處級干部許家印“下海”造房

張守剛

1992，深圳！深圳！

1992年，許家印揣著一份三十幾頁紙的簡歷，來到了當時“下海者”的第一選擇地：深圳。

半個月內，他在深圳的各個招聘市場奔波，但依然找不到一家愿意接收他的單位。那時候的許家印好似虎落平川，難掩心里的巨大失落——在河南舞陽鋼鐵公司（以下簡稱“舞鋼”）也算是處級干部了，在這里竟然“混”到沒有工作，甚至，連個住的地方都難尋覓！

有一位好友向他指點迷津，他才恍然大悟：你那疊簡歷太厚了，變得簡單點再試試吧！許家印就重新做了一份只有兩頁的新簡歷。果然，很快有三家公司愿意聘任他。

這是讓眾多媒體津津樂道的一段插曲。

處級干部當上業務員

把簡歷變薄，戲劇性地同時被三家公司錄取后，許家印選擇了其中一家貿易公司，名叫中達。“從第一眼我就覺得遇上了好老板，我從他身上學到了很多管理公司的經驗，非常非常感謝他。”若干年后回憶起第一個老板，許家印仍是充滿感激。

在深圳的那幾年，許家印徹底放棄了在舞鋼時期做領導的銳利與驕傲，放低身段，從零開始。

在舞鋼，他是管理幾百人的領導；在中達的幾年，他卻是個對姑娘小伙都喊師傅的小業務員。

“那時的許家印，喊人喊得嗷嗷叫，開口就叫師傅，嘴巴很甜，也很謙虛。”一位許家印的老同事回憶說。這個形象，不僅與之后地產梟雄的名號不符，即使與他早年在舞鋼時期的“小皇帝”形象也是大相徑庭。

為什么一定要這樣？因為下海后他已經沒有回頭路：一切歸零，從頭開始。

顯然，剛入行的許家印缺乏市場化的經驗。初到一家新公司，他迫切地需要一場勝利。好在多年工作讓他積累了一定人脈，初為業務員的他找到一個熟悉的朋友幫忙，在這個朋友的貿易項目里，給他讓了一筆生意。他小心經營這難得的業務，很快為公司賺到了十萬元的利潤。

十萬元，對許家印來說并非小數目。之前，他剛到深圳，懷里揣的是在舞鋼十年辛苦積攢的兩萬元，但他并未做貪欲之想。這筆業務，也讓許家印在公司內被刮目相看，很快他升任中達公司的辦公室主任。

一晃一年過去了，許家印又萌生了新的想法。

他似乎每天都在嘗試改變。年少時候學習開拖拉機，年輕時候通過高考逃離鄉村，上大學選擇鋼鐵專業，在舞鋼以剛柔相濟的手段成為“小皇帝”，放棄鐵飯碗南下深圳做一名低微的業務員……每一個新角色，都是對之前的否定，但又都不是終點。

做了辦公室主任的他并不滿足，覺得在這個位置上不可能再有大的發展，他需要再一次的改變。一年后，他主動出擊，建議老板跟自己熟悉的舞鋼合作，在深圳注冊一家新的貿易公司，并出任這家新公司的老總。他的目標很清楚，爭取機會為自己搭建一個平臺，在這個相對獨立的平臺上，再看看自己的潛力到底有多大。

老板同意了。很快，中達旗下一家名為“全達”的新公司在許家印領銜下成立。許家印找朋友借了十萬元，買了辦公桌椅，報上打了廣告招了人，公司就這樣成立了。許家印的正式頭銜是全達公司的老總兼中達公司的辦公室主任。

有了這個平臺，許家印如魚得水，全達的業務也蒸蒸日上。他似乎天生是個公關天才，說服技巧高超，對很多人來說是工作外的應酬雜務，他天性上也不排斥。多年以后，人們還將會看到他如何憑借個人能力在國際資本市場籌集到巨額資金，幫助恒大走出因上市暫停造成的資金缺口的泥潭。中達的老板也終于看出，這位名為許家印的小業務員，絕非池中之物。

在一次跟大學畢業生的見面會上，為了激勵這些年輕的員工，他罕見地與這些年輕人分享了自己的打工體會——

我的閱歷很簡單，畢業后給國企打了十年工，又給私企打了五年工，最后自己做老板。我在打工的時候，雖不敢說是你們的榜樣，但我的精神值得你們學習。剛到深圳沒地方住，我就在朋友家的走廊住了三個月。后面進了一家公司，一個月工資只有五百元，但我就看上了這個老板，我覺得在他身上可以學到很多東西。入職幾個月我就當了辦公室負責人，把公司不用的廚房當臥室用，還是一個不到四平方米、門都關不上的小房間，在那里住了一年的時間。

