使進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成新的一致意見(jiàn)。

三、房地產(chǎn)地役權(quán)之法律救濟(jì)

羅馬法諺云：“有權(quán)利就必然有侵犯，有侵犯就必然有救濟(jì)。”房地產(chǎn)地役權(quán)是當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上通過(guò)合同的方式依法設(shè)定的。當(dāng)侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)地役權(quán)人自然可以通過(guò)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)依法獲得保護(hù)。又因房地產(chǎn)地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，故房地產(chǎn)地役權(quán)人也可依物權(quán)請(qǐng)求權(quán)依法獲得保護(hù)。

（一）債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)

《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”故此，不論是需役房地產(chǎn)人還是供役房地產(chǎn)人違約，合法權(quán)益受侵害方均可依據(jù)違約行為引起的損害賠償之債，請(qǐng)求另一方賠償自己的損失。具體的賠償方式可依據(jù)地役權(quán)合同的約定，若無(wú)約定則可依據(jù)《合同法》之相關(guān)規(guī)定。

因供役房地產(chǎn)人或者第三人的侵權(quán)行為給房地產(chǎn)地役權(quán)人行使房地產(chǎn)地役權(quán)造成損害的，房地產(chǎn)地役權(quán)人可以基于侵權(quán)行為引起的損害賠償之債，請(qǐng)求侵權(quán)行為人賠償損失。

（二）物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)

物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是一種基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，也是《物權(quán)法》為保護(hù)物權(quán)而特別設(shè)定的一種方法。[3]物權(quán)人在其物被侵害或有可能遭受侵害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)或防止侵害。造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。

作為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，如果房地產(chǎn)地役權(quán)受到了供役地人或者第三人的侵害，致使權(quán)利人無(wú)法正常行使該項(xiàng)權(quán)利的，房地產(chǎn)地役權(quán)人可以請(qǐng)求侵害人排除妨害或者消除危險(xiǎn)。因供役房地產(chǎn)人或者第三人的行為造成供役房地產(chǎn)毀損，影響房地產(chǎn)地役權(quán)行使的，房地產(chǎn)地役權(quán)人可請(qǐng)求侵害人對(duì)毀損房地產(chǎn)進(jìn)行修理或者恢復(fù)原狀。

（三）第三人善意取得之權(quán)利救濟(jì)

我國(guó)房地產(chǎn)地役權(quán)的取得采取登記對(duì)抗主義。若需役房地產(chǎn)人與供役房地產(chǎn)人在設(shè)立房地產(chǎn)地役權(quán)時(shí)依法進(jìn)行了登記，一方當(dāng)事人違反約定將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，另一方當(dāng)事人可依據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，繼續(xù)享有合法取得的房地產(chǎn)地役權(quán)。

若在設(shè)立房地產(chǎn)地役權(quán)時(shí)未依法登記，第三人基于善意取得房地產(chǎn)，房地產(chǎn)地役權(quán)歸于消滅。權(quán)利人除可基于合同依法享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)外，筆者認(rèn)為，其在特定情形下也可對(duì)抗第三人，即第三人不得否認(rèn)地役權(quán)的效力。此處的第三人指的是除房地產(chǎn)地役權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅的當(dāng)事人以外的人，且須主張登記欠缺的正當(dāng)理由，主要包括以下三種：（1）雖然從外觀上看好像擁有與地役權(quán)人不相容的權(quán)利，但實(shí)質(zhì)上卻沒(méi)有任何真實(shí)權(quán)利的人，一般被稱(chēng)為實(shí)質(zhì)上無(wú)權(quán)利之人。未登記的地役權(quán)人能夠與之對(duì)抗。（2）以不公正的手段妨礙地役權(quán)人進(jìn)行登記的人，或負(fù)有協(xié)助登記義務(wù)而不履行的人，以及以欠缺登記要件為理由明顯違背誠(chéng)實(shí)信用的人。未登記的地役權(quán)人能夠與之對(duì)抗。（3）不具有交易身份而侵害當(dāng)事人房地產(chǎn)的人。未登記的真實(shí)權(quán)利人也能與之對(duì)抗。在登記存在瑕疵的情況下，房地產(chǎn)地役權(quán)人不能對(duì)第三人行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而只能對(duì)供役房地產(chǎn)人行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

（四）國(guó)家征收或征用之權(quán)利救濟(jì)

