地產大王劉歆生在一個世紀前的走運史

胡冰

19世紀與20世紀之交，古老的中國進入亡國危險與創業機遇并存的時代。而兩江交匯、雄踞華中的武漢，與上海灘一樣，成為冒險家與投機者的樂園。在風云變幻的時勢中，不僅改變著自己的命運，也改變著周邊的世界。漢口的地產大王劉歆生就是他們中的一個。

劉歆生家三代赤貧，他能成為一代巨富，源自他不屈從命運的性格。40歲以前，他幾乎事事不順。張之洞主政兩湖后，大興洋務運動，劉氏成為洋行買辦，迅速積累了大量資本。不久，趁漢水泛濫，“劃船計價”，他迅速而便宜地買下大片湖荒地，并通過高明的“資本運營”，將荒灘變成黃金之地。就這樣，昔日的鴨童劉歆生搖身一變，與上海的哈同、天津的高星橋一起，成為當時中國三位地產大王。

芝 麻

19世紀末，洋行買辦可不簡單，那是典型的上流社會成員。

鴉片戰爭后，通商口岸日益增多，洋行也尾隨外國軍隊登陸中國。每打開一個口岸，隨之就會扎進一堆洋行。漢口開埠后，因為三江交匯，交通便利，洋商爭相擁入。洋商對中國行情不熟，必須雇請能了解他們語言的中國人為其中介，“買辦”應運而生。

一開始，買辦也就是幫洋人辦事的下人，在當時有自己生意的人看來其地位是很低下的。但隨著洋商勢力越來越大，清政府也怕了洋人，買辦的地位也水漲船高。劉歆生加入立興洋行時，買辦已經成為一個很讓人羨慕的職業。

劉歆生進入剛剛成立的立興洋行，這是一家法商洋行。

三年過去了，劉歆生獨到的眼光，法商雄厚的資本，加上他手下團隊熱情細心的服務，讓立興洋行的出口業務風生水起，他個人的投資也是紅紅火火，豐厚的收入使之完成了最初的資本積累。

人一走運，財神不請自到。看到立興洋行生意紅火，劉歆生手頭又有一大批優質客戶。1902年秋，法國東方匯理銀行漢口分行主動找上門來，邀請劉歆生擔當該行買辦。

從此，劉歆生一邊在立興洋行辦事，一邊在東方匯理銀行里兼職。慢慢地，他對銀行的收蓄借貸業務熟悉了許多，學會如何借錢生錢、杠桿投資等現代金融運作手段。

不久，劉歆生認定，以錢賺錢雖然有一定的風險，但是賺錢發財卻來得快，這比個人一步一步慢慢滾動積累可是快多了，于是，他產生了自己辦錢莊的想法。在積累了相當的資金之后，劉歆生在漢口自辦了一家錢莊——阜新錢莊。他利用在法國東方匯理銀行兼職的便利，借來低息貸款，再以較高的利率貸給別人。這種借雞下蛋的辦法，讓本來就對辦實業有很多經驗教訓的他，擁有更多認準客戶、精準放貸的能力和牟利空間。

此后，劉歆生借助于錢莊和洋行的融資之便，投資經營了許多工商企業，如劉萬順牛皮行、東方轉運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦及江西銅礦等，皆應市場需求而生，成為其利潤之源。

但決定劉歆生財富命運的關鍵一戰，是一筆芝麻生意。因此，不少人都說，劉真正掘得的第一桶金帶著白芝麻的香味。

當年，劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時，曾收留一位名叫劉長陸的河南籍落魄青年為養子。后來，劉長陸經人介紹到輪船上打雜，歷經輾轉竟然當上了上海立興洋行的買辦。這位義兄，不僅是劉歆生買辦生涯的引路人，更是他后來躍居華中首富最重要的貴人之一。

當時歐洲人很喜歡吃中國的芝麻油，當得知上海各大洋行準備大量收購白芝麻時，劉長陸便將此消息及時告知劉歆生，以期大賺一筆。劉歆生覺得里面大有可為，當即利用所有渠道，調動一切可以調動的資金，在襄樊等白芝麻產區設立專門的門店，大量收購白芝麻，別人還沒有搞清行情，他的收購任務就已基本完成。然后用小船運到漢口，再轉到大船運往上海，這一轉兩轉之間，不到一年就賺到了50萬兩銀子。難怪事后有人說，劉歆生運到上海的是滿船芝麻，運回漢口的是半船白銀元。從此，劉歆生的資本便日益雄厚起來。