正是這些苦澀歲月，為他在首富之后的平淡生活做了最真實的注腳。

趕上房地產末班車

到深圳后的第三個年頭，也就是1994年的國慶節，許家印終于寫下了他人生轉折前的最重要伏筆——來到廣州，涉足中國日后大有可為的房地產業。

關于廣州，給許家印觸動最深的事件，竟是第一次坐“小車”的經歷。那時他剛到深圳，跟著一位姓鄧的師傅出差到廣州做貿易，去遠洋賓館，他們打了一輛的士奔向目的地。那是已經中年的許家印第一次坐“小車”，他用手輕輕撫摸著車窗與安全帶，內心充溢著抑制不住的興奮。

這之前，中達老板本來派他到長春做老總。但許家印深思熟慮之后，提出自己到廣州“開疆擴土”的建議，得到了認可。這時候的許家印，終于告別了“打的士也很興奮”的年代。他帶上一部標致車，跟司機、出納、業務人員等四個人，躊躇滿志地來到廣州，成立了一家名為鵬達的房地產公司，并出任法人代表。

這家新公司和他的使命就是為老板開辟廣州的房地產市場。老板也是白手起家，資金上難以給他更大的支持。正好他在深圳全達公司時申請的2000萬貸款，還剩下1500萬未用，他跟老板申請了這筆款子。

許家印一行人在廣州黃埔那一帶的城中村租了一套農民房。三房一廳，許家印自己一間房，他們幾個人占了兩間，裝了個傳真機，請了個廚師，就開始了創業旅程。自己住的地方實在寒酸，就找了個星級酒店，開了個套房，在里面約見來自各路的合作對象。

鵬達在廣州搞的第一個房地產項目，名叫“珠島花園”。在當時以大戶型為主流的廣州樓市，這個項目另辟蹊徑主打“小面積、低價格”策略，迅速成為廣州房地產市場的一匹黑馬，還未發售就轟動市場，首期項目很快脫銷。

這個項目的運作過程，已經開始打上許家印的烙印。快點，快點，再快點——珠島花園項目需要的108枚要蓋的公章，當年全部搞定，而“當年開工、當年銷售、當年售罄……”等六個“當年”，令快速有效的執行力在珠島花園項目中被發揮得淋漓盡致。其實，在珠島項目之前，許家印并沒有接觸過房地產。許家印回憶說：“一點都沒有，連什么是容積率我都不懂，就這么邊學邊干起來了。”

這個逆大戶型潮流的項目，被視為許家印和他的恒大帝國的真正起點。

最后一次“出走”

許家印初涉房地產業的那幾年，正是中國房地產業進入調整期的關鍵時刻。

1997年，許家印與中達老板做了一次改變自己命運的深談。他感激老板的知遇之恩，話也說得極為坦誠：“人是有價值的，什么樣的人，什么樣的水平，什么樣的貢獻，就一定要有什么樣的待遇。不然，從管理上來說，是留不住人的。”

幾乎白手起家，廣州鵬達的珠島花園一個項目就為母公司中達凈賺兩億多，許家印的工資卻依舊低得離譜，一個月才三千多元。

許家印回憶說，假如給他十萬或二十萬年薪，自己可能就不會去想創業了。因為創業有風險，也很艱辛。但三千多元的工資，養活家庭都困難，怎么繼續干下去？歷史就是這么詭譎，一場看起來讓無數人景仰的豐功偉績，可能當初不過是無奈之舉。

許家印決意不再為人打工，他又一次選擇了離開。他告別了中達和鵬達，告別了讓他初嘗成功滋味的珠島花園。

一個題外話是，多年以后，或許是缺乏許家印式的嚴格管理，珠島花園后面幾期項目遭遇到了不少風波。彼時，恒大老板許家印新開拓的房地產事業早已一飛沖天。

從1992年到1997年，這五年多的時間，是許家印騰飛前漫長準備期中最關鍵的階段。盡管在舞鋼，他積聚的企業管理能力得到了釋放和提升，但許家印自己也說，在一家內地鋼鐵工廠十年的積累，也沒有在深圳這個大熔爐一年的收獲多。

他很多的行事風格已經初步成型了。與他共事幾年的鄧凡，如此總結了許家印的個性特點：第一是“不達目的，誓不罷休”；第二是“完美主義”；第三是“結果導向”；第四是“決斷力”。“我特別佩服他的決斷，什么事情，他都能敏感察覺到危險和關鍵所在。”

離開中達，將是許家印的最后一次出走。這之后，他的成敗，都將跟那家名為“恒大”的公司牢牢捆綁在一起。

金碧花園的第一桶金

關于“恒大”的來歷，恒大官網的解釋是：恒大者，古往今來連綿不絕，曰恒；天地萬物增益發展，曰大。頗有在時空的雙向維度上綿延發展之意。

創業初期，許家印為恒大確立了“小面積、低價格”的發展模式，這也是他們順應當時企業發展戰略“規模取勝”而作出的決定。這種戰略，是依據他們對目標市場及市場規模的分析、對目標市場內一般消費者負擔能力的評估及可供使用的財務資源估計而制定的。

