房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和GIS在武漢市存量房計稅價格評估中的應用

陳 鎮(zhèn)，鄭舉漢，徐 磊

(武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北武漢430015)

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和GIS在武漢市存量房計稅價格評估中的應用

陳 鎮(zhèn)，鄭舉漢，徐 磊

(武漢市房產(chǎn)測繪中心，湖北武漢430015)

存量房計稅價格評估必須以詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為支撐，其數(shù)據(jù)的獲取與分析必須借助基于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和GIS的空間分析技術(shù)。筆者所在單位承擔的房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和GIS平臺的建設(shè)，為武漢市以市場法基本原理結(jié)合空間分析技術(shù)構(gòu)建的評估模型提供了精準的技術(shù)支撐，今后應在建立全面立體的評估模型實現(xiàn)GIS空間數(shù)據(jù)的時態(tài)性系統(tǒng)等方面開展研究與實踐。

計稅價格評估;市場法;房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪GIS;存量房

一、引 言

近年來，隨著市場經(jīng)濟體制的發(fā)展及房地產(chǎn)市場化的推進，房地產(chǎn)交易活動越來越頻繁，由于房地產(chǎn)稅制改革的不斷深入，房地產(chǎn)計稅價格評估成為改革過程的重要技術(shù)保障環(huán)節(jié)。如何高效率、低成本地完成大規(guī)模目標房地產(chǎn)的評估工作，保證公眾受益和公共成本負擔對稱成為一項迫切任務。為維護正常的房地產(chǎn)市場秩序，《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)［2011］1號)明確提出“要加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。

根據(jù)國務院、湖北省政府的有關(guān)文件要求，武漢市自2011年1月1日起，開始啟動并逐步實施應用房地產(chǎn)估價和信息技術(shù)評估存量房交易申報計稅價格(以下簡稱“計稅價格評估”)工作，它對進一步規(guī)范房地市場秩序，堵塞征管漏洞，提高行政效能，節(jié)約征納雙方成本，簡化辦事流程，方便人民群眾，具有十分重要的意義。

二、計稅價格評估工作的基本原理及步驟

計稅價格評估工作是指運用房地產(chǎn)估價理論，引入特征價格模型，利用空間地理信息等計算機技術(shù)手段，依據(jù)市場法等估價原理，采取房屋基準價格精確到樓幢，結(jié)合樓層、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代等修正因素進行調(diào)整，通過評估系統(tǒng)計算確定存量房在交易時點的市場價值，并將其應用到實際征管工作中評估申報計稅價格，用評估價值與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收存量房交易環(huán)節(jié)各項稅收。

評估必須以詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫為支撐，這與目前房地產(chǎn)信息分布面廣、零碎、信息孤島化，以及數(shù)據(jù)失真現(xiàn)象存在較大矛盾。由于空間地理信息技術(shù)具有采集、管理、分析和輸出多種地理信息的能力，它與計稅價格評估在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的獲取與分析，以及覆蓋面具有相同的性質(zhì)，因此必須借助空間分析技術(shù)。根據(jù)武政辦［2011］35號文件中確定的“聯(lián)合開發(fā)、共建平臺、成果共享、全面評估、滿足需求、有效對接”的工作模式，筆者所在單位按照相關(guān)文件及技術(shù)規(guī)范的要求，并結(jié)合其對房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪成果質(zhì)量管理規(guī)范的相關(guān)要求，承擔本項存量房基礎(chǔ)測繪及GIS平臺建設(shè)、實現(xiàn)房屋登記幢(棟)數(shù)據(jù)與房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，服務于存量房交易計稅價格體系的編制評估工作。

按上述方法所確立的評估模型的基本步驟如下。

1)建立房地產(chǎn)評估分區(qū):不同地段、區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格水平存在明顯的差異。在武漢市范圍內(nèi)，為使評估具備較高的精確度，同時兼顧適用性，在交易較為活躍的區(qū)域以街坊作為評估分區(qū)，所謂街坊即街道范圍內(nèi)的建筑用地基本結(jié)構(gòu)單元，是規(guī)模、面積較小的供生活居住使用的地段。

2)建立房地產(chǎn)特征因素指標:根據(jù)分區(qū)對影響房地產(chǎn)價格的特征因素進行收集整理，建立房地產(chǎn)特征因素指標體系(不同用途的房地產(chǎn)其特征因素體系也不相同)。

3)建立市場交易案例數(shù)據(jù)庫:采集估價時點近期(一般為兩年內(nèi))的大量房地產(chǎn)交易案例獲取交易價格等信息。并根據(jù)不同用途房屋對應的特征因素指標體系現(xiàn)場采集所需的指標信息。

