普及產權交易領域稅收常識（之二）

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，遼寧沈陽 110016）

普及產權交易領域稅收常識（之二）

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，遼寧沈陽 110016）

第二部分 土地增值稅

一、土地增值稅的納稅人是如何規定的？

1.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”

2.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第六條規定：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。”

“條例第二條所稱個人，包括個體經營者。”

二、土地增值稅的應稅收入如何確定？

1.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規定：“第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

......

第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

......

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”

2.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定：“第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

......

第十三條 條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

第十四條 條例第九條(一)項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。”

三、土地增值稅的核定征收率有何規定？

根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號）規定：“四、規范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律、法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。”

四、國有房地產轉讓中有關價格評估的管理規定？

根據《財政部 國家稅務總局 國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》（財稅字〔1995〕61號）規定：“一、凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產）的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立，并按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。

二、對于涉及土地增值稅的國有房地產價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規定的方法進行應納稅房地產的價格評估。其評估結果經同級國有資產管理部門審核驗證后作為房地產轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據的參考。

房地產所在地主管稅務機關要求從事房地產評估的資產評估機構提供與房地產評估有關的評估資料的，資產評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

房地產所在地主管稅務機關應根據《條例》和《細則》的有關規定，對應納稅房地產的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。”

五、個人轉讓住房是否繳納土地增值稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規定：“三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

本通知自2008年11月1日起實施。”

六、土地增值稅清算時收入如何確認？

1.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。”

2.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”

3.根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。”

七、土地增值稅的納稅期限是如何規定的?

1.根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：“十六、關于納稅期限的問題

根據條例第十條、第十二條和細則第十五條的規定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續之前。”

2.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規定：“第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。”

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。”

3.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十五條規定：“根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續：

（一）納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

（二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。”

八、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源土地增值稅有何優惠政策？

根據《財政部 國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號）規定：“二、企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”

九、土地評估價格的管理有什么規定？

根據《國家稅務總局 國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知》（國稅發〔1996〕4號）規定：“四、按照土地評估價格計稅的納稅人，可委托經省級以上土地管理部門授予評估資格的土地評估機構進行有關的評估。各土地評估機構必須嚴格按照條例和細則中規定的方法進行應納稅土地的價格評估。其評估結果應按稅務部門的要求及時告房地產所在地稅務機關，作為確認計稅依據的參考。房地產所在地稅務機關應根據條例和細則的有關規定，對應納稅土地的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用，并將此評估結果抄送土地管理部門備案。

對于房地產所在地稅務機關要求從事應納稅土地價格評估的評估機構提供與應稅土地評估有關的評估資料的，土地評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。各級稅務部門對于土地管理部門提供的土地登記和基準地價等資料應嚴格保密，不得轉讓或公開引用。

土地價格評估機構在執業過程中必須嚴守職業道德，按照國家有關的法律、法規的規定，堅持獨立、客觀、公平、公正、公開的原則，對評估結果的真實性、合法性負法律責任。各級稅務機關應當會同土地管理部門定期對土地評估機構所承擔的土地增值稅評估業務進行指導、監督和檢查。

對土地評估機構不向稅務機關提供與應納稅土地有關的真實土地評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，一經發現要取消其應納稅土地的評估資格，對由于上述行為造成國家稅收嚴重流失的，還要提請司法機關追究其應承擔的經濟責任和有關當事人的刑事責任。”

十、什么情況下按評估價格征收土地增值稅？

1.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”

2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十三條規定：“條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。

轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。”

十一、被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業，是否繳納土地增值稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：“三、關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題

在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”

十二、土地增值稅稅收優惠有哪些規定？

1.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。”

2.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十一條規定：“條例第八條(一)項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

條例第八條(二)項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。

符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。”

3.根據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：“四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。”■