許家印認為“用最少的錢拿更多的地，發展的時間持續更長”，所以他把恒大的第一個項目鎖定在海珠區廣州工業大道的原廣州農藥廠地塊上。

現在的工業大道板塊已是小區云集、房價過萬，而彼時這里還是工廠林立、污染嚴重、市政配套都滯后的遠郊區。不過，即便這個地塊，首期也需五百萬元的地價款，恒大最多只能從銀行貸到三百萬，而且一窮二白的恒大還未必拿得到。

沒有錢，又想做大事業，應該怎么做？許家印在回憶該運作過程時說道：

農藥廠是工商銀行下面一個企業買去的，搞房地產開發，他們感覺到會不會有風險，就推掉了，后來我們就接手了。這是我們第一個項目、第一桶金啊。買的時候我的思維很清晰，你是一個沒錢又要做大事業的人，怎么辦呢？

唯一的方法就是不壓價，只壓付款方式。這塊地是十一萬平方米，一下子也拆不完，就是分期，十一萬平方米分了三個項目談的，第一個就是4.7萬平方米，就沒有多少錢了，一個多億。最后是談分期付款，因為我是沒錢的嘛，只有靠分期付款來解決運營問題。價格要多少錢一平方米，一分錢沒有壓，但是分期，壓力小一點，談到就是首期付五百萬元。

就找到銀行貸款，貸了六百萬元，付了五百萬元，剩下的是公司的運營錢。施工單位代資，代到五成。當時不像現在有要求，要達到三分之二才能賣樓，所以我們到了第一層就開始發售，以小面積低價格，半天賣完了八千萬元，首期。半天，八千萬元回來。

這就是一場典型的“快進快出”的資本戰役！許家印個人的膽識、判斷力、談判技能，在金碧花園的運作過程中袒露無遺。

許家印本人也感嘆，金碧花園的啟動，對他來說是一個難得的機遇。“現在是不可能了，門檻那么高，銀行貸款也貸不了。價格是次要的，但是付款方式是最重要的，因為起步創業的時候沒錢嘛，而且新企業跟銀行貸很多錢也是不可能的。當時就是速度快，所以金碧花園就是這樣起來了，接下來就滾動發展。”

1997年6月8日，金碧花園破土動工，8月8日正式公開發售，開盤價定為每平方米2800元，這個價位對于屬于廣州老城區的海珠樓盤而言，十分具有誘惑力。當天上午首期的323套住宅就全部賣完，一共回款八千多萬元，現金流獲得了解決。

金碧花園的樓盤介紹上說道：“金碧花園占地面積52萬平方米，建筑面積200萬平方米，18萬平方米的園林綠地，8000平方米中心花園，15個風格各異的主題花園，綠化面積達35％，更有5個超過一萬平方米的人工湖。”

第二期開發的時候，有了現金流的恒大開始注重環境和配套，環境好了，售價自然也就高了，于是第二期的售價漲到了每平方米3500元，還成功躋身“中國著名城鎮化社區五十佳”名盤。

作為新公司恒大的首個樓盤，金碧花園創造了廣州乃至中國地產史上一個奇跡：當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。三年前許家印操作的第一個樓盤珠島花園就創造過當年蓋完108枚公章、辦齊所有報建手續等六個“當年”紀錄。

說珠島花園是今日恒大的起點，并不為過，事實上，金碧花園之后的諸多樓盤，仍有著當日珠島花園的營銷、設計痕跡。

業界人士指出，一個金碧花園讓許家印有了真正意義上的第一桶金。

多年以后，許家印回憶說，金碧花園的實踐讓他明白：無論何時，企業運作最重要的問題都是現金流，尤其是剛起步階段。或許這個信念，是許家印在恒大此后的幾次資金危機中得以脫身的根基。例如，大刀闊斧降價，敢于引進戰略合作者，籌劃香港上市，均是此哲學的繼續。

許家印只想一點：機會不抓住，過去了就過去了。1999年，許家印的恒大集團位居廣州房地產企業綜合實力三十強第七名，完成這一切，他只用了兩年半的時間。

之后，“金碧”系列魚貫而出，金碧花園、金碧華府、金碧灣等十三個樓盤竟然同期開發，創下驚人紀錄。其中金碧華府獨創“一梯一戶”、“空中花園”的先進設計，受到市場強烈追捧。

2003年，恒大位居廣州房地產最具競爭力十強企業第一名，并首度躋身中國企業五百強、中國房地產企業十強。

也就是在這一年，媒體評出了“中國十大暴富行業”，榜首地位仍然非房地產業莫屬。統計表明，2003年上半年，中國商品房價格平均上漲了9.2％。2003年第三季度，作為中國商品房風向標的北京商品房，價格又上漲了13％，許多地方的房價居然上揚了20％，創歷年之最。

對房地產業來說，這是最好的時代。當時流傳著這樣的一個段子：

2001年，哥兒倆做生意，掙了三十萬元，每人分了十五萬元。哥哥去炒股，弟弟買了棟樓。2003年10月一結賬，哥哥的股票還剩下不到六萬元，弟弟賣了他的那棟樓，得了整整五十六萬元，還說是賣便宜了！■