對比日后資本運作的各種大手筆，芝麻收購戰對劉歆生還不過是牛刀小試。但僅此一役，他的經營手法已經十分明顯：一是視野開闊，消息靈通；二是善抓良機，敢于冒險。

劃 船

芝麻收購一戰成名后，劉歆生躋身武漢三鎮富人階層。但如果論絕對的資本實力，此時的他應該是大款群中的小老弟，還排不上號。

腰包逐漸鼓起來之后，劉歆生并沒有小富即安，而是像獵犬一樣，時刻捕捉著新的更大的商機。在當時很封閉的中國內地，洋行買辦最大的優勢就是：有多少金錢都換不到的信息。

一次，劉歆生參加各家洋行高管的聚會。席間，有洋人在談話中隨意提到，漢口今后將往租界東北方向發展。劉歆生留了個心眼，記住了這句話。

20世紀初，漢口市區僅限于今天中山大道的硚口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶。當時張公堤未修，漢口堡未拆，城墻外為護城河，護城河外為一片湖地，名曰淡湖。城墻內是坑洼不平的土凼，市區之外更是些低洼之地，一到夏天漲水便成澤國。這些不毛之地很少有人去注意，非常荒涼，人稱“六渡橋是陷人坑，水塔外叫鬼摸頭”。

1861年漢口開埠，但從漢口開埠直至張之洞督鄂前夕，武漢竟然未創辦過一家官辦企業，也未興辦過一所近代學堂。而正是張之洞的到來，才讓一切發生歷史性的大變革。作為本地人，劉歆生認為，這一切并非歷史厚此薄彼，而是主政者使然。

既然認定張大帥是個有大局觀又能做大事的人，那么，隨著經濟的繁榮，漢口市區的拓展勢在必行。而如果發展方向如洋人們所言的話，傳說中的張公修堤計劃，完全可能是真的。那么，提前一步下手，將腳下這塊不毛之地買下來，就意味著掌控了未來漢口發展最主要的土地儲備，這是一個想起來就讓人興奮得情不自禁要發狂的超級大投資，也是一個空前巨大的政經大賭博。

恰在此時，張之洞想到了變賣漢口市區外的土地，一是使這片多災之地有人管理，二是可得到一大筆錢以解他實業建造之急。

商機就此來臨。在很多人都懵然無知時，劉歆生下定決心，把經營錢莊和運銷白芝麻獲得的大量錢財轉向投資地皮，開始了自己一生最巨大的一筆押寶似的投資。那一年，夏天雨水特別多，護城河外是一片汪洋。為了便于給土地估價，劉歆生決定以劃槳來丈量土地。

從丹水池起，劉歆生在所購土地的四角立上旗桿，在旗桿之間劃船，每劃一槳插根竹竿，一直到舵落口，回頭數竹竿數量來計算地價，每槳僅300銅錢。這就是人們傳誦的劉歆生用槳量地“劃船計價”的故事。

幾年之內，他收購了上自舵落口，下至丹水池，西至江岸，南至租界，方圓60平方公里之內的湖蕩地，幾乎囊括了漢口市區當時可能發展的全部土地的四分之一。

1904年8月，為防后湖水患，張之洞真的決定修建防洪大堤壩。這一工程浩大，需要籌集80多萬兩銀子。官府只能撥銀30萬兩，余款需向社會募捐，漢口巨商富賈雖多，集資卻不到位。劉歆生知道后，一個人就出了50萬兩，也就是說，修筑這條全長34里的后湖官堤——張公堤，劉歆生的捐款居然占了一大半。

1905年，張公堤筑成后，堤內的湖地不再受水害而成了良田，而此時很多人才明白過來，劉歆生當年為何可勁往水里扔錢。

這時，漢口地方當局將堤內土地劃分為禮、樂、射、御、書、數六大地段，并分段清查登記，編制成魚鱗圖冊，按冊印發“板契”營業，廢除原有的紅面老契。因為捐款在先，雖然這片土地大幅升值，但劉歆生還是很順利地拿到地契，產權也有了保障。

從此，劉歆生成為全武漢最大的地主，而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。

跑 馬

1905年仲春的一天下午，客人們三三兩兩散去，游興未盡的劉歆生聽說西商跑馬場有場非同尋常的賽事，便令仆役駕起彈簧皮輪馬車載他去消停消停，希望乘興玩一把。

這家跑馬場是英國人1902年建的，其中大片地皮就收購自劉歆生手中。馬場主持單位西商賽馬體育會（通稱西商跑馬場），吸收在武漢居住的高級外僑為會員，成為一個高檔次的社交場所。但這里歧視中國人，平時到處都有“禁止華人入內”的牌示。中國人作為客人被邀請的，僅有蔣介石、宋子文與張學良等五六人，而且中國人不準從正門進去，只能走側門。

劉歆生平時忙于商務，還從未來過這里，不知道這里的規矩，只是想當然地以為只要有錢就能進。

不料，車到跑馬場門口，被印度紅頭洋人阻攔。

車夫告訴紅頭洋人：“車里坐的是劉歆生先生。”