當(dāng)國(guó)家征收需役房地產(chǎn)致使房地產(chǎn)地役權(quán)消滅時(shí)，國(guó)家取得的是需役房地產(chǎn)的所有權(quán)，須對(duì)需役房地產(chǎn)人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。需役房地產(chǎn)人與供役房地產(chǎn)人之間的合同因此終止，未支付的費(fèi)用將不再支付。當(dāng)國(guó)家征用需役房地產(chǎn)致使房地產(chǎn)地役權(quán)履行中止時(shí)，國(guó)家對(duì)需役房地產(chǎn)人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，需役房地產(chǎn)人與供役房地產(chǎn)人之間的合同中止。若征用期限屆滿后，當(dāng)事人雙方繼續(xù)履行房地產(chǎn)地役權(quán)合同，則需役房地產(chǎn)人須繼續(xù)支付相關(guān)費(fèi)用。若征用期限屆滿后，合同沒(méi)有繼續(xù)履行，則應(yīng)扣除國(guó)家征用期間需役房地產(chǎn)人本應(yīng)支付的費(fèi)用。但是，這種補(bǔ)償是十分有限的。國(guó)家僅就征收或者征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而對(duì)基于房地產(chǎn)取得的其他利益不予補(bǔ)償。在供役房地產(chǎn)被征收或者征用時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)地役權(quán)人的損失賠償問(wèn)題，大多數(shù)國(guó)家的立法鮮有規(guī)定。只有美國(guó)在衡平法上有較為明確的規(guī)定，即國(guó)家依其權(quán)力征用負(fù)擔(dān)地，必須賠償受益地所有人因失去衡平法上的地役權(quán)所遭受的損失。[4]我國(guó)《物權(quán)法》也沒(méi)有涉及當(dāng)供役房地產(chǎn)被征收或征用時(shí)，房地產(chǎn)地役權(quán)人的損失由誰(shuí)賠償、按什么標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)囊?guī)定。

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，在國(guó)家征收或征用供役房地產(chǎn)致使房地產(chǎn)地役權(quán)消滅或中斷，即房地產(chǎn)地役權(quán)行使成為不必要或不可能時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)地役權(quán)人因設(shè)立房地產(chǎn)地役權(quán)而支付的費(fèi)用，若權(quán)利人分期支付，則可不再支付供役房地產(chǎn)被征收后或者征用期間的費(fèi)用；若一次性付清，則可請(qǐng)求退還未使用期間的費(fèi)用。除此之外，權(quán)利人無(wú)法得到其他補(bǔ)償。這顯然與我國(guó)《民法通則》確立的公平原則相違背，也會(huì)使當(dāng)事人因顧及一旦供役房地產(chǎn)被征收或征用，其設(shè)立房地產(chǎn)地役權(quán)所支付的費(fèi)用將得不到合理的補(bǔ)償，而對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)地役權(quán)持消極態(tài)度。這不僅會(huì)限制地役權(quán)制度的調(diào)節(jié)功能，也會(huì)阻礙需役房地產(chǎn)效力的提高。

基于我國(guó)的立法現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人在簽訂房地產(chǎn)地役權(quán)合同時(shí)，應(yīng)對(duì)出現(xiàn)國(guó)家征收或者征用情形時(shí)的解決方法進(jìn)行約定，以避免相關(guān)爭(zhēng)執(zhí)。若未作約定，當(dāng)國(guó)家對(duì)供役房地產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用時(shí)，供役房地產(chǎn)人應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)地役權(quán)人，給予其必要的準(zhǔn)備時(shí)間，并就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，使雙方損失降到最低。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)盡快完善相關(guān)立法，保障房地產(chǎn)地役權(quán)人的權(quán)利，以提高房地產(chǎn)的利用率，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

[1]朱巖,高圣平,陳鑫.中國(guó)物權(quán)法評(píng)注[M].北京:北京大學(xué)出版社, 2007.

[2]溫世揚(yáng),廖煥國(guó).物權(quán)法通論[M].北京:人民法院出版社,2005.

[3]王利明.論債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的若干問(wèn)題[J].法學(xué)論壇,2008(9).

[4]馬新彥.美國(guó)衡平法上的地役權(quán)研究[J].吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào), 2000(2).

【責(zé)任編校：王 歡】

D923.2

A

1673―2391(2012)06―0074―02

2012—02—29

趙海全，男，吉林安圖人，長(zhǎng)安大學(xué)；李昭，男，河南安陽(yáng)人，長(zhǎng)安大學(xué)。