4)建立價格比較基準:對案例進行統(tǒng)計分析建立特征價格數(shù)作為模型，確定房地產(chǎn)價值與價值影響因素之間的數(shù)量關(guān)系，最后形成“樓幢基準價格表”。

5)對評估房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進行合理修正，形成“修正系數(shù)表”，最終得出評估價格。

三、房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪及GIS平臺建設(shè)的主要工作內(nèi)容

計稅價格評估必須以詳實的基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)為支撐，而其數(shù)據(jù)的獲取與分析則必須借助基于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和GIS的空間分析技術(shù)，筆者所在單位在該方面所完成的工作如下:

1)完成了武漢市1∶2000房產(chǎn)管理版圖修測和調(diào)繪工作。

為加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，準確地掌握房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息向市政府電子政務總體框架融合，筆者所在單位于2011年完成并投入使用的中心城區(qū)及遠城區(qū)區(qū)政府所在地1∶2000房產(chǎn)管理圖庫(以下簡稱“房產(chǎn)管理圖”)是一個以GIS為核心的“圖數(shù)一體化”的房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪信息管理平臺。它全面反映了城區(qū)房屋及其用地位置等狀況，由于圖上幾何圖形符號種類不多，要素的表達多以文字和數(shù)字標注于圖上顯示其特征，形成了屬性數(shù)據(jù)量巨大的特點。同時它通過房產(chǎn)管理圖的精確坐標來定義房屋座落，準確地顯示房屋“落地”的位置，形成了一個比較完善規(guī)范統(tǒng)一的房產(chǎn)基礎(chǔ)圖形庫和屬性庫，并預留了與其他系統(tǒng)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、融合及共享的接口。本次修測的目的是以房產(chǎn)管理圖為背景資料，準確標注因建立評估模型而新增加房產(chǎn)信息和其他輔助信息數(shù)據(jù)，按照規(guī)范的分類與編碼、符號、線型完成數(shù)據(jù)的編輯和轉(zhuǎn)換，形成各類房產(chǎn)圖形及共享數(shù)據(jù)。

2)協(xié)助估價協(xié)會完成20萬個樣本點的采集工作。

根據(jù)價格精度的要求，采用以實地調(diào)查并結(jié)合房產(chǎn)核心業(yè)務數(shù)據(jù)庫(產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)、測繪成果資料及關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)等)的方式，以行政區(qū)域為基礎(chǔ)，街坊為單位進行樣本點采集，樣本點涵蓋房屋類別、建成年代、建筑結(jié)構(gòu)和樓層等因素。由于武漢市房地市場具有地域大及復雜的特點，每個街坊按不同類型(5個類型)各收集8個樣本點，即每個街坊共收集40個樣本點。所選樣本點易于識別、查找，有確定的地址門牌，具有一定的標識性，外業(yè)調(diào)查須進行坐標定位和現(xiàn)場拍照。

3)完成了武漢市約8萬個修正因素特征點的采集工作。

按要求根據(jù)房屋所在街坊及用途、類型確定相應的基準價格之后，再確定相應的修正體系。根據(jù)房地產(chǎn)價格測算規(guī)范、影響房地產(chǎn)價格因素分為區(qū)域因素和個別因素兩大類，其中區(qū)域因素包括交通、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等;個別因素包括房屋朝向、樓層等。修正因素特征點應定位到“幢”。本項目上述樣本點采集的內(nèi)業(yè)數(shù)字化時其圖層的分類、編碼及拓撲特征的賦值按南方數(shù)碼CASS軟件標準生成。

4)完成了房產(chǎn)管理圖數(shù)據(jù)、樣本點數(shù)據(jù)、修正因素特征點的建庫工作。

以1∶2000房產(chǎn)管理圖及數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)平臺，檢查基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)并統(tǒng)一進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，分幅入庫并完成接邊建立完整的圖形庫和屬性庫。

5)完成了房產(chǎn)登記幢數(shù)據(jù)與房產(chǎn)管理圖數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)工作。

“幢”是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。根據(jù)房產(chǎn)信息專題圖修測采集到的圖形信息和屬性信息，通過現(xiàn)場確認、權(quán)屬檔案資料的查詢，與房屋登記系統(tǒng)中房屋權(quán)屬登記地址進行關(guān)聯(lián)，并標注在房產(chǎn)管理圖上實現(xiàn)房屋登記“幢”數(shù)據(jù)“落地”(即以坐標確定“幢”的準確位置)，實現(xiàn)房屋圖(形)數(shù)(據(jù))一體化管理。