對方一笑，聳聳肩，回答：“劉歆生，我知道，同我一樣，給洋人打工……”

坐在駕座旁的管事聽他出言不遜，十分慍惱。當時，印度尚未獨立，印度人受英國人雇用，在租界當巡捕，當門衛，頭纏紅包布、手執警棍。這幫人不過是亡國奴，卻仗勢欺人，常常侮謾中國百姓。

想不到今天這紅頭阿三居然嘲笑到自己老板頭上，管事本要呵斥他一頓，顧慮牽扯到英國人，于是，他壓住火說：“這個跑馬場還是劉老板出讓的地皮呀！”

回家路上，管事先生為東家受辱而憤憤不平：“真他媽欺負人，這是在中國土地上呢！”

劉歆生微微一笑：“走著瞧吧，我們中國人就不會自己修個跑馬場？”以他的財力，尤其擁有的地皮，修個跑馬場豈非輕而易舉的事情？不久，劉歆生故意將自己受氣經過通過報紙透露出去。

三楚大地，由于獨特人文傳統和地域環境，居民既有南方人的慧黠，又有北方人的剽悍，堅忍不拔而敢于抗爭。自屈原以來，人們崇尚氣節，劉歆生受辱激起公憤。聽說要修華商跑馬場與洋人較勁，漢正街、六度橋、歆生路的商人紛紛解囊集資。

1908年，由劉歆生等36人發起的華商體育運動會正式成立，并集資購買由義門鐵路外地皮33000多平方米（今航空路同濟醫科大學一帶），修建華商跑馬場。

開業那天，漢口如同歡度盛大節日，凡是華人都可以隨意出進，十分紅火，人氣旺盛。唯獨對洋人有諸多規定，要進只能從側門進，很讓漢口人揚眉吐氣。

其實，劉歆生決定修建跑馬場也不是賭一時之氣。跑馬場建成后人氣很旺，形成一個新的商圈。此時，老劉便開始出手經營跑馬場周圍屬于他的土地，收益倍增。類似的策劃還有很多，對此，劉氏可謂輕車熟路，游刃有余。

危 機

漢口后湖荒地的開發，給劉歆生帶來滾滾財富，讓他成為武漢地王。

然而，嘗到甜頭的他，對地產投資開始上癮，投資熱情近乎狂熱。在1906年盧（溝橋）漢（口）鐵路開通、隴海鐵路在建之時，劉歆生制訂了一個更為龐大的投資計劃，在兩路沿線購置了大量土地。鐵路修到哪里，他的地皮就買到哪里。貸入的大筆活動資金，又都轉變為成片的不動產。這樣的思路在當年真是太超前了。

很快，地皮大王劉歆生就變成了負債大王，資金鏈也越繃越緊。他的處境與今天很多地方“曬地”的情景相仿。本來長袖善舞，游刃有余的他，這一大膽就背上了500萬元的貸款。500萬元，在當年意味著什么？意味著足以使整個大漢口經濟癱瘓。如果久拖不決，漢口的市面就會被拖死。人們這時候才著急了，一哄而起，群起逼債。在追著屁股的債主面前，劉歆生怎樣了結這筆債呢？

眼看市場群情洶洶，當時的湖廣總督奏準：由湖北官商名義合借洋例銀500萬兩，訂立合同分二十年籌還，所有劉人祥（劉歆生，字人祥）地皮及建筑物，作為全省公產陸續變還欠款。

于是，劉歆生坐落在歆生路南邊的接連幾幢鋪屋及生成里全部房屋的產權，都歸了湖北官錢局。坐落在歆生路北邊的一連6幢鋪面，由中南銀行為首，組織丁卯劉票債權團，先集資二十多萬兩白銀，清還第一債權人北京天主教堂的債務后，由該債權團的各債權人自由組成合利聯營公司承接這一份產業，來償還全團債款。欠東通銀行的120萬兩白銀，則以現在解放大道東起武漢電池廠，西到協和醫院兩旁的一片地皮作價清償。欠東方匯理銀行的270萬兩白銀，則以燕馬湖一段40平方公里地皮作價200萬兩白銀，其坐落在跑馬場附近的一塊地皮作價70萬兩白銀，劃歸東方匯理銀行以償清債款。