6)完成了房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪GIS平臺的建設(shè)工作。

檢查基礎(chǔ)測繪數(shù)據(jù)并統(tǒng)一進行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，按照建庫標準，將樣本點、特征點圖形數(shù)據(jù)分幅入庫和接連建立樣本點、特征點專題圖庫，進一步整理形成完善的評稅GIS系統(tǒng)。

四、應用分析

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪GIS平臺的建設(shè)完成，可以實現(xiàn)空間圖形信息與屬性信息的一體化管理，建立空間與屬性的有機聯(lián)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價過程中信息支持和可視化表達。

評稅實際上是房地產(chǎn)估價信息的分析和評估，GIS平臺所能實現(xiàn)的緩沖區(qū)分析、疊加分析等空間分析功能可用于房地產(chǎn)評估。

所謂緩沖區(qū)就是地理空間目標的一種影響范圍或服務范圍。緩沖分析是對選中的一組或一類地圖要素(點、線、面)按設(shè)定的距離條件，圍繞其要素而形成一定緩沖區(qū)多邊形實體，從而實現(xiàn)數(shù)據(jù)在二維空間得以擴展的信息分析方法。從數(shù)字的角度看緩沖區(qū)分析的基本思想是給定一個空間對象或集合，確定它的鄰域，鄰域的大小由鄰域半徑?jīng)Q定。如某房地產(chǎn)范圍內(nèi)的商業(yè)、學校、銀行、交通等服務配套信息，充分利用房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的空間特性，根據(jù)其對估價過程及結(jié)果的影響輔助估價師進行分析。再如分析某項目(如地鐵線路的規(guī)劃)對周圍房地產(chǎn)價格的影響，根據(jù)不同的影響范圍產(chǎn)生不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內(nèi)的價格變化情況，檢驗對房地產(chǎn)價格的影響程度。查詢與待估房地產(chǎn)同一類型，或同一區(qū)域、某種同等條件的已評估房地產(chǎn)或成交房地產(chǎn)的各種信息和價格，利用這些信息和價格，用市場比較法或加權(quán)平均等方法對待估房地產(chǎn)進行估價。并與周圍的地形圖、地籍圖、總體規(guī)劃圖、道路紅線圖、規(guī)劃的道路圖等專題圖進行疊加分析，直觀地顯示出該房屋周圍的交通、規(guī)劃、道路等條件情況。還可以構(gòu)造可達性模型定量分析房地產(chǎn)所處區(qū)位的價值量。此外，在建好各種數(shù)據(jù)庫后通過空間疊加、提取等空間分析手段可制作各種專題圖，每一項影響房地產(chǎn)價格的因素都可作為一個專題圖層來管理。如估價房地產(chǎn)的分布圖、價格分布圖、估價時間分布圖等。也可將各種專題圖入庫，進行專題圖查詢和疊加。

精準的房地產(chǎn)估價信息是評稅的重要基礎(chǔ)信息。在房地產(chǎn)估價中使用的信息有:①各區(qū)各地的房地產(chǎn)單位信息;②估價對象的分類信息;③各類文本、報表信息;④ 估價對象實地勘察信息;⑤ 完成的估價項目資料信息;⑥與房地產(chǎn)估價相關(guān)的地圖信息;⑦各類影響房地產(chǎn)價格的各類專題地物信息等。將1∶2000房產(chǎn)管理圖、樣本點、修正因素特征點專題圖等建立關(guān)聯(lián)，房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪GIS平臺通過正常動態(tài)信息管理機制，有效地組織和管理這些大量的實地調(diào)查和統(tǒng)計分析信息，解決了估價信息種類多、數(shù)量大、來源廣，且格式不統(tǒng)一的問題。

五、結(jié)束語

公平的計稅價格評估是當前我國房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如何借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗的同時，結(jié)合武漢市實際情況，建立適合武漢市的評估準則和計量模型顯得十分重要。

價格評估的核心是房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的詳實及可靠性，GIS技術(shù)的采用對評估建模的作用非常重要，在數(shù)據(jù)的獲取與分析及覆蓋面方面都是傳統(tǒng)方法無法相比的。今后應在稅源信息采集與管理，基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的開發(fā)與建設(shè)，以及建立全面立體的評估模型實現(xiàn)GIS空間數(shù)據(jù)和房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)的完全一體化的時態(tài)性系統(tǒng)等方面開展研究與實踐。

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Property Basic Surveying and Mapping and GIS Application in the Assessment of the Tax Price of the Stock of Wuhan Housing

CHEN Zhen，ZHENG Juhan，XU Lei

0494-0911(2012)08-0089-03

P208

B

2012-04-28

陳 鎮(zhèn)(1972—)，男，湖北英山人，高級工程師，主要從事房產(chǎn)測繪技術(shù)工作。