成也地皮，敗也地皮。雖然如此，但直到劉歆生去世，他占有的地皮仍在漢口各業主之上，依然是一個名副其實的漢口地皮大王。

模 范

走出債務危機后，劉歆生開始由圈地走向開發。事實證明，劉歆生不僅能將黃土變成金，還善于按料加工，打造成價值連城的搶手貨。

在開發過程中，劉歆生顯示出一個一流開發商的高明與精明。在繁華和接近繁華地段，劉歆生投資從寬，租賃從嚴。在尚待開發地面，劉歆生以較少資金建簡易板皮房，或出租地皮，由租賃人自搭臨時房屋。而靠租界地區，他先把高樓大廈毛坯樹起，一次收取兩年租金，裝修工程由租戶自己負責，并約定幾年后將房屋收回；如要繼續租用，另行簽約。就這樣，靠近租界的歆生路，帶活劉氏大片商宅區，勾出迄今為止仍算大漢口鬧市的輪廓。

正當劉歆生盡情揮灑他的商業才情時，武昌起義爆發，劉歆生的地產生意被迫中斷。

南北議和后，1912年1月25日，漢口總商會召開會議，與會人士呼吁當局重建漢口。2月，臨時大總統孫中山飭令實業部通告漢口商民重建市區，并責成內務部籌劃修復漢口事宜，使“首義之區，變成模范之市”。但無論是南京政府還是湖北軍政府，均財政支絀。南北議和后的北京政府也只撥40萬兩銀子作為災后賑濟。武漢地方以款少無濟民困，將此款移作平民工廠基金，無從談復建漢口。到1915年，武漢僅建了幾條馬路，其他如電車敷設等均未實現。

從這時起，漢口重建的主導力量開始落到民營資本身上。以劉歆生為代表的民間資本，競相動工，在短短幾年間，形成了從六渡橋到江漢路、南京路、大智路、車站路的今中山大道兩側的鬧市區和街后腹區的大片橫街、里弄。

這場轟轟烈烈的重建運動，一直持續近十年才算告一段落。此間，恰好爆發了第一次世界大戰，歐洲列強無暇東顧，中國民族工商業得以發展，漢口也再次開始繁華起來，房屋需求大增。這給劉歆生這樣的地產大亨們帶來事業上的又一個春天。

作為漢口重建的領軍人物，劉歆生發起建立“模范區”，建成了兩千多棟房屋。模范區的房屋有一定的標準，茅屋、板房一律不得修建，均須建成甲級磚木結構或質量較好的房子。區內房屋比較整齊，里弄住宅成排興建，入門設有小庭院，內有堂房和居室，窗戶較大，樓上有平臺、陽臺。臨街鋪面開闊，為大鋪面，開放型。同時，除成排的里弄外，還有一些大樓和別墅。在當時，這些的確是比較新式的建筑。房屋建成后，一律報當局備案。區內設有警察局，專司治安。這較之漢口傳統的漢正街老區和棚戶區，確實有一番新的面貌。

當然，在模范區大興土木修建的兩千多棟房屋中，除劉歆生外，還有安利英洋行買辦蔣沛霖修建了德潤里，豬鬃買辦周德安修建豐壽里，桐油商周繡山修建云繡里，阜昌洋行買辦劉子敬修建輔義里。

到1920年，在劉歆生提供的土地上，修建了丹鳳街、華商街、銘新街、吉慶街、泰寧街、保成路、匯通路、雄偉路（南京路）、云樵路（黃石路）、瑞祥路、交易街。這些街道一般為10米—22米寬，鋪以碎石。街兩旁，高樓鋪面鱗次櫛比，如江漢路的中國銀行、上海商業銀行、亨達利鐘表店、中美藥房、中英藥房等。

除了自己建房，劉歆生還通過與合作協議出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限后歸劉所有。如江漢路揚子襪廠這塊地，一個叫陳經余的商人耗用數萬兩白銀修筑樓房，開辦“義順成百貨店”，約定三十年期滿后歸劉所有。這一點，與上海灘的地產大亨哈同的做法如出一轍。

在民國初填土建房熱之前，江漢路、六渡橋、大智路一帶還有大片是荒湖水塘，地面高低不平，但僅僅十年左右，這兒就取代了昔日的漢正街、黃陂街變成了漢口鬧市中心。

在這里，劉歆生擁有的房屋總數，有江漢路街面樓房5棟，交通路毗鄰的生成里160棟，偉英里50棟。一些地方，他以兒子的名字來命名，例如偉英里，就是從其長子劉偉雄和次子劉國英名字中各取一字而來；今解放大道前一地段名叫西滿路，也是以其子劉西滿的名字命名的，他還在那里開辦了西滿小學。劉在歆生二路（今江漢二路）對面向東處，于英租街附近修筑了一條街道，名為華商街。

一個開發商影響了一個城市的面貌，這在中國現代城市發展史中也不多見，但劉歆生確實成功地做到了這一點。

擔任民國第二任大總統的黎元洪曾回武漢與當地名流敘舊。據說，杯酒言歡之間，劉歆生曾經半開玩笑半認真地對黎說：“都督創建了民國，我則創建了漢